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ソーシャルレンディングの投資状況を公開します!2018年10月末時点

なんだかんだで忙しくしており、2週間ぶりのブログ更新です。

で、なんだかんだで忙しかったこともあり、先月の投資は低調でした。あはは。

ってことで、10月末時点での投資状況を公開します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

10月に投資したのはわずか5案件。投資額は190万円と過去最低でした。理由は後ほど。

 

SBIソーシャルレンディング

不動産担保ローンPlus21号

  • 運用期間:10ヶ月
  • 利回り:7.0%
  • 投資額:600,000円
  • 税引前利益:33,507円

不動産担保ローンPlus22号

  • 運用期間:12ヶ月
  • 利回り:7.2%
  • 投資額:600,000円
  • 税引前利益:36,000円

SBIで僕がメインで投資しているPlusシリーズが2案件出たのはラッキーでした。しっかり60万円ずつ投資させていただきました。

ただ、もう一つのメインである不動産バイヤーズローンも募集されたのですが、運用期間が24ヶ月だったんです。

読者諸兄姉ご存知の通り僕は短期運用至上主義で、投資先として最も信頼しているOwnersBookでさえ、最長13ヶ月までとしています。

ということで、今回の不動産バイヤーズは投資を見送りました。残念!

 

TATERU Funding

募集停止中なので投資しておりません。早く戻ってきて欲しいですよね。がんばれ、タテファン!

 

LCレンディング

10月は投資しませんでした。6月に投資を初めて以来、LCに投資しなかったのは初めてです。

理由はすでに投資済みの案件の再募集が多かったこと、運用期間12ヶ月のものが多かったこと、6ヶ月はLCハイブリッドファンドで魅力を感じなかったことです。

LCレンディングからLCハイブリッドファンド登場!だけど魅力イマイチ
LCレンディングから新たに「LCハイブリッドファンド」が登場しました。従来のLCメディカルファンドとLCギャランティファンドを組み合わせた案件です。その内容を従来の物との比較で紹介し、投資する価値があるのか説明します。

11月はLCギャランティの6ヶ月物が出てくれることを期待します!

 

OwnersBook

墨田区レジ用地・草加市レジ第1号ファンド第1回

  • 運用期間:13ヶ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:15,409円

墨田区、草加市とも周辺の物件価格から担保評価額は妥当と判断しました。

ただ、容積率を超えているなど不安要素があったため、通常より20万円減らして30万円を投資しました。

OwnersBookは相変わらずの大人気で、今回も6千万円が瞬間蒸発したみたいです。無事投資できてラッキーでした。よかったよかった。

 

Renosy

第3号新宿案件

  • 運用期間:3ヶ月
  • 利回り:8.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:4,000円

クジ運の悪さでは世界で5本の指に入る僕に奇跡が起こりました!

その後の4号、5号ともに落選し、先日募集された6号も音沙汰なしですので、どうやらRenosy1回で今年のクジ運を使い果たしたようです。笑

 

クラウドバンク

僕にとって主力中の主力であるクラウドバンクに10月は投資しませんでした。異例中の異例です。

10月に募集された案件はイマイチでした。過去に募集された案件のリファイナンス自体はアリですが、当初計画では売却できているはずの物件に対する再融資となると、小心者の僕は腰が引けてしまいます。

でも、安定して良い案件を供給してくれているクラバンですので、11月に期待します!

 

Pocket Funding

一部不動産担保ローン11号(二次募集)

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:6.25%
  • 投資額:201,000円
  • 税引前利益:6,250円

サブの投資先として良い案件が出たときに愛用しているPocket Fundingです。

今回は担保が手堅すぎてガチガチ!と狂喜乱舞して投資したのですが、あとになってそうではないと分かりました。これだから初心者なんだよなぁ~w

 

総投資額

以上をまとめると、10月の総投資は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額、税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
SBI 不動産 7.0% 10ヶ月 60万円 33,507円
不動産 7.2% 12ヶ月 60万円 36,000円
Owners 不動産 5.0% 13ヶ月 30万円 15,409円
Renosy 不動産 8.0% 3ヶ月 20万円 4,000円
Pocket 不動産 6.25% 6ヶ月 20万円 6,281円
平均/合計 6.7% 8.8ヶ月 190万円 95,197円

10月は安全第一でかなり消極的でした。その結果、かなり低調な投資となっています。

ですが、僕は投資初心者です。元本回収至上主義でモットーは得するよりも損しないです。ですのでこれでOKです!

現在の投資状況

主な項目について分析します。

 

業者別投資額

10月末時点でのソーシャルレンディング事業者別の運用中投資額は以下の通りです。元本償還があったので減っている業者もあります。

事業者名 投資額
SBIソーシャルレンディング 352万円
TATERU Funding 0万円
LCレンディング 230万円
OwnersBook 95万円
Renosy 20万円
クラウドバンク 167万円
Pocket Funding 40万円
maneo 40万円
合計 944万円

maneoが順調に減ってきています。良い傾向ですぞ~

SBIの比率が高まりすぎですね。僕は投資先を上場企業系、大手系の業者に集約しているのですが。

1社で4割近いというのは偏りすぎです。OwnersBookの構成比が上がったのは良い傾向ですが。やはり、TATERU Fundingに復活してもらって、各業者が15~20%くらいの構成比になってくれるのが理想です。

 

運用期間

運用期間 投資額
5ヶ月以下 259万円
6~10ヶ月 341万円
11ヶ月以上 420万円

運用期間は平均で7.6ヶ月です。9月よりさらに長期化しました。マズイなぁ…

ついに11ヶ月以上が4割を超えてしまいました。短期運用主義の僕にとって実に由々しき事態です。マジでマズイわ。

クラウドバンクの6ヶ月前後の案件でバランスを取りに行くしかないですね。11月はがんばろう!

 

利回り

利回り 投資額
5%未満 0万円
5%台 340万円
6%台 516万円
7%以上 164万円

利回りは単純平均で6.22%です。9月とほぼ変わっていません。僕は税引き後で5%あれば御の字だと思っているので、この水準でばっちりOKです。

9月に比べて6%台が10%減って、7%以上が15%くらい増えています。

僕は7%以上はリスクが高いと思っているので、基本的に投資対象外です。ただ、10月についてはSBIとRenosyに投資した結果なのでOKかな?

 

タイプ別

不動産とか再エネとかタイプでの分類です。

タイプ 投資額
不動産 610万円
LCGF 230万円
再エネ 165万円
その他 15万円

不動産には不動産を担保にする案件すべてを含みます。また、LCGFはLCホールディングスが連帯保証する案件(社債みたいなもの)です。

ついに不動産の比率が6割に達してしまいました。これじゃソシャレン投資家と言うより不動産投資家だよね。(^^ゞ

でも、OwnersBookとかRENOSYとか手堅い業者を選ぶと結果的に不動産になってしまうんですよね。

SBIの再エネ系もあるけど、太陽光で運用期間が2年とか小心者の僕には無理。クラウドバンクの6ヶ月以下の再エネに投資するしかないな。

分配金

さぁ、お楽しみ、10月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配額
SBIソーシャルレンディング 7,424円
TATERU Funding 0円
LCレンディング 7,280円
OwnersBook 1,910円
Renosy 0円
クラウドバンク 8,045円
Pocket Funding 1,090円
maneo 4,640円
10月合計 30,389円
10月までの累計 57,500円

おぉ~、投資家デビュー5ヶ月目にして3万円突破です!累計でも5万円台。良い感じで進んでますぞ~

確か先月も書きましたが、去年の僕の収益はわずか数円の銀行金利でした。それが1年で3万円に大出世です!

大切な資産を銀行に塩漬けにしているみなさん、僕に続きましょう。あなたも3万円ゲットできます!

投資信託

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

一つは積極的に利益を取りに行くアクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信です。

もう一つは比較的マイルドに手堅い利回りを狙い、IT技術を使った投信積立(ロボアドバイザー)を行うウェルスナビです。

アクティブ投信とロボアドではこの2つが一番オススメだと思っています。

さて、今月末時点での実績は?

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 266,664円 250,386円 -16,278円
ウェルスナビ 140,000円 134,106円 -5,894円
合計 406,664円 384,492円 -22,172円

アメリカ市場の影響だか何だか知りませんが、順調に損失が積み上がってますね。良い感じです。

僕は投信は10年スパンで考えています。もうちょっとガンガンと下がりに下がったところで、月々の積立外で買い増すつもりでいます。

ソシャレンと違って投信は短期のアップダウンは一切気にせず、10年後、20年後の数十%利回りを狙います!

10月のまとめ

低調で良し!

10月の投資は全般的に低調でした。でも、安全第一でリスクを避けた結果の低調です。

僕は投資初心者です。ピヨピヨの1年生ですので、リスクテイクして儲けを取りに行くのは5万年早いです。

ですので、10月の投資が低調に終わったことはOKです。今後も損をしないことを第一に、石橋を叩き壊す投資方針を貫きます!

 

RenosyとOwnersBookでラッキー

そんな石橋を叩き壊すハイパー小心者の僕が万全の信頼を寄せるのがRENOSYOwnersBookです。

10月はRenosyに初めて投資できました。こちらは抽選制なので運を天に任せるしかないのですが、今後も応募を続けていきます。

OwnersBookは揺らぐことがない僕のイチオシです。もちろん、短期運用主義ですので2年物には手を出しませんが、運用期間1年までの案件には11月以降もしっかり参戦していきます。

他のブロガーさんも書いてらっしゃいましたけど、経営者が超安全志向で担保物権も23区内中心であるなど、初心者こそOwnersBookだと僕も思っています。

 

SBIに偏重しすぎ

10月の反省点がこれです。10月の投資額の実に6割がSBIへの投資です。1社に偏りすぎですよね。

いや、SBIは信頼してますよ。ただ、SBIも不動産バイヤーズで元本毀損を起こしてますし、100%安全な業者なんてありませんから。やはり偏り過ぎはマズイです。

OwnersBook、Renosyは手堅いがゆえに案件が少ない。その分をクラウドバンクPocket Fundingなどで埋めていく必要がありそうです。

ということで、11月もアグレッシブに攻めていきます!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。