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マスターリース契約
不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。
しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。
そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。
- 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
- 不動産業者が入居者に部屋を貸す
- 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う
これがマスターリース契約です。
マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。
運用と運用期間
不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。
運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。
マスターリース契約
不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。
しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。
そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。
- 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
- 不動産業者が入居者に部屋を貸す
- 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う
これがマスターリース契約です。
マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。
部分当選
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。
抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。
しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する（=30万円だけ投資できる）こともあります。
これが部分当選です。
当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。
借り手企業
ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。
案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。
借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。
ですので、ちゃんと返済できるのか？ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。
満室賃料
満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。
全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、
- 101号室：4.5万円
- 102号室：4.5万円
- 201号室：5.5万円
- 202号室：5.5万円
満室賃料は月間20万円、年間240万円です。
空室リスク
空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。
匿名組合型と任意組合型
不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。
主な違いは一般に下表の通りです。
| 匿名組合型 | タイプ | 任意組合型 |
|---|---|---|
| 匿名組合契約 | 契約 | 任意組合契約 |
| なし | 物件の所有権 | あり |
| 少なめ | 最低出資額 | 多め |
| 短め | 運用期間 | 長め |
| 有限責任 | 責任 | 無限責任 |
| 雑所得 | 所得区分 | 不動産所得 |
物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。
匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。
任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。
不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業は次のような事業です。
- 複数の投資家から出資を受け
- 集まった資金で不動産を取得、運用し
- 得られた利益を投資家に分配する
多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。
不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。
不動産小口化商品
不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。
例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。
仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。
不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。
デポジット口座
デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。
デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。
そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。
また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。
売却リスク
不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。
売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。
- 分配金が予定額を下回る
- 分配を受けられない
- 元本の一部が戻ってこない
- 元本のすべてが戻ってこない
流動性
不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。
都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。
譲渡
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分（利益の分配や元本の償還を受ける権利）を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。
例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者（〇〇FUNDINGを含む）に10万円（もしくはそれ以外の金額）で買い取ってもらうイメージです。
入金と出金
投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。
運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。
元本
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資（投資）したお金のことを元本といいます。
リフォームとリノベーション
リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。
両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。
対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。
例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。
リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。
分配と分配金
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。
また、支払われる利益を分配金と呼びます。
案件
ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。
この用語は次のように使われます。
- 〇〇業者から新しい案件が出た
- 今度の案件は利回りが高い
- 先週は△△案件に10万円投資した
- □□業者は先月は3案件募集があった
- ◇◇案件に応募したが抽選で落選した
すいません、上手く説明できなくて。
区分マンション
マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。
対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。
独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。
ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。
大島てる
大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。
先着方式と抽選方式
ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。
一つは募集開始と同時によ～いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。
もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。
成立前書面
成立前書面（契約成立前書面、契約締結前交付書面）は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。
確認することで応募できるようになります。
案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。
多くの業者で募集開始前から確認が可能です。
サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。
モニタリング
ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。
業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。
定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。
このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。
あと入金と事前入金
投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。
一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。
もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。
デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。
ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。
さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。
投資家にとってはあと入金の方が有利です。
早期償還
ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。
そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。
例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。
ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。
分配原資
分配原資とは分配金の出どころのことです。
例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。
家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。
組成
案件を作ることを組成といいます。
- 投資対象は緑町ハイツ102号室で
- 利回りは4.5％で
- 運用期間1年
- 募集総額2,300万円の案件を作る
こうやって案件が出来上がります。
組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還
ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。
元本毀損
元本毀損（元本割れ）とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。
例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。
また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。
クラファン案件の管理手数料
不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。
これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。
案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。
ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。
優先出資と劣後出資
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。
例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。
| 出資者 | 出資額 |
|---|---|
| 投資家（優先出資） | 2,400万円 |
| 業者（劣後出資） | 600万円 |
| 出資総額 | 3,000万円 |
この時、投資家分の出資を優先出資、業者分の出資を劣後出資といいます。
なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。
キャピタルゲイン型
不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。
投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資（分配金の出どころ）とする案件がキャピタルゲイン型です。
一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。
なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。
自社買取
不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。
しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。
売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。
インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。
劣後出資比率
不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。
例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。
このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。
さきほどの例では20％です。
| 出資者 | 出資額 | 出資比率 |
|---|---|---|
| 投資家 | 2,400万円 | 80％ |
| 業者 | 600万円 | 20％ |
| 合計 | 3,000万円 |
そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。
右田さん
数字が大きいほど安全だよ。
なぜ高いほど安全なのか？
詳しくは下記記事を参照してください。
償還
案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。
クリック合戦
募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。
このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。
この状態をクリック合戦といいます。
抵当権と根抵当権と極度額
抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。
抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。
これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。
その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。
極度額は根抵当権の融資上限額のことです。
債務履行
まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。
そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。
ソーシャルレンディングの場合、借り手（債務者）が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。
逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない（できなくなる）ことが債務不履行です。
LTV
ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。
例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80％です。
担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。
資金使途
ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。
延滞
ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。
また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。
業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。