ソーシャルレンディングとリートの情報格差が激しすぎる件について

2週間ほど前にリートについて勉強しました。

リートを投資初心者でも分かるように超詳しく図解で説明してみた
リートとは何か?役割り、不動産物件の選定、購入、管理、入居者募集、家賃徴収、収益の分配の仕組み、J-REITとの違い、メリット、デメリット、問題点、証券会社での買い方などについて、投資初心者向けに図解で詳しく説明します。

その際にソーシャルレンディングとの情報格差に唖然としました。

遅ればせながら、この格差と原因について書きます。

情報格差が激しすぎ

情報格差がどれくらい激しいか、実際に見てみましょう。

充実のリート情報

まずはリートから。平和不動産リート投資法人を例に見てみます。

リートに含まれるすべての物件の名称や面積などの情報が公開されています。

取得時期や取得時の価格、さらに現在の評価額もオープンです。

各物件の写真や正確な住所、最寄り駅、構造、階数、

物件の特徴や地図も公開です。

この他に、保有物件の稼働率や全体のポートフォリオ、運営会社のIR情報なども公開されています。

ソーシャルレンディングは超貧弱

一方のソーシャルレンディング。不動産系で僕が一押しのOwnersBookを例に見てみます。

まず、融資先は不動産会社Aとか不動産会社Dという表記で、具体的にどこなのか明示されません。実際の物件の写真も無しです。

建築時期や階数などは示されますが、正確な住所は示されません。

物件の稼働率や平均賃料、評価額などは示されています。

しかし位置は◯◯区という広い範囲で示されるだけです。

情報格差は明白

リートとソーシャルレンディングでは提供される情報の格差は明白です。

  • リート:詳しい情報がたっぷり
  • ソーシャルレンディング:不明確で貧弱

これは不当な格差では?

これ、おかしいと思うんです。

商売の形は同じ

リートもソーシャルレンディングも個人投資家から資金を集めます。

そして集めた資金を使って、

  • リート:不動産を取得し運用する
  • ソーシャルレンディング:不動産業者に融資する

という違いはありますが、「個人の資産を集約して大口化し、不動産に投資する」という商売の大枠の形は同じです。

投資家は情報を欲している

そしてそれ以上に重要なのは、投資先不動産についての情報を個人投資家が欲していることです。

この不動産に総額100億円投資して大丈夫なのか?この立地でテナントが集まるのか?リニューアルすることで入居率が本当にアップするのか?

その判断材料が不十分な状態で、僕たち個人投資家がどうやって安心して投資できると言うのでしょうか?

(「ピヨピヨのお前に判断できねぇだろ~」ってツッコミはご容赦を!鋭意修行中です。笑)

ソーシャルレンディングこそ情報が必要

また、リートは売買価格が10万円を超えるものが大半なのに対して、ソーシャルレンディングは3万円くらいから買えるものがほとんどです。

ですので、ソーシャルレンディングにはリートに比べて、経験の浅い投資初心者が多いと推測できます。

であるならば、投資家保護の観点に立てばソーシャルレンディングにこそ十分な情報提供が求められるのではないでしょうか?

情報提供が不十分な理由

では、なぜソーシャルレンディングでは十分な情報提供が行われていないのか?

金融庁の指導がその原因だそうです。

金融庁の指導の内容

金融庁がソーシャルレンディング各社に行った指導は次の2つです。

  • 融資先の情報の匿名化
  • 融資先の複数化

「融資先が具体的にどこなのか分からないようにしなさい」、「1つのファンドに含まれる融資先は2つ以上にしなさい」ということです。

指導の理由

金融庁はなぜこんな指導をしたのか?分かりやすくまとめたサイトがありましたので引用します。

「ファンドの融資先情報が開示された状態で1対1の投資ができるようになっていると、実質的に投資家が貸金業をやっているのと同義であり、投資家が貸金業登録する必要が生じてくる」

ソーシャルレンディングが抱える制度的課題とは

相手が誰か明確な状態になると、投資家が(ソシャレン会社を経由して)融資先に貸金業務を行っていることになる。つまり、個人が無免許で貸金業を営む違法状態が生じる、ということです。

アホですか?

金融庁のみなさん、何を言ってるんですか?

ソーシャルレンディングは個人投資家による企業への金貸しです。匿名化しようが複数化しようが、やっていることは紛れもない金貸しです。

金貸しをしているという厳然たる事実があるのに、匿名化とか複数化とか、小手先のつじつま合わせで違法状態を回避しようとする。

天下の元大蔵省がチマチマと事実をごまかしてどうするんですか?(←いや、それが大蔵省のお家芸w)

理由が間抜け過ぎる

「貸金業法に抵触しないようにする」

これがソーシャルレンディングで十分な情報提供が行われない原因です。

こんなアホみたいな理由で、僕たち個人投資家は不十分な情報での投資を強いられているのです。

あ~、アホらし。

ソシャレン立法しよう

やってる仕事がナンセンス

これがいかにバカバカしくナンセンスか、誰よりも一番良く分かっているのは金融庁の職員の方々だと思います。

だって、ソシャレン各社どこもそうですがメインの案件に、必要のないカモフラージュの帳尻合わせナンチャッテの5万円案件を付けて複数化する。

そして、金融庁もこれで複数化OKです♪ってことにしているんです。

こんなしょうもない仕事、やってられないと思いますよ。わざわざ東大まで出てこんな仕事やってるって、親が聞いたら泣くよ。

貸金業法に合わせられるわけがない

では何が問題なのか?僕は既存の法律に合わせようとすることが諸悪の根源だと思います。

ソーシャルレンディングに法律を適用させるとなると、貸金業法なのでしょう。

でも、貸金業法はソーシャルレンディングという商売が生まれるずっと前に作られた法律です。

ソーシャルレンディングの存在を想定していない法律にソーシャルレンディングを合わせようとしても、そもそも合うわけがないんです。

渋谷のフリーおっぱい女子高生を武家諸法度で裁けますか?

大胆かつスピーディな法改正を

技術の発展で資金が必要な企業に個人が資金を供給できるようになった。

誰も困らない良いことです。だったらOKにすれば良い。

個人の金貸しを例外的に認めるソーシャルレンディング法みたいな法律を作れば良いと思うのです。

これだけ変化が大きく速い時代なのだから、法律も大胆かつスピーディに変えていかなければなりません。

そういう対応ができない行政が、技術やサービスの誕生、成長の足かせになることなど許されない。僕はそう思います。

金融庁に期待します!

金融庁にそれができるか?僕はできると思います。

世界のどの国よりも早く、仮想通貨を法制化したのが日本の金融庁です。

その金融庁にソシャレン立法ができないわけがない。

期待してます!

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