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所得が20万円や38万円を超えても確定申告が必要ない場合がある!

確定申告についてネットで調べると、よく次のようなことが書かれています。

  • 給与所得以外で20万円を超える所得があると確定申告が必要
  • 専業のブロガーで所得が38万円を超えたら確定申告が必要

実はこれ、株や投資信託で所得を得ている場合は、必ずしも正しくありません。

多くの場合は間違い、つまり、確定申告は不要です。

今回はこのことについて説明します。

なお、以下では専業主婦や1つの会社から給与を得ているサラリーマンなど、一般的なケースのみを対象とします。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

20万円と38万円

まず最初に基本的な説明をします。よく知っている人は読み飛ばしてください。

 

所得と収入の違い

あらゆる所得には所得税がかかります。ここで言う「所得」とは収入から経費を引いたものです。

例えばブログを書いてアドセンスで1万円の収入があったとします。

このブログの記事を書くのに取材で経費が2千円かかっていたら、所得は8千円となります。

課税の対象となるのは収入の1万円ではなく、所得の8千円です。

でも、所得すべてに税金がかかるわけではありません

 

給与所得がない人

専業主婦とかフリーランサーとか、毎月の給与がない人には、38万円の基礎控除が適用されます。

控除とは「差し引く」という意味です。

所得すべてに所得税がかかるのではなく、年間の所得から38万円を差し引いた残りに所得税がかかります。

例えば、主婦が株の投資で1年間に50万円の所得を得ると、基礎控除38万円を引いた12万円が課税の対象(課税所得)となります。

逆に言うと、所得が38万円までは課税所得がゼロになるので納税の必要はありません。

38万円を超えて初めて課税所得が発生し、納税の義務が生じます。

このため、ネットではよく「38万円を超えると確定申告が必要」と書かれているのです。

 

給与所得がある人

会社員など給与所得を得ている人の中には、ブログなどの副業で所得を得ている人がいます。

こういう人たちは給与所得だけでなく、副業の所得(給与所得以外の所得)にも所得税がかかります。

ただし、所得税法では給与所得以外の所得が20万円以下の場合は、確定申告をしなくても良いという特例があります。

先ほどの例と違って20万円が控除されるわけではなく、課税所得が減るわけではありませんが、確定申告は不要となります。

逆に言うと、20万円を超えると確定申告が必要です。

ネットで「副業の所得が20万円を超えると確定申告が必要」とよく見かけるのはこのことです。

 

20万or38万

まとめると、

  • 給与所得者の給与以外の所得は、20万円を超えると確定申告が必要
  • 非給与所得者の所得は、38万円を超えると確定申告が必要

書くと長くなりますので、これら2つを合わせて以下では「20万or38万」と略します。

源泉徴収してても必要?

投資の場合は特定口座

「20万or38万を超えると確定申告が必要」

これを読んで、僕も最初は「ふぅん、そうなんだ」と納得していました。でも、途中であれ?っと思ったんです。

僕がやろうと思っている投資は、株、投資信託、ソーシャルレンディングです。

この内、株と投資信託をやるには証券会社などに口座を開く必要があります。

そしてほとんどの場合、「源泉徴収付きの特定口座」というものが用意されています。

 

源泉徴収とは?

源泉徴収とは証券会社などが僕たちに代わって納税処理をしてくれる口座です。

例えば、ある会社の株を200万円で買って300万円で売った場合、100万円の譲渡所得が発生します。

本来ならば自分で税務署に行って納税手続きをしなければならないのですが、特定口座(源泉徴収付き)にしておけば、証券会社がこの100万円に対する税金を計算し、税務署に払ってくれます。

僕たち個人投資家は面倒な作業をしなくて良いのでとても便利です。

 

確定申告しないとダメ?

で、話をもとに戻しますが。

20万or38万を超えていても、特定口座(源泉徴収付き)にしておけば、証券会社とかが代わりに納税手続きをしてくれているわけです。

なのに、なんで僕たちがわざわざ税務署に行かなきゃならないんだろう?

すでに課税所得も税額も確定して納税まで済んでいるのに、なんで確定申告しなくちゃいけないんだろ?

そう思いませんか?

国税庁に聞いてみた!

対応は丁寧だったよ♪

そう思ってネットでいろいろ調べてみたのですが、どのサイトやブログでもみんな「20万or38万を超えたら確定申告!キリッ」って書いてる。

でもどうしても納得いかなくて、国税庁の電話相談センターに聞いてみました!

森友学園問題で大炎上中の国税庁ですが、担当してくれた方の対応は極めて親切丁寧でした。

 

結論:不要です!

僕は以下のように質問しました。

  • 株、投資信託で所得が発生し、
  • その額が20万or38万を超えた場合、
  • 確定申告を必ず行わなければならない、
  • と、投資や副業系のサイトやブログに書かれているが、
  • 特定口座(源泉徴収付き)ですでに納税が完了しているのに、
  • 本当に確定申告をしなければならないのか?

電話で応対してくださった職員氏の回答は明確でした。

必要ありません。

おぉ~、いきなりネット界の定説が覆された!

 

ただし条件付き

不要だと明言した上で職員氏は、ただしと条件を付け加えました。

  • 譲渡所得または配当所得である
  • 特定口座で源泉徴収されている

まず、株、投信で得られるすべての所得ではなく、売買で得た譲渡所得と、株の配当金やリートの分配金などの配当所得など、一部の所得のみが対象となります。

そして、特定口座で取引が行われ、源泉徴収がされている必要があります。

つまりこの2つの条件を満たしていれば、20万or38万を超えていても、確定申告をする必要はないということです。

税務署に聞いてみた!

やっぱり心配

これで問題解決でも良かったのですが。

なにせネット上のありとあらゆるサイトやブログが「20万or38万を超えたら確定申告!」と書いています。

いくら国税庁が不要と言ってくれても、やっぱり心配です。

で、近所の税務署に電話をして聞いてみました。

 

だって、済んでるじゃん

女性の職員の方が対応してくださったのですが、答えは「国税庁の言う通りで間違いない」でした。

譲渡所得、配当所得で特定口座(源泉徴収付き)であれば、20万or38万を超えても確定申告は必要ない、と。

この女性の説明が非常にシンプルで明確でした。

「特定口座で源泉徴収されているということは、税額が確定されて納税も済んでいますので、確定申告は必要ありません。」

おぉ~、超納得!

国税庁のサイトで調べてみた

超納得で問題解決としておけばよかったのですが、なにせ僕は自他ともに認める小心者です。

それでもやっぱり心配だったので、国税庁のサイトで調べてみました。

すると、「給与所得者で確定申告が必要な人」のページに次のように書かれていました。

(注) 給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額には、次の所得は入りません

1 上場株式等の配当や少額配当などで確定申告をしないことを選択したもの
2 特定口座の源泉徴収選択口座内の上場株式等の譲渡による所得で、確定申告をしないことを選択したもの

最初の方で書いた「専業主婦やフリーランサーの所得」や「給与所得者の給与所得以外の所得」には、特定口座(源泉徴収付き)で得た1.配当所得や、2.譲渡所得は含まれない。

つまり、「特定口座源泉徴収を利用の場合、配当所得と譲渡所得は20万or38万の中にはカウントされない」ということです。

法律を調べてみた

租税特別措置法第三十七条の十一の五

でも、この国税庁サイトの文章、ちょっと分かりにくいですよね?

分からないときは大元を調べるのが一番です。法律を調べてみたところ、上の国税庁サイトの根拠は「租税特別措置法第三十七条の十一の五」でした。

条文は上のリンクから見ていただくとして、内容を要約すると次の通りです。

租税特別措置法第三十七条の十一の五

  1. 特定口座(源泉徴収付き)を持っている人で、
  2. 口座内の株等の譲渡や配当等で所得を得た人は、
  3. それらの所得から
  4. 譲渡所得や配当所得を除外した所得に対して、
  5. 確定申告の規定が適用される

 

源泉徴収ならば除外

ポイントは4.の「除外」です。

専業主婦の所得やサラリーマンの副業所得が20万or38万を超えたら、通常は確定申告が必要です。

でも、源泉徴収付きの特定口座で発生した所得については、譲渡所得と配当所得を差し引いた上で、残った所得について確定申告のルールが適用される、ということです。

例えば、OLさんの副業で所得が25万円あって、そのうちの15万円が特定口座(源泉徴収付き)で株を運用して得た譲渡所得であれば、副業所得は15万円を差し引いた10万円として扱われる、ということです。

さらに、副業所得が50万円で20万円を余裕のよっちゃんでオーバーしていても、そのすべてが特定口座(源泉徴収付き)での譲渡所得であれば、すべて差し引かれて副業所得はゼロ円として扱われることになります。

ここが最大のポイントです。よく読んでパーフェクトに理解してください。

 

確定申告は必要ない

そして、租税特別措置法に戻りますが、5.は確定申告について定めた所得税法第120~127条を指します。

ここで次の2つのことが定められています。

  • 120条:課税所得が基礎控除額をオーバーしたら確定申告が必要(つまり、オーバーしなければ不要)
  • 121条:給与所得以外の課税所得が20万円を超えなければ申告しないでOK

さらに分かりやすく表現すると、

  • 専業主婦やフリーランサーで課税所得が38万円を超えなければ確定申告不要
  • サラリーマンとかで給与以外の課税所得が20万円を超えなければ確定申告不要

ということです。

 

源泉徴収してればOK

以上をまとめるため、ここでもう一度、租税特別措置法第三十七条の十一の五を見ます。

租税特別措置法第三十七条の十一の五

  1. 特定口座(源泉徴収付き)を持っている人で、
  2. 口座内の株等の譲渡等で所得を得た人は、
  3. それらの所得から
  4. 譲渡所得や配当所得を除外した所得に対して、
  5. 確定申告の規定が適用される

特定口座(源泉徴収付き)で得た所得から、譲渡所得と配当所得を差し引いた所得に対し、20万or38万以下ならば確定申告しなくてOKのルールが適用される、ということです。

つまり、源泉徴収していれば、譲渡所得と配当所得が50万円だろうと100万円だろうと差し引かれてチャラになるので、確定申告をする必要はありません。

 

実例で説明

分かりかけてんだけど、あと一歩という人のために、実例で説明します。

給与所得がない人

山城明美さん(42歳)は専業主婦です。3人の子供がこれから高校、大学へと進学するのに、銀行員の夫の先行きは極めて危なげ。

ここで普通はパートでも始めようか?と考えるのですが、根がイケイケの明美さんはここは一発勝負と、私ピヨピヨ投資家おすすめの「ひふみ投信」に大枚100万円を投入。

そして、ひふみ投信の値動きなどを紹介するブログを開設し、アフィリエイトも始めました。

昨年1月に3万6千円だったひふみ投信の基準価額は、12月には5万1千円にアップ。本来、投資信託は長期保有するものですが、あっさりした性格の明美さんはここでスッパリ売却し、値上がり益41万円をゲット!

ブログはボチボチではありましたが、アフィリエイト収益は20万円。明美さんは合わせて61万円の所得をガッチリと掴んだのでありました。

1年間の所得がトータル61万円で、専業主婦の基礎控除38万円を超えているので、本来ならば確定申告が必要です。

しかし、投資信託の売買で得た所得は譲渡所得に分類されます。そして、明美さんは投資信託会社では特定口座(源泉徴収付き)を選択していました。

このため、租税特別措置法第三十七条の十一の五の定めにより、ひふみ投信での所得41万円は除外され、20万円の所得に対してのみ確定申告のルールが適用されます。

38万円を超えていませんので、確定申告を行う必要はありません。

給与所得がある人

山城新伍さん(45歳)は明美さんの夫です。銀行員をしています。

将来安泰と思って入った銀行で吹き荒れるリストラの嵐。小遣いを減らされ通勤途中に新聞を買えなくなった新伍さんは、口座を開設すると日経新聞がタダで読める楽天証券で株を始めました。

銀行では冴えない中間管理職の新伍さんですが、株を始めるとまるで水を得た魚のように、行内で得た情報を使ってインサイダー取引すれすれの手口で大活躍。

株取引の所得は1年間で500万円に達しました!

給与所得以外の所得が500万円ですので、20万円はどんだけ~っていうくらい超えています。本来ならば確定申告が必要です。

しかし、新伍さんが得た500万円はすべて株の売り買いで稼いだ譲渡所得で、しかも特定口座(源泉徴収付き)で運用していました。

このため、租税特別措置法第三十七条の十一の五が適用され、500万円を引いたゼロ円の所得に確定申告のルールが適用されます。

ゼロ円は当然20万円を超えていませんので、新伍さんは確定申告を行う必要はありません。

 

特定口座分は除外

完全に理解してもらえたと思います。

念の為にまとめますと、

  • 株、投資信託などで得た
  • 譲渡所得と配当所得は、
  • 特定口座(源泉徴収付き)を選択していた場合は、
  • 20万円や38万円にはカウントされないため、
  • 仮に20万or38万を超えても、
  • 確定申告は必要ありません

これが結論です。

還付申請

源泉徴収の仕組み

ただし、確定申告不要で終わりにしない方が良い場合があります。還付申請です。

特定口座で源泉徴収する場合、税率は一律20%で計算されます。(復興特別所得税を除く)

例えば、株の譲渡所得が100万円だった場合、20%の20万円が証券会社で引かれて納税されます。

 

取られ過ぎ分を返してもらえる

20%の内、5%は住民税です。住民税は所得がいくらであっても5%で固定です。

そして、残りの15%が所得税なのですが、所得税の税率は課税所得の額によって変わります。

課税所得額 税率
195万円以下 5%
195万円超 330万円以下 10%
330万円超 695万円以下 20%
695万円超 900万円以下 23%
900万円超 1,800万円以下 33%
1,800万円超 4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

例えば、課税所得が195万円以下の場合、税率は5%です。

しかし、源泉徴収では機械的に15%が適用されています。つまり、10%多く取られているのです。

この取られ過ぎの分を「キッチリ耳揃えて返したらんかい、われ~っ!」と申告するのが「還付申告」です。

 

経費の申請

また、この記事の一番最初の方で「所得=収入-経費」と説明しましたが、源泉徴収では収入=所得と機械的に計算されます。

株で100万円儲けたけど、証券会社に払う手数料や、インターネットの通信費、会社四季報など書籍代等々、どこまで認められるかは別として、経費として認められれば所得から差し引かれます。

経費が差し引かれれば課税所得が減りますので、その分にかかる税金も減ります。そして、減った分の税金を返してくれと還付申告することができます

 

還付申告は5年間

このように、源泉徴収で納めた税金が本来納めるべき額よりも多すぎた場合や、経費が発生していた場合などは、源泉徴収した額と本来の納税額との差額が戻ってきます。

ですのでこれらに該当して節税が見込める場合は、源泉徴収しているので確定申告不要でOKで済ませるのではなく、還付申告をしたほうが良いです。

「え~、税務署に行ってとか面倒くさい~!」と思ったあなた、そう、今これを読んでいるYOUにグッドニュースです。

還付申告は5年前にまでさかのぼって申告することができます。

ですので、還付申告をしに税務署に行くのは5年で1回でOKです。

国税庁電話相談センターと近所の税務署に確認済みです。

 

いつでもできる

「でも、確定申告の時期って税務署めちゃ混みだし~!」と思ったあなた、そう、今これを読みながら「俺じゃねぇよw」と思ったYOUにグッドニュースです。

還付申告はいつでもできます。5年以内であれば確定申告の期間中でなくてもOKです。

めちゃ混みじゃない、めちゃ空きの時期を選んでレッツゴー!

損益通算と繰越控除

もう一つ、確定申告が必要な場合があります。

 

損益通算

例えば、SBI証券の口座で100万円の所得が生じ、楽天証券の口座で40万円の損失が生じたとします。

この時、20%の源泉徴収は各証券口座ごとに行われますので、SBI証券の口座では20万円、楽天証券の口座では所得が発生していないので0円が源泉徴収されます。

証券口座 課税所得 源泉徴収額
SBI証券 100万円 20万円
楽天証券 -40万円 0万円
合計 20万円

ですが、2つの証券口座トータルでは100万円-40万円で60万円の所得しか発生していません。

そこで、異なる口座間のプラスとマイナスを通算して、トータルの所得への課税にしてもらうのが損益通算という制度です。(配当所得とNISA口座での所得は制度対象外)

証券口座 課税所得 源泉徴収額
SBI証券 100万円
楽天証券 -40万円
損益通算 60万円 12万円

税金が8万円減って超ラッキーだYO!

ただし、この損益通算には先ほどの5年間の繰越は適用されません。

必ずその年度に確定申告を行わなければなりません

 

繰越控除

もう一つ。

SBI証券で50万円の所得、楽天証券で200万円の損失が出たとします。プラマイトータルしても150万円の損失が残ります。

この150万円の損失を3年間繰り越すことができるのが繰越控除という制度です。

例えば、この翌年に100万円の所得が生じたら、150万円の損失でチャラにして残りの損失は50万円。

さらに翌々年に70万円の所得が生じたら、残りの損失50万円と差し引きして、課税所得を20万円に減らせます。

この繰越控除を利用する場合、必ず年度ごとに確定申告をしなければなりません。

住民税はどうなるの?

住民税の確定申告は必要では?

この記事を書いている途中にTwitterのフォロワーさんから「住民税の申告は必要なのでは?」とご指摘をいただきました。

20万or38万円を超えて、所得税分は確定申告不要になっても、住民税分は確定申告が必要でしょ?というご指摘です。

自信がなかったので聞いてみました

 

国税庁の回答

まず、国税庁電話相談センターのご回答です。

「すいません。所得税は所得税法が定める国税なんですが、住民税は地方税法が定める地方税なんですよ。管轄が違うのでうちで答えることができなくて、お住まいの自治体にお問合せいただけないでしょうか。すいません、お手数おかけして。」

おぉ~、聞く相手を間違ってた。笑

 

市役所市民税課の回答

気を取り直して、市役所に聞いてみました。

結論、確定申告の必要はありません

  • 源泉徴収(正しくは特別徴収)で納税がされており、
  • 年末調整で納税額が確定しているので、
  • 20万or38万円を超えていても、
  • 確定申告は必要ありません。

とのことでした。

 

住民税の還付申告は?

ついでに聞いてみました。住民税についても還付申告ができるのか。

すると、

  • 還付できるものがあれば還付申告できる
  • 申告先は所轄の税務署
  • 5年前までさかのぼって申告できる
  • つまり、5年に1回税務署で申告すればOK

これで疑問解消です。

まとめ

要点をまとめます

かなり長くなりましたので、要点をまとめておきます。

  • 株、投資信託などで、
  • 譲渡所得と配当所得が発生し、
  • その合計が20万or38万を超えた場合、
  • 通常であれば確定申告が必要だが、
  • 特定口座で源泉徴収されている場合は、
  • 所得税、住民税ともに、
  • 確定申告をする必要はナッシング!

また、

  • 確定申告をしていない場合でも、
  • 所得税、住民税の還付申告は、
  • 5年前までさかのぼって、
  • 最寄りの税務署で申告できるが、
  • 損益通算と繰越控除については、
  • 毎年度ごとに確定申告が必要

以上です!

コメント

  1. より:

    主婦です!わかりやすい説明ありがとうございます!

  2. カメ吉 より:

    わかりやすく詳細な情報、とても参考になりました。ありがとうございます。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。