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JC証券の細野豪志氏への5千万円資金提供、各メディア報道まとめ

JC証券による細野豪志議員への5千万円選挙資金提供疑惑。

6月27日の朝日新聞がスクープし、僕も説明の記事を書きました。

グリーンインフラレンディング関連会社が細野議員に政治資金提供?
グリーンインフラレンディングの親会社JCサービスの元民主党の細野豪志議員への政治資金提供疑惑。JCサービスと細野議員のつながり、JC証券取締役の3人の元議員の詳細情報、ソーシャルレンディングに与える影響、maneoの問題について解説します。

グリーンインフラレンディングの資金流用疑惑のときは、報じたのはNHKと日経新聞だけでしたが。

さすがに選挙資金となると報じるメディアが一気に増えますね。各社の報道をまとめます。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

最初に説明

事件の内容が分かっている方は読み飛ばしてください。

細野議員の事務所が昨年の衆院選期間中に、JC証券に5千万円の借入れを依頼し、JC証券はこれに応じました。

ところが、細野議員は公職選挙法に基づく報告を行わず、資産報告書で報告していました。

さらに、当初は資産報告書に借入れゼロと記載していました。ここが問題となっています。

僕たちソーシャルレンディング投資家にとって問題なのは、JC証券の親会社がJCサービスであり、JCサービスの子会社がグリーンインフラレンディングであること。

つまり、JC証券とグリフラはともにJCサービスの子会社で、JCサービスを介してつながっている点です。

では、各社の報道をまとめます。

各社の報道

なお、時系列で並べています。下に行くほど新しい記事です。

 

朝日新聞

第一報でした。

細野豪志氏、衆院選中に5千万円受け取り 証券会社から(6月27日3時0分)

  • 細野氏が昨年10月の衆院選期間中に、都内の証券会社から5千万円を受け取っていたことが分かった。
  • 今年3月に証券取引等監視委員会が証券会社に5千万円の支出について報告を求めた。
  • これを受けて細野氏は、借入金をなしとしていた資産報告書を、借入金5千万円と訂正した。

事実を詳細に伝えています。JC証券、JCサービス、グリーンインフラレンディングの社名は出していません。

 

「選挙資金と疑われる」細野氏に提供した証券会社で批判(6月27日3時1分)

朝日新聞の第2報です。有料会員限定の記事で、貧乏人の僕は途中までしか読めないのですが。(^^ゞ

  • 細野氏からの借入れ依頼に対し、JC証券では取締役会が開催された。
  • 役員からは「趣旨が不明」「選挙工作資金のように疑われる」との批判が出た。
  • しかし、当時、JC証券代表取締役会長であった中久保正己氏(JCサービスとグリーンインフラレンディングの社長)は「しっかりした人だから問題ないと思った」と語り、貸付が決定された

日本経済新聞

細野元環境相、5千万円借用記載せず 17年衆院選直前(6月27日11時38分)

金融絡みのスクープを朝日に抜かれて怒り心頭かな?

  • 細野氏が昨年10月の衆院選期間中に証券会社から借入れた5千万円を資産報告書に当初記載していなかったことが判明。
  • 細野氏は4月に借入金5千万円と訂正、同月に返済。
  • 同氏事務所は「個人的な借入金で問題ない」「利子を含めて返済しており何の問題もない。資産報告書の訂正は事務的なミス」と説明。
  • 5千万円が選挙資金等であれば公職選挙法等に違反。罰則あり。
  • 当該証券会社は旧民主党など元国会議員3人が取締役を務める
  • 証券会社は「細野氏個人に利息付きで契約書を交わし、通常の業務の一環として短期貸し付けした」と説明。
  • 証券会社の親会社は再エネ開発を手がけており、元環境相の細野氏を「応援する目的もあった」と説明。

証券会社名などは明かしていませんが、3名の元議員が役員を務めていること、細野氏を元環境相であることから応援する目的があったことを独自に報じました。

 

読売新聞

細野元環境相、衆院選期間中に5千万円借り入れ(6月27日12時1分)

独自内容だけ書きます。読売プレミアムの会員じゃないので途中までしか読めておりません。涙

  • 証券会社によると細野事務所から昨年の衆院選公示前後に「政治活動を支援する目的」で貸付の依頼があった。
  • 証券会社のグループ企業の再エネ開発会社は、投資募集会社を通じて募った資金について投資家への説明に虚偽があったとし、証券取引等監視委員会が1月末以降調査を進めていた

「投資募集会社」がグリーンインフラレンディングなのかmaneoなのか明示されていませんが、この報道が確かならば、監視委員会によるグリフラ資金への調査は今年1月から行われていたことになります。

僕たちが知ったのは今月になってからなのに、実は5ヶ月も前から騒動が始まっていた。投資家には5ヶ月間も知らされていなかったってどういうこと?

 

毎日新聞

細野豪志氏、衆院選期間中5000万円借り入れ(6月27日12時49分)

  • 細野氏が昨年10月の衆院選期間中に、都内の証券会社から5千万円を借り入れていたことが判明。
  • 静岡県選管に提出した選挙運動費用収支報告書には借入れの記述はなく、公職選挙法抵触の可能性あり。
  • 12月14日に証券会社を調査していた財務省関東財務局が貸付金5千万円の利息が未払いになっていることを指摘。同社に報告を求めた。

内容のほとんどは朝日と同じですが、12月14日の件が独自内容です。

朝日の第一報では証券取引等監視委員会がJC証券に調査に入ったのは今年1月とされていましたが、その前の12月の時点で財務省が入っていたんですね。

ということは、JCサービスは半年近くもmaneoに黙っていた。もしくは、maneoがグリフラ絡みの問題を半年近くも把握できていなかったということになります。

今回の件、グリフラ、JCは言うまでもですが、maneoファミリーに対するmaneoの管理体制が大きく問われると思います。

 

時事通信

細野氏、選挙中に5000万円=証券会社から、報告書訂正-「政治資金で借り入れ」(6月27日13時11分)

前出とほぼ同じ内容です。独自内容は2点だけ。

  • 時事通信の取材に対して細野事務所は「政治資金として必要となる可能性を考慮して個人として借り入れたが、需要も発生せず使用しなかった」と文書で回答
  • 同じく時事取材に対して証券会社は「投開票日直前でもあり、選挙のためという認識はない」と話した。

 

東京新聞

細野氏、選挙中に5千万円収受 昨年10月、証券会社から(6月27日13時31分)

内容は既出と同じで目新しい内容はありません。

 

NHKニュース

細野氏 選挙直前に5000万円借り入れ 資産報告書に当初記載なし(6月27日13時47分)

NHKがニュースで報じました。特に新しい事実はありません。

  • 証券会社はNHKの取材に対し「環境政策に明るい細野氏を応援することを目的の1つとして5000万円を貸し付けた」と答えた。
  • また「毎月、利息を返済するという契約で貸し付けたが、はじめの4か月間は会社側のミスで返済を督促せず、ことし1月に4か月分の利息をまとめて支払ってもらった。その後は毎月返済を受け、ことし4月9日に元本を含めた全額をお返しいただいた。利息の金額については細野氏の了解を得ていないので現時点で答えられない」、「貸し付けたのは衆議院選挙の投票日の3日前だったので、選挙資金ではなくその後に必要な資金だったと認識している」とも述べた。

 

産経新聞

衆院選期間中に細野豪志氏、証券会社から5千万受領 資産報告書を訂正(6月27日13時55分)

  • 産経新聞の取材に対し証券会社は「選挙期間中だったが、選挙のため(の資金)という認識はなかった」とした。
  • 同じく貸付金の利息が最初の3ヶ月間支払われなかったことについて「弊社が督促しなかったため気づいた時点でまとめて支払ってもらい、それから毎月支払ってもらった」と説明。
  • 証券会社は昨年5月に再エネ開発会社が買収、11月に本店が那覇市から東京都港区に移転、旧民主、維新の元議員3人が取締役を務める。
  • 再エネ開発会社は大阪市に所在し、資金調達を巡って証券取引等監視委員会が金商法違反の疑いで調査を進めている。

社名は出していませんが、JC証券が昨年5月にJCサービスに買収されたこと、JCサービスの本社が大阪市で、グリーンインフラレンディングの一件で監視委員会から調査を受けていることを報じました。

 

TBSニュース

細野氏 5千万円借り入れ、衆院選直前に… 報告書記載せず(6月27日17時19分)

昨年の衆院選時に細野氏が所属した希望の党の党首であった東京都の小池知事に質問をしています。

  • (当時の希望の等との関係は?との記者からの質問に対し)「お金のことは全て自前でお願いしていました」

 

時事通信

与党の反応です。

細野氏は説明を=与党(6月27日17時22分)

  • 自民の岸田政調会長は記者会見で細野氏の一件について「政治家である以上、政治資金について国民から疑惑を受けているのであれば、しっかりと説明責任を果たすのが大事だ」と強調した。

岸田さん、勘弁してくれ。国会でグリフラの名前が出るとか悪夢だよ。

 

毎日新聞

細野氏、事務所「公選法に抵触せず」5000万円借り入れ(6月27日19時26分)

毎日の第2報です。他社が報じたい内容とほとんど同じですが、専門家のコメントだけ独自なので紹介します。

政治資金制度に詳しい岩井奉信日大教授(政治学)は「政治活動への借り入れであれば本来、選挙運動、政治資金いずれかの収支報告書に記載すべきだ。資産報告書にも当初記載していなかったことを考えれば、探られたくない資金だったと疑われても仕方がない。証券会社とどのような関係にあるのか、細野氏は説明を尽くすべきだ」と指摘した。

JC証券とどのような関係か?細野氏は説明しないでしょうから僕が代わりに説明します。

元国会議員で現JC証券取締役の田村謙治氏と松田学氏そして細野氏は大樹総研というコンサルでつながりがあり、また、田村氏は民主党議員時代は細野グループに属していました。そういう関係です。(詳しくは下の記事)

グリーンインフラレンディング関連会社が細野議員に政治資金提供?
グリーンインフラレンディングの親会社JCサービスの元民主党の細野豪志議員への政治資金提供疑惑。JCサービスと細野議員のつながり、JC証券取締役の3人の元議員の詳細情報、ソーシャルレンディングに与える影響、maneoの問題について解説します。

 

J-CASTニュース

J-CASTは今回の件に対するネット上の反応を取り上げました。

細野議員に5千万円貸し付けた証券会社 元民主党国会議員らが役員に並ぶ理由を聞くと…(6月27日20時43分)

  • 細野氏に5千万円を貸し付けた証券会社が、元民主党議員ら3人を役員にしていることにネット上で疑問の声が相次ぐ
  • 細野氏に貸し付けた理由について証券会社はJ-CASTニュースの取材に「過去に環境大臣をされており、自然エネルギーについても理解が深いと考えました。細野さんの政治活動を支援しようというのも目的の1つです」と説明。
  • 元議員が3人も役員に就任したことについては「回答については、差し控えさせて下さい」と回答。

この点についての明確な説明が求められるでしょう。

 

朝日新聞

スクープした朝日新聞が一夜明けて続報を出しました。

細野豪志氏への5千万円、原資は親会社からの増資資金(6月28日5時19分)

非常に重要な新事実が報じられています。朝日の記事から引用します。

証券会社が関東財務局に提出した資料や同社関係者の話などによると、証券会社は昨年10月13日、開発会社から2億5千万円超の増資資金を得た。また、同日ごろまでに、細野氏側から「政治活動を支援する目的で」貸し付けの依頼があり、資金提供を決めた。6日後の同月19日に、増資資金から5千万円を細野氏に提供したという。

実際の会社名を入れて、記事の内容を時系列でまとめます。

  • 2017年10月13日:JC証券が親会社のJCサービスから2億5千万円の増資資金を得た
  • 同日頃まで:細野氏側からJC証券に貸付の依頼
  • 2017年10月19日:JC証券がJCサービスから得た増資資金の中から、5千万円を細野氏に提供した

細野氏に貸し付けられた5千万円はグリーンインフラレンディングの親会社であるJCサービスから出たものであった。

僕たちソーシャルレンディング投資家にとってはダメージの大きいニュースです。

 

NHKニュース

NHKは先日のグリフラ問題の続報として報じました。

ソーシャルレンディング 証券取引等監視委が資金の流れなど調査(6月28日7時10分)

内容のほとんどは既知のものでしたが、新しい事実が衝撃の内容でした。

証券取引等監視委員会などが調査したところ、集めた資金の一部が投資家への事前の説明とは異なり融資先の企業から東京・港区にある子会社の証券会社に渡ったり、証券会社の当時の会長の口座に入金されたりしていたことが関係者への取材でわかりました。

つまり、グリーンインフラレンディングがmaneoマーケットで投資家から集めた資金が、親会社のJCサービスに融資され(ここまでは問題なし)、その一部が子会社のJC証券に渡り、さらに一部はJCグループトップの中久保正己氏の個人口座に入金された、ということです。

これは衝撃の報道です。グリフラは太陽光発電所の建設などを目的とし、投資家から資金を集めています。その資金が全然関係ないJC証券に渡っていた。完全にアウトです。

もしかしたら、JC証券から細野議員に渡っていたのでは?という疑惑も生みます。

さらに問題なのは、投資家から集めた資金の一部がJCグループトップの中久保氏個人の銀行口座に入っていた点です。あまりのお粗末ぶりに言葉も出ません。

この朝日新聞とNHKの報道のポイントについては以下の記事もご参照ください。

グリーンインフラレンディング関連会社の細野氏への資金提供で新事実
グリーンインフラレンディングの関連会社JC証券が細野豪志議員へ5千万円を提供していた問題で新事実が判明していました。ソホのしへの資金は親会社のJCサービスから渡ったもの。そしてグリフラが集めた資金がJC証券と中久保氏個人に渡っていた。

 

ロイター

細野豪志氏へ親会社資金提供か(6月28日10時29分)

この日の朝の朝日新聞の報道の後追いです。

  • 細野氏が受け取った5千万円は証券会社の親会社の再エネ開発会社から得た増資資金の一部だった疑い。
  • 証券取引等監視委員会は再エネ開発会社から資金集めの依頼を受けた投資募集会社を調査中

グリフラ、maneoマーケットの件にも言及していますね。

 

東京新聞

細野豪志氏へ親会社資金提供か 証券会社、選挙中5千万円(6月28日12時17分)

同じく朝日の後追いです。

  • 細野氏が提供を受けた5千万円は証券会社が親会社の再エネ開発会社から得た増資資金の一部だった疑い。
  • 証券取引等監視委員会は再エネ開発会社から資金集めを依頼された投資募集会社を調査中。
  • 資金の流れ、使途の解明を進めている。

再エネ会社はグリフラ親会社のJCサービス、投資募集会社はmaneoマーケットのことです。

東京新聞の記事では細野事件とグリフラの一件に一連のつながりがある?というニュアンスになっています。

 

FNNニュース

NHKが報じたグリフラ資金のJC証券、中久保氏個人口座への移動疑惑について、さらに踏み込んだ報道をしました。

原資は親会社の増資資産 細野豪志氏への貸し付け(6月28日12時56分)

  • 細野氏が受け取った5千万円は証券会社の親会社からの増資資金だった。(NHK報道の通り)
  • 親会社は投資募集会社を介してネットで資金を集めていたが、集めた資金の一部が証券会社に渡ったり、当時の会長の口座に入金された疑い。(これもNHK報道の通り)
  • 親会社が集めた資金が細野氏に渡っていたとみられ、証券取引等監視委員会が資金の流れを調査中。

赤字の部分は重要です。グリーンインフラレンディングが集めた資金が細野氏に渡った、という報道はこれが初めてです。

どこまで裏を取っているのか分かりませんが、監視委員会がそう疑っているならば一大事です。

逆にガセだったらFNNに火炎瓶の2つや3つ投げ込みたい迷惑憶測です。

 

ロイター

衆院選後使う可能性考慮と細野氏(6月28日13時39分)

  • 5千万円の問題で細野元環境相は28日に国会内で記者団に対し「選挙後に(当時所属していた)希望の党の運営に使う可能性に備えて、個人の判断で借りた」と説明。
  • 「自分も(同党の)他の候補者も選挙資金には使っていない」とも述べた。

 

TBSニュース

細野元環境相、「選挙資金ではない」と釈明(6月28日16時33分)

6月28日午後に細野氏が記者団の取材に応じました。細野氏の発言部分を抜き出します。

  • (5千万円の借り入れについて)「個人として借り入れをしたもので、選挙資金ではない」
  • 「私の個人の判断として、何らかの可能性に備えてですね、政治資金として使う可能性があるということについて、準備をしようということで。選挙資金ということについては、考えたことは全くなかった」
  • (借入れた理由について)「希望の党の創設に関わった人間として、選挙後のいろんな可能性に備えるため」
  • (収支報告書に借入金を記載していなかったことについて)「選挙後にお借りしたという思いだった。やや認識の違いがあった

 

THE PAGE

同じく取材対応についてです。

細野豪志氏「選挙資金と考えたことない」5000万円受領問題で釈明(6月28日18時25分)

  • (借入れた理由について)「個人の判断で、政治資金として活用する可能性があるとして5000万円を借り上げした。選挙資金と考えたことはまったくなかった」
  • 「(政党助成金は4月まで入ってこないため)その中で党をどうしていくか、それぞれの議員にもお金(助成金)が入ってこないので、何らか考えておかなければならないのではという意識があった」
  • 自身の進退については「法律に基づいてやった」との見解を示した。

 

毎日新聞

同じく取材対応についてです。

「選挙資金と全く考えず」5000万円借入で釈明(6月28日20時1分)

  • (選挙資金ではないかとの指摘について)「そんな大金は選挙に使うとは考えもできない。選挙資金と考えたことは全くなかった」

 

朝日新聞

同じく取材対応についてです。

細野豪志氏「選挙資金ではなかった」 5千万円受領問題(6月28日20時11分)

  • 「個人の判断として何らかの可能性に備えるために準備した。私自身の政治活動として使う意識もなく、実際に(自分の)政治団体も全く使っていない」と説明。
  • 自身や同党の候補者の選挙費用は「(それぞれが)自分で調達した」
  • (利子の支払いが遅れたことについて)「お金を借りるのが初めてで利子の支払い方などの認識がなかった
  • 「選挙後、慌ただしかった。(支払いが)不定期になった時期はあったが、最終的に返済時に利子も払った」
  • 利率は「常識の範囲」として明らかにしなかった。

 

産経新聞

グリーンインフラレンディングからの資金の流れに触れています。

細野氏への5000万円 証券会社が親会社から得た増資資金か(6月29日9時43分)

  • 細野氏が受け取った5千万円は証券会社が親会社の再エネ開発会社から得た増資資金の一部であった疑いが出た。
  • 証券取引等監視委員会は親会社の依頼を受けて資金を集めた投資募集会社を調査中。
  • 資金はバイオマス、太陽光発電の事業目的で集められたが、親会社が別目的で使った疑い。

やはり大手が安心か?

まさかこんな大きな騒ぎになるとは思ってもいませんでした。

グリーンインフラレンディングに投資している人は気が気じゃないでしょう。

僕はグリフラに投資しようとしたまさにその日に、例の自転車操業疑惑を知り投資を思いとどまりました。

あと一歩で僕もグリフラに投資していたので他人事ではありません。

グリーンインフラレンディングの一件での反省点と教訓とすべき点
グリーンインフラレンディングの一件で僕たち投資家が反省すべきこと、教訓として今後に活かすべきことを考えました。利回りに目を奪われた、事業者リスクを意識してなかったなど多々あるでしょうが、僕が最も反省したのは元本回収意識の欠如です。

こういうことがあると、やはり大手の業者の方が安心だと思ってしまいます。

僕は今は親会社が上場企業のOwnersBookなどをメインに投資しています。

当分の間は安全第一で手堅い業者でソーシャルレンディングをやっていきます。

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。