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LCレンディングからLCハイブリッドファンド登場!だけど魅力イマイチ

最近、ギャランティファンドしか募集していなかったLCレンディングから新しいタイプの案件が登場しました。

その名も「LCハイブリッドファンド」です!

新しいのが出て一瞬喜んだのですが、内容を見るとイマイチだなぁ…

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

ソーシャルレンディングから撤退ではない?

僕はLCレンディングはソーシャルレンディング事業から撤退するのではないか?と心配していました。

ここ2ヶ月以上、ギャランティファンドしか募集していなくて、しかも案件の種類も減っていたからです。

LCレンディングはソーシャルレンディング事業から撤退するのでは?
LCレンディングがソーシャルレンディング事業から撤退するのではないかと心配しています。その理由はここ2ヶ月の募集案件と募集額の変化です。また、その背景にはLCホールディングの事業内容の転換があると推察します。詳しく説明します。

今回、新タイプの案件が出たことで、僕の心配は払拭されました。やれやれ。

ただ、その内容を見ると今ひとつハッピーな気持ちになれないのです。

LCハイブリッドファンドとは?

新しく誕生した「LCハイブリッドファンド」の内容を見てみましょう。

概要

LCハイブリッドファンド1号 12ヶ月物

LCハイブリッドファンド2号 6ヶ月物

2つの案件が募集されていますが、いずれも第1案件が医療施設、第2案件が不動産です。

そして、医療施設は以前のLCメディカルファンドを引き継ぐ内容、不動産はLCギャランティファンドの類似です。

つまり、LCメディカルとLCギャランティの2つを組み合わせてLCハイブリッドということでしょう。

概要は以下の通りです。

12ヶ月物 医療施設 不動産
募集額 2,400万円 100万円
利回り 7.25% 6.25%
運用期間 12ヶ月 12ヶ月
担保 なし 有り
保証 なし なし
6ヶ月物 医療施設 不動産
募集額 2,400万円 100万円
利回り 6.75% 5.75%
運用期間 6ヶ月 6ヶ月
担保 なし 有り
保証 なし なし

LCメディカルとの比較

医療施設の部分について、以前のLCメディカルファンドと比較してみます。

LCメディカルは6ヶ月物と18ヶ月ものしかなかったので、6ヶ月物についてのみの比較です。

ハイブリッド メディカル
利回り 6.75% 6.50%
運用期間 6ヶ月 6ヶ月
担保 なし なし
保証 なし なし

利回りが0.25%良くなりました。他はほぼ同条件です。

LCギャランティとの比較

次はギャランティです。今回のハイブリッドの不動産は北海道釧路の案件です。ギャランティの釧路案件と比較してみます。

12ヶ月、6ヶ月、それぞれ利回りはギャランティと同じなのですが。

12ヶ月物 ハイブリッド ギャランティ
利回り 6.25% 6.25%
運用期間 12ヶ月 12ヶ月
担保 有り 有り
保証 なし 有り
6ヶ月物 ハイブリッド ギャランティ
利回り 5.75% 5.75%
運用期間 6ヶ月 6ヶ月
担保 有り 有り
保証 なし 有り

なんてことでしょう!ギャランティでは有りだった保証が、ハイブリッドではなくなっています。

匠もビックリ仰天です!

投資価値はあるのか?

このLCハイブリッド、投資する価値はあるのでしょうか?僕はないと判断します。

医療施設部分

まず、第1案件の医療施設の部分です。

12ヶ月物 医療施設
募集額 2,400万円
利回り 7.25%
運用期間 12ヶ月
担保 なし
保証 なし
6ヶ月物 医療施設
募集額 2,400万円
利回り 6.75%
運用期間 6ヶ月
担保 なし
保証 なし

担保、保証ともになくて12ヶ月も資金を預ける。それで利回りは7.25%。リスクに見合うとは思えません

また、6ヶ月で担保保証なしで6.75%ならば、いま募集中のクラウドバンクの太陽光案件、5ヶ月、6.9%の方がはるかに良いのではないでしょうか?

九州電力管内の太陽光は出力制御のリスクがあると言うのなら、同じクラウドバンクで風力案件、10ヶ月、6.2%が募集中です。

いずれにしても、担保保証なしで6.75%よりも良い条件の案件は他にもあります。わざわざこれに投資する必然性がありません

不動産部分

次に、第2案件の不動産部分です。

12ヶ月物 不動産
募集額 100万円
利回り 6.25%
運用期間 12ヶ月
担保 有り
保証 なし
6ヶ月物 不動産
募集額 100万円
利回り 5.75%
運用期間 6ヶ月
担保 有り
保証 なし

これはない。あり得ない。投資する理由がナッシング。

だってこの物件の所在地、丹頂鶴は増えているけど人間は減り続けている釧路ですよ。過疎の町の複合商業施設でっせ、旦那?

しかもこの案件、LCギャランティ愛用者はご存知の通り、LTV100%オーバーで、しかもメザニンローンです。

それでも僕が釧路案件に投資していたのは、ジャスダック上場のLCホールディングスの連帯保証が付いていたからです。

それがなくなったら怖くて投資できない。と言うか、LCギャランティがあるのにわざわざこっちに投資する理由がないですよね?

ハイブリッドはパスします

ということで、僕がOwnersBookの次に手堅いと思っているLCレンディングですが、このLCハイブリッドはパスです。

ソーシャルレンディング事業から撤退するわけではないことが分かったのは血湧き肉躍るグッドニュースでしたが。

僕は今後もLCレンディングはギャランティファンドに絞って投資していきます!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。