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グリーンインフラレンディングがmaneoに反論、投資家の被害は?

グリーンインフラレンディングの一件。エライことになりました。

グリフラをファミリーから追放したmaneoにJCサービスが全面反論

泥沼の戦いが勃発しました!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

短くおさらい

今までの経緯を短くおさらいします。(ご存じの方は読み飛ばしてOKです。)

あるべき形

JCサービスは子会社のグリーンインフラレンディングとmaneoマーケットを経由して、投資家から資金を集めていました。

投資家→maneoマーケット→グリフラ→JCサービス」というお金の流れです。

グリフラ(及び、グリフラから説明を受けたmaneoマーケット)は、太陽光発電所の建設などを目的と説明し、投資家から資金を集めていました。

疑惑が浮上

ところが、JCサービスが投資家に説明した目的とは違う使途で資金を使っていた疑いが浮上しました。

maneoマーケットはグリフラの案件の募集を一時停止して調査を開始。

その間にJCサービスによる細野豪志議員への5千万円提供問題も浮上。

先週末6月29日にmaneoマーケットは、グリフラの新規会員と新規案件の募集を停止すると発表

maneoファミリーからグリフラが追放される事態となっていました。

ロドスタ先生の速報

これからどうなるのかな?と、僕はのんきに予想記事など書いていたのですが。

師と仰ぐ投資ブロガー、ロドスタ先生のブログ記事を読んでぶっ飛びました。

速報 グリーンインフラレンディング VS maneo 貸倒れ

グリフラがmaneoに宣戦布告しました!どっひゃ~!

JCサービスの発表

ロドスタ先生の記事内容の後追いで大変恐縮ですが、僕なりに今回のJCサービス発表を分析します。

今日7月1日、グリフラの親会社JCサービスが同社サイト上で発表を行いました。

”弊社の子会社である株式会社グリーンインフラレンディングによるファンド募集につきまして、以下の通りお知らせ致します。(PDF)”

内容を転載します。(太字、赤字は僕)

2018年7月1日

お客さま各位

株式会社JCサービス

グリーンインフラレンディングについて

 

弊社の子会社である株式会社グリーンインフラレンディングによるファンド募集につきまして、以下の通りお知らせ致します。

 

株式会社グリーンインフラレンディングは、maneoマーケット株式会社より、募集中のファンドにおける「開発資金」として募集された資金が最終貸付先企業における募集対象案件に対して募集に先行して自己資金により支出を済ませた資金に充当されており、このままファンドの募集を継続することが適切でないとの指導を受けましたので、かかる指導に基づき、対象ファンドに関しては募集を停止するとともに、他のファンドについても資金の使途に関する同社の確認が完了するまでの間、新規の募集を一時見合わせることとさせて頂いていました。

ここまでは事実の確認です。疑義が生じその確認が済むまでグリフラ案件の募集を停止した。そして、maneoマーケットが確認作業を進めました。続けます。

株式会社グリーンインフラレンディングは、「開発資金」とは、案件開発に係る開発着手から開発完了に至る一切の資金を指し、対象ファンドにおける対象事業に対する支出済みの資金を含めて案件開発のための全ての資金との認識の下、ファンド募集の際の内容の表示に「開発資金」との文言を用いて参りましたが、今回のmaneoマーケット株式会社からのご指導を踏まえ、今後適切な対応を行っていきたく考えていたところです。

ここがちょっと分かりにくいかもしれません。要は「開発資金」という単語の使い方について、グリフラとmaneoマーケットの間で相違があった

グリフラとしては「別にごまかそうとか、そういうつもりじゃなかったのに。」的な不満はあったろうと思います。それはさておき。

このような状況の中、株式会社グリーンインフラレンディングの HP において、6月29 日、maneoマーケット株式会社により、株式会社グリーンインフラレンディング及び弊社に対して事前の説明等もなく、一方的に、「ファンド募集停止等のお知らせ」を掲載し、「投資家の皆様にご説明申し上げていた使途とは異なる使途に一部資金が使用されたものと評価せざるを得ない」とし、「今後のファンドの募集」を停止するとの「お知らせ」が掲載されました

 

株式会社グリーンインフラレンディング及び弊社としては、maneoマーケット株式会社に対しまして「資金の使途に関する同社の確認」のための作業に協力してまいりましたが、同社が事実関係の十分な精査確認もないまま、一方的に、自社の見解をもとにこのような対応をされたことは大変遺憾であります。

JCサービスが完全に反論です。maneo側の発表は事前の合意もない一方的なものである。異なる使途に使ったわけではない。ファンド募集の停止には納得できない。そもそも十分な精査はまだなされていない。

maneoの発表に対して、真っ向からノーを叩きつけた形です。

また、一部報道において、ファンドで募集した資金の一部が投資家への事前の説明と異なり融資先の企業から弊社の関係会社または関係者に渡ったかのような記載がありますが、そのような事実はありません

これは6月28日のNHKニュースのことです。

ソーシャルレンディング 証券取引等監視委が資金の流れなど調査(6月28日7時10分)

グリフラを使って投資家から集めた資金の一部が、JCサービス子会社のJC証券に渡ったり、JCサービス社長の中久保氏の個人口座に入金されていたと報じられました。

詳しくはこちらの記事をご参照ください。

グリーンインフラレンディング関連会社の細野氏への資金提供で新事実
グリーンインフラレンディングの関連会社JC証券が細野豪志議員へ5千万円を提供していた問題で新事実が判明していました。ソホのしへの資金は親会社のJCサービスから渡ったもの。そしてグリフラが集めた資金がJC証券と中久保氏個人に渡っていた。

この疑惑をJCサービスが全面否定したことになります。

ファンドに応募して頂きました投資家の皆様に対しましてはご迷惑をお掛けすることのないように致します。皆様には多大なるご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます。

何卒ご理解賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

以   上

maneo発表は合意されていなかった?

このJCサービスの発表、みなさんはどうお感じになられたでしょうか?僕はぶっ飛びました。

事前合意はなかったの?

まずビックリしたのは、29日のmaneoマーケットの発表内容がグリフラとの間で事前にすり合わせ、合意されていなかったことです。

僕はてっきりmaneoとJCサービス、つまり瀧本社長と中久保社長との間で話が付き、ある程度は今後の相談も済んでいるものと思っていました。

ところがJCサービスの発表をそのまま信じるならば、両社での事前の合意はされていなかったことになります。

それはつまり、グリフラ投資家の資金返済など今後をどうするかについても、両社の間で話が付いていないということでしょう。これはシャレになってません。

金融庁も同意してない?

もう一つはこれです。僕の推測レベルですが。

僕はmaneoとJCサービスで今後の対応などの話が付いて、それを金融庁に報告してOKをもらった。その上で29日にmaneoマーケットが発表を行った。そういう流れだと思っていました。

でも、maneoとJCサービスで合意形成されていないのであれば、両社が揃って金融庁に報告して了解を得たという線は消えます。

maneoだけが金融庁に報告したのか?いや、それも考えにくい。

まさか、maneoが金融庁に一切報告しないまま、29日の発表を行った?

いったい何がどうなっているのでしょうか?

グリフラ投資家はどうなる?

さて、今回のJCサービス発表で最も注目すべきはここの部分です。

ファンドに応募して頂きました投資家の皆様に対しましてはご迷惑をお掛けすることのないように致します

無理でしょ?ぶっちゃけ。

JCサービスはmaneoから資金調達できなくなった

JCサービスはすでに進行済みのファンドの借り換えなどで資金が必要です。

今回maneoに対して「ザケンじゃねぇよ!」と啖呵を切ってしまった。聞いてねぇよ、勝手に発表するなよと全面抗争を仕掛けてしまった。

そうなった以上、必要な資金をmaneoマーケットで集めることはもはや不可能でしょう。

つまり、JCサービスがmaneoルートから集金する目処はまったく立たなくなりました。

JCサービス資金ショート?

では、銀行などがJCサービスに貸してくれるか?貸すわけないですよね。

衆院選期間中に借用書もなしに5千万円をモナ男に貸すような脇がスーパースイートな企業に、しかもピンチに陥っている時に貸すわけないじゃないですか。

ならば、担保物権を売却して現金を作る?いやいや、太陽光発電くらいにしか使いようのない田舎の荒れ地に流動性のかけらもありません。

再エネ案件の担保なんてあってないようなもの。担保を処分して資金回収なんて容易なことではない。

こんな状況で「ご迷惑をおかけすることのないように」って、いったいどうやって迷惑をかけない、つまり、投資家に返済するというのでしょうか?

被害は免れないか?

推測であまり物を言うべきではないのでしょうが、グリフラ投資家はかなり厳しい状況に立たされたような気がします。

実は僕も6月4日にグリフラのバイオマス案件に30万円投資する予定でした。

グリーンインフラレンディングの一件での反省点と教訓とすべき点
グリーンインフラレンディングの一件で僕たち投資家が反省すべきこと、教訓として今後に活かすべきことを考えました。利回りに目を奪われた、事業者リスクを意識してなかったなど多々あるでしょうが、僕が最も反省したのは元本回収意識の欠如です。

その朝、偶然読んだブログでグリフラの自転車操業疑惑を知り投資を思いとどまったのですが、そのブログを読んでなければ僕の30万円も今ピンチに立たされていました

グリフラ投資家の今置かれている状況を他人事とは思えません。

中久保社長の姿勢に疑問

投資家がそんな状況に立たされている中、中久保社長はなぜこのような発表をしたのでしょうか?

仮にmaneoが一方的に決めて発表したとして、それは頭にも来るでしょう。

しかし、本当に投資家のことを考えるならば、そこは怒りをぐっと抑え、耐え難きを耐え忍び難きを忍び、投資家のためにmaneoに頭を下げて救済を求めるべきではないでしょうか?

今回このような発表を行った中久保社長の姿勢、非常に理解に苦しみます。

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。