【案件分析】OwnersBook/中野区マンション第1号ファンド第3回

ソーシャルレンディングでどの案件に投資するか選ぶ時、みなさんどうやって選んでますか?

自分が実際に投資する時にどうやって選べば良いのか?正しく選べるのか?

ぴよぴよの初心者なので、ぶっちゃけ自信がまったくないんですよね。

で、練習してみることにしました。

今回はOwnersBookのマンション案件です!

概要

東京都中野区にマンションを所有する「総合不動産会社J」に対する、このマンションを担保とした貸付です。

  • 業者名:OwnersBook
  • 案件名:中野区マンション第1号ファンド第3回
項目状況
募集総額3,000万円
期間13ヶ月
利回り4.5%
予定収益/10万円4,633円
利益の配当四半期ごと
元本の償還満期後一括
早期償還可能性あり
募集開始日2018年4月?日
投資実行日2018年4月19日
運用終了日2019年5月20日

僕にとって期間長め、利回りやや低めです。

10万円を1年ちょっと預けて、源泉徴収もされると手取りで3,700円ですか。う~ん、微妙だなぁ…

安全性

担保

担保の有無

抵当権順位第2位の不動産担保があります。第1位は銀行融資です。

保証会社の保証、会社代表者の個人保証はありません。

項目状況
保証会社の保証なし
不動産担保
個人による保証なし
抵当権の順位第2位

財務構造

担保と貸付の構造は以下の通りです。

項目状況
担保物件の評価額1億8,100万円
シニアローン額7,833万円
根抵当権の極度額5,000万円
最大LTV70.9%
今回の貸付額3,000万円
今回貸付時点でのLTV59.9%

数字だけ見てもピンとこないと思うので、図で説明します。

OwnersBookによる担保物件の評価額は1億8,100万円で、抵当順位第1位で銀行が7,833万円(担保比率43.3%)の貸付を行っています。

これに対してOwnersBookは抵当順位第2位で極度額5,000万円(担保比率27.6%)の根抵当を設定しています。極度額一杯まで貸し付けた場合の銀行貸付分と合わせたLTVは70.9%です。

今回の貸付は3,000万円(担保比率16.6%)で、銀行分と合わせたLTVは59.9%です。

仮に担保を処分することになったとして、OwnersBook評価額のマイナス40%の金額でしか売れなかったとしても投資元本は守られますので、LTVから見た担保の安全度は高いと判断します。

担保内容

概要

OwnersBookサイトによると(以下、同)、担保物件の概要は以下の通りです。

項目状況
種別マンション
階数地上3階地下1階
構造不明
建設時期2010年3月
所在地東京都中野区中央
最寄り駅JR・地下鉄中野、地下鉄新中野
所在地

交通アクセスについて「東京メトロ丸の内線・東西線、JR中央線・総武線へのアクセスが良好」と書かれています。

大江戸線が含まれていないため、JR東中野駅、地下鉄中野坂上駅は該当しません。

したがって当該担保物件は、中野駅と新中野駅に挟まれた中野区中央3~5丁目に所在すると推測します。

部屋

地下1階と1階はスタジオタイプ、2階と3階は一体化したメゾネットタイプとのことです。

稼働率

2018年4月6日時点で稼働率は100%とのことです。

賃料

住居の月額賃料(共益費込み)は平均で坪11,000円程度で、社外専門家の査定額と同程度とのことです。

担保の妥当性

物件の特定

賃貸住宅情報サイトで探しましたが、稼働率が100%であるためか同内容の物件が出てこず、該当すると思われる物件を特定することはできませんでした。

評価額

対象エリアのマンション1棟の価格を調べようとしたのですが、そもそも当該担保物件の土地面積など細かい内容が分かりません。

そこで、条件が近いと思われる物件の価格を調べてみました。

住所築年月土地面積構造階数戸数価格
中央3丁目2012年8月157平米木造2階14戸1億4,310万円
中央5丁目1994年5月227平米木造3階8戸1億6,800万円
中央4丁目2017年9月128平米木造2階4戸1億8,800万円
中央4丁目2017年12月44平米木造2階4戸6,550万円

当該担保物件は築年月が2010年3月、地上3階地下1階で、評価額は1億8,100万円です。

比較が難しいのですが、2階建ての4戸でも1億8,800万円付いてますよね。

根拠が弱くてはなはだ恐縮ですが、OwnersBookの1億8,100万円という査定は、少なくとも的はずれな評価額ではないと思います。

賃料

対象エリアに所在する似た条件の物件の月坪賃料は以下の通りでした。

月額賃料専有面積月坪賃料
12.3万円45平米0.9万円
13.5万円44平米1.0万円
13.8万円45平米1.0万円
12.5万円45平米0.9万円

OwnersBookの査定額は月坪11,000円程度とのことですので、相場より若干高めではありますが、賃料の査定として概ね妥当であると判断します。

公示地価の推移

当該担保物件が所在すると推測される中野区中央3~5丁目の過去4年間の公示地価(1平米あたり)の推移は下記の通りです。

住所2014年2015年2016年2017年
3丁目481千円563千円578千円596千円
4丁目742千円757千円791千円852千円

一貫して公示地価が上がっていることから、当該担保物件の価値が近い将来に大幅に毀損されることは考えにくいです。

担保の妥当性の判断

OwnersBookが査定した評価額、賃料は相場と大きく乖離してはおらず、公示地価の推移から見ても物件価値が急に下がることは考えられません。

また、住宅地として人気のある中野区の物件であり、現状で稼働率が100%であることから、物件としての流動性は高いと想定されます。

以上より、担保としての妥当性は十分に認められると判断します。

銀行融資の有無

上述の通りシニアローンとして銀行が貸付を行っており、今回が3回目です。

回数募集時期貸付額LTV
第1回2017年2月8,206万円45.3%
第2回2017年8月8,047万円44.5%
今回2018年4月7,833万円43.3%

担保評価額に対する銀行貸付額のLTVは43~45%前後ですが、これが高いのか低いのか、今の僕には分かりません。

貸付金額とLTVが微減傾向である点は気になりますが、銀行が融資できる程度の担保の安全性はあると判断します。

貸付の妥当性

貸付先企業

貸付先企業は東京都中央区に所在する「総合不動産会社J」とのことです。

企業名を特定しようと思ったのですが、東京都全体で宅建免許取得企業が2万5千社もあると知った瞬間にギブアップしました。笑

事業内容と経営状況

「総合不動産会社J」の事業内容は、主に以下の3つとのことです。

  • 不動産開発事業(土地を仕入れて建設して販売)
  • 不動産運用事業(所有する不動産のテナント収入など)
  • 不動産コンサルティング事業

経営状況について、経常利益、当期純利益ともに過去3年間は黒字とのことです。

今回の貸付の収益性

今回貸し付ける3,000万円の使途は事業の運営資金とのことです。

この3,000万円を使って倉庫を建設してテナントを募集するとかならば収益性の判断のしようもあるのですが、漠然と運転資金と言われると、判断のしようがないですよね。

キャッシュフロー

同様に分かりません。

貸付の妥当性の判断

企業の詳細も貸付金の詳細な使途も分かりませんので、今回の貸付が妥当であるかの判断は付きません。

ただ、後述しますが過去2回の貸付では全額が期限前に償還されています。

ですので、3期連続黒字などOwnersBookの申告内容が正しい限り、貸付に問題はないと判断します。

安全性の評価

以上より本件の安全性について、

  • 銀行分と合わせてLTVが60%に抑えられている
  • 担保物件は居住ニーズが高い中野区に所在する
  • 担保評価額、賃料ともに相場と大きな乖離がない
  • 公示地価も安定して上昇している
  • 現稼働率が100%の物件で高い流動性が期待できる
  • 過去2回とも銀行がほぼ同条件で貸し付けている
  • 貸付先企業に大きな問題が想起されない

ことから、本件に対する投資の安全性は高いと判断します。

案件の信頼性

リピートの有無

上述の通り今回の貸付は第3回目です。2回ですが過去の実績がありますので、信頼できない案件ではないと思います。

過去の実績

本案件の過去の貸付及び運用実績は以下の通りです。

回数募集時期募集金額応募率運用状況予定
利回り
確定
利回り
予定
運用期間
確定
運用期間
第1回2017年2月3,050万円100%期限前償還5.0%5.5%24ヶ月9ヶ月
第2回2017年8月2,050万円100%期限前償還5.0%6.1%18ヶ月4ヶ月

過去2回とも募集金額に対して満額の応募を集め、すでに償還が完了しています。

ただし、2回とも予定運用期間を大幅に下回る期限前償還でした。安全に戻ってきたのは喜ばしいですが、今回についても期限前償還によって収益額が下がる可能性は否定できません

僕の判断

以上を踏まえて僕の判断です。

投資の是非

運用期間が13ヶ月と僕にとってやや長く、利回りも4.5%と僕の最低基準の5%を下回っています。

しかし、安全性が高く過去の実績も悪くありませんので、資金が浮いている場合などにおいて、本案件は投資するに値すると判断します。

投資金額

ただ、過去の実績から早期償還される可能性が高く、過去の実績をもとにすると3~5ヶ月で償還されることもあり得ます。

そうなると10万円投資して利息は1千円か2千円ということになってしまします。コンビニバイト1~2時間分ですよね。笑

それはさすがにバカバカしいので、安全性が高く最悪でも元本は戻ってくるという前提で、僕ならば50万円投資します。

分析してみた感想

ぴよぴよの分際で生意気に案件の分析をしてみました。笑

難しかったです。情報が足りなくて十二分に調べ尽くせたとは言えません。ここまでが投資初心者の限界ですね。

ただ、分析するという作業を通して勉強になったことがかなりありましたので、これからも分析を続けていこうと思います。

手を抜かずにしっかり調べて、自分なりに納得して自信を持って投資する。

これが僕なりのソーシャルレンディングの必勝法です。

なお、今回分析したOwnersBookですが、安全性の高さで僕の一押しです!

投資初心者にOwnersBookをオススメする11の理由と4つのデメリット
オーナーズブックは投資初心者に最適のソーシャルレンディング業者の一つです。オススメする11の理由と4つのデメリットを紹介します。上場企業の不動産のプロ集団が運営するOwnersBook。強さの秘密は担保です。しかしそれが同時に弱点を生み出しています。

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