当ブログは広告を含みます

トラストレンディングがしたことはmaneoマーケットより悪いのか?

トラストレンディングの行政処分が発表されました。

正直、ちょっと釈然としないものがあります。

トラストレンディングがやったことは、maneoマーケットがやったことよりも悪かったのでしょうか?

2019年2月23日追記:この記事は2018年12月15日に書いたものです。

その後、2019年2月22日に証券取引等監視委員会が勧告を行いました。

僕の見立てとはまったく逆で、一部の案件で実態がなく、資金の流用も行われていたようです。

役員に元官僚をずらっと並べ、投資家の間で評判も良かったため、かなり衝撃を受けています。

もはや、上場系の業者と不動産クラファン業者以外は、信用のしようがないのかもしれません。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

行政処分の内容の違い

両社の行政処分の内容を見てみます。

  • トラレン:業務改善命令+業務停止1ヶ月
  • マネマ:業務改善命令のみ

行政処分の内容を見ると、トラストレンディングの方が重い処分となっています。

それはつまり、トラレンの違反行為の方が重い、悪質であるということでしょう。

僕たちソシャレン投資家の肌感覚として、これはかなり違和感があるのではないでしょうか?

投資家に与えた影響

というのが、両社がやったことが投資家に与えた影響が桁違いだからです。

maneoマーケットの罪

maneoマーケットがやらかしたのは店子に対する杜撰な管理です。

第二種金融商品取引業の登録を持たないソシャレン業者に、maneoマーケットというプラットフォームを利用させた。

そこでは本来、利用業者が組成する案件やその運用を、マネマがきっちり監視、管理すべきであった。

ところがマネマはそれを怠り、グリフラとJCサービスに好き勝手を許した。

その結果、100億円を超える投資家の資産が危機に瀕しています

トラストレンディングの罪

対するトラストレンディングがやらかしたのは、一言で言えば虚偽表示です。

復興庁などが直接関与していない事業を、あたかも関与しているかの如く表示した。

いや、それはもちろん悪いんですよ。詐欺みたいなものですから。

でも、事業に実態があり滞りなく進行しているのであれば、投資家の元利金は毀損されません。

遅滞なく利金と元金が支払われれば、いや、仮に多少の遅延が出たとしても元金が無事に償還されれば、僕たち投資家は無傷で済みます

maneoマーケットの方が悪い

法に照らし合わせるとトラレンの方が悪いってことになるでしょう。

しかし、店子の管理という果たすべき責任の重さと、それを怠ったことで引き起こされた投資家の被害。

それを考えると、明らかにmaneoマーケットの方が悪い。

話を盛っちゃったけど、投資家への被害は(推測だけど)ほぼゼロのトラレンの方が処分が重いというのは、どうにも納得がいかないのです。

金融庁はお上ファースト

今回もう一つ気になったのは、金融庁(証券取引等監視委員会)の姿勢です。

官公庁

監視委の勧告の中には次のように書かれています。

該当する官公庁等が関与して行う除染事業は存在せず

勧告を最初に読んだ時、この「官公庁」という単語がムッチャクチャ引っかかったんです。

それまで何気なく使っていたのでこの単語の意味を調べたのですが、官公庁とは国や地方自治体の役所を指すそうです。

つまり、財務省や防衛庁だけでなく、みなさんがお住まいの都道府県庁や市町村役場、区役所も官公庁です。

官公庁抜きで除染事業ができるのか?

ここでトラストレンディングの説明図を見てみます。

監視委は「官公庁等が関与して行う除染事業は存在せず」と言っています。おかしいと思いませんか?

復興庁も福島県庁も浪江町役場も関与しないならば、いったい誰が事業統括会社に除染事業を発注したというのでしょうか?

双葉町にお住まいの山田昌平さんが発注した?そんなのあり得ないよね。

それで僕はこの官公庁って部分がずっと引っかかっていたんです。

自治体は関与していた

で、やっぱり自治体は関与していたようです。

どの掲示板かブログのコメ欄で見たか忘れたのですが、トラストレンディングに問い合わせた人がいて、トラレンの担当者が「復興庁からではないが、自治体から依頼を受けた事業だ」と明言されたそうです。

そりゃそうだよね。国も自治体も関与しない除染事業なんてあり得ないもの。

金融庁にとっての官公庁は中央省庁

では、監視委の「官公庁等が関与して行う除染事業は存在せず」は何を意味するのか?

監視委、そして金融庁、さらにおそらく他の中央省庁にとっても、官公庁とは中央省庁のことだということです。

今回のトラレンの件は、トラレンが募集にあたって福島県や双葉町の名を騙ったことが問題なのではない。

我々中央省庁の名を騙ったことがけしからん!ってことなのではないでしょうか。

福島県とか双葉町とか下々ならばいざ知らず、恐れ多くも我々中央省庁の名を騙るとは恐れ入谷の鬼子母神、成敗奉る~!!!ってことだと思うのです。

要するに、金融庁は投資家ファーストではなく、あくまでも自分たち自身、お上ファーストなのです。

金融庁は守ってくれない

今回の行政処分は見せしめ

今回の件は見せしめだと思います。

お上の名を不用意に騙って万が一にも我々霞が関に災いがもたらされたらどうするんだ!

お前ら、俺らに迷惑かけようものなら業務改善命令なんかじゃ済ませねぇぞ!!

投資家のことなんて考えてない

僕たち投資家のために虚偽表示を是正しようとしたのではない。

自分たちを危険にさらさないための勧告であり処分に過ぎない。

そうだよね。投資家のことを考えたらmaneoファミリー業者のリファイナンスを止めたりしないもん。

金融庁も監視委も投資家のことなんて考えてない。守ってなんてくれない。

僕は政治も国家も端っから1ミリたりとも信用も期待もしてないので予想通りなのですが。

あからさまに見えすぎて笑っちゃいます。

ソシャレンは安全な業者で

いずれにしても今回のトラレンの一件で金融庁の姿勢がはっきりしました。

金融庁は我々を守ってはくれません。

良し悪しとかあるべき論とかではなく、厳然たる現実として守ってくれません。

ソシャレンで不祥事やトラブルが起こった時に、金融庁は守ってはくれない

今後ソシャレンをやる上では、守ってもらえないことを大前提とし、少しでも安全度の高い業者で投資すべきでしょう。

下記の記事も参考にしてください。

金融庁はあてにならない。自分の身は自分で守りましょう!

コメント

  1. tk より:

    小心タロウ様こんにちは
    おっしゃる通りだと思います。除染事業自体が復興庁の発注だろうが地方自治体だろうが公の組織であるならば「官公庁等」という記述はそこまで問題でないと思います。分別管理をしていなかったり、虚偽の貸付先に融資していた方が悪質ですよ。今回は勧告から金融庁の処分発表まで早かったです。お上は自己保身の為にはすぐ行動するなあと感心します。

    • タロウ タロウ より:

      こんにちは~
      問題ないですよね。むしろ、間接的には復興庁が関与しているわけであり、その意味では正しい表現と言えるかもしれません。

      分別管理や虚偽融資はJCサービスがやったことで、マネマが直接やったことではありません。
      また、グリフラ、エスクローファイナンスと間に2社入っているので、マネマが管理、予知することは容易ではなかったでしょう。
      しかし、他の情報など見るとマネマはファミリーから提出された掲載文書の校正くらいしかやっていなかったようです。
      そういう態度がJCサービスに好き勝手やられる要因の一つにはなっているでしょうから責任は重いですよね。
      トラレンの方が処分が重いのはやはり納得いかないです…

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。