ソーシャルレンディングの案件の選び方の基準となる11のポイント

ソーシャルレンディング投資で最も大切なことは業者選びです。

僕はここで勝負の8割は決まると思っています。

その上で、みなさん案件をどうやって選んでますか?

案件を選ぶポイント、注目点を僕なりに考えてみました。

5つの大項目

まず、大項目として優先順位順に次の5つが重要です。

  1. 融資内容
  2. 担保と保証
  3. 融資先
  4. 運用期間
  5. 利回り

利回りを犠牲にしろということではありません。

担保がボロボロで信用度がゼロの融資先なのに、利回りが良いから投資するという判断はリスキー。

利回りに目を付けるのはOKだけど、ソーシャルレンディングは金貸しですから、貸して大丈夫か?で最終判断すべきです。

融資内容

では、具体的なポイントです。まずは融資内容というかファンドの内容です。

銀行融資の有無

その融資に銀行の融資が付いているかです。

銀行融資が付いているということは、銀行が融資できる程度の信用度があるということ。

逆に銀行融資がないということは、銀行が融資できるだけの信用度がない、つまり危険ということです。

もちろん、パチンコ屋やノンバンクのように、銀行が貸したがらない業種もあるでしょう。

でも例えば、銀行融資が付かない不動産とか危険な香りしかしないのではないでしょうか?

リピート案件か

何度も繰り返されている案件はリスクが低いです。

ソーシャルレンディング事業は利益率が低いので、業者としては新規顧客を開拓する営業コストは少しでも下げたいです。

なので、同じ事業者に何度も貸せるに越したことはない。でも、貸し倒れは絶対避けたい。

上の図の案件は167回目の貸付けです。高リピート案件はローリスクだと思います。

担保と保証

金貸しは担保が命!

担保が付いているか

ベストは保証会社が付いていることですが、ソーシャルレンディングでは限りなくゼロっぽいです。

良い順に以下の通りです。

  1. 担保+代表者の個人保証
  2. 担保だけ
  3. 代表者の個人保証だけ

企業が飛んだら代表者も飛ぶから、3.はけっこう怖いですよね。

LTV

LTV(貸付比率)は担保に対してどれくらい融資しているかです。

例えば、担保評価額が10億円で、融資額が8億円ならば、LTVは80%です。

担保が評価額通りで売れない可能性もありますから、LTVは低いに越したことありません。

一般論として、LTVが80%を超えると危険なようです。

抵当権の順位

融資先が飛んだ時に、担保を処分してできた金を誰から取っていくかの順番です。

順番に取っていって、ゼロ円になったところでジエンドですから、もちろん第一順位が良いです。

ただ上述したように、銀行融資が付かない案件の第一順位よりも、銀行融資が第一順位の案件の第二順位の方が安全だと僕は思います。

担保評価額の妥当性

10億円と評価されている担保が、本当に10億円の価値があるかです。

運用期間が24ヶ月の案件だと、その担保が2年後も10億円の価値があるかまで判断しなければなりません。

これ、僕たち個人投資家には限りなく不可能です。

でも、立地と築年数など条件が近い物件にどれくらいの値段が付いているかネットで調べるとか、できることはゼロではないですよね。

手間ひまかけて調べて投資のリスクを減らす、というのが僕の考え方です。

はい、小心者ですから。笑

融資先

融資する事業者についてです。

事業内容

どんな商売をやっているか。

現時点では不動産が手堅いようです。この先どうなるかは分かりませんが。

キャッシュフロー

日銭が入っていれば毎月の返済はできます

法人相手でテナント収入が毎月入るオフィスビルが手堅さ一番ですが、客数が多いパチンコ屋とか、稼働率が高いビジネスホテルとか、しっかり回収している消費者金融とか。

そういう事業者もけっこうポイントが高いように思います。

賃料水準

不動産案件の場合ですが、貸付先事業者が想定している賃料が妥当なのか?

ネットで調べたらどう見ても月5万が良いところなのに、7万円で設定していたりすると危険です。

期間

例えば、高知市中心部のオフィスビルの値段が2年後にどうなるか分かります?分かるわけないですよね。

でも、東京都中央区の駅近で築浅のオフィスビルならば、大崩れすることはないだろうくらいの予測はつくかも?

期間は人それぞれです。自分の基準をしっかり作って崩さないことが大切です。

僕は勝つことよりも負けないことを重視、リスク回避最優先なので、ベストは6ヶ月以内、最長でも12ヶ月まででやります。

利回り

現在のソーシャルレンディングでは5%が一つの目安のようです。5%を切ると応募率がガクッと下がる。

利回りは高いに越したことありませんが、利回りの高さとリスクの高さは比例します。10%を超えるとけっこう怖いものが増えてくる気が。

そうは言っても、源泉徴収で20%持っていかれちゃうので、実際の利益は利回りの8掛けになることも忘れずに。

ちゃんと選ぼう!

ピヨピヨ初心者の僕が考えたポイントですので、間違ってたらごめんなさい。

ソーシャルレンディングで案件を選ぶ際には、次のことが大切だと思います。

  1. 自分が選ぶ際のポイントを決める
  2. LTV80%以内みたいに最低基準を決める
  3. 手を抜かずにちゃんとポイントを調べる
  4. 最低基準を死守する

しっかりポイントを決めて、何となくの感覚ではなく論理的に案件を選び、少しでもリスクの低い投資をしましょう!

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