7月の投資一発目です。
maneoの不動産案件に投資しました。
さて、6月の反省は生かされたのか？
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投資した案件
今回、投資したのはこの案件です！
概要は以下の通りです。
| タイプ | 不動産 |
|---|---|
| 貸付先 | 事業者C→不動産事業者E |
| 今回募集額 | 3,000万円 |
| 利回り | 8.2％ |
| 運用期間 | 7ヶ月 |
| 担保 | 土地 |
| 担保評価額 | 1億8,800万円 |
| 担保順位 | 第2位（先順位1億2,000万円） |
| 貸付総額 | 3,000万円 |
| LTV | 79.8％ |
不動産事業者Eが持つ町田市の土地を担保に、事業者Cが3千万円を貸し付けます。
投資額
今回は10万円を投資しました。先月は1案件30万円とやや多めでしたので、今月からmaneoは1案件10～15万円を基本にします。
| 投資額 | 10万円 |
|---|---|
| 利回り | 8.2％ |
| 運用期間 | 7ヶ月 |
| 税引前収益 | 5,328円 |
| 源泉所得税 | 1,084円 |
| 税引後収益 | 4,244円 |
この案件に投資した理由
利回りが高かった
利回り8.2％が最大の理由です。
昨日の記事で書きましたが、6月は利回りが今ひとつ伸びませんでした。それでmaneoは積極的に利回りを取ることにしました。
安全第一の上での利回り重視ですので、問題なしです。
運用期間が長くなかった
ただ、ハイリターン＝ハイリスクでしょうから、長期案件は避けたい。
今回は7ヶ月ですので許容範囲です。
担保評価額が妥当そうだった
担保は東京都町田市の土地で面積は1,400平米、担保評価額（＝売却予定価格）は1億8,800万円です。坪単価で44万円ですね。
町田市でそこそこの面積の土地の相場を調べてみました。駅前とか地価の高いところは広い土地は残ってないでしょうから、面積基準で。
| 住所 | 価格 | 面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|
| つくし野3丁目 | 3億9,800万円 | 2,079.0平米 | 63.3万円 |
| 玉川学園8丁目 | 4,380万円 | 1,165.3平米 | 12.5万円 |
| 木曽西2丁目 | 1億2,000万円 | 787.0平米 | 50.4万円 |
| 成瀬4丁目 | 1億2,000万円 | 721.4平米 | 55.0万円 |
| 金井町 | 4,500万円 | 588.6平米 | 25.3万円 |
| 相原町 | 5,280万円 | 533.8平米 | 32.8万円 |
| 玉川学園8丁目 | 4,200万円 | 499.2平米 | 27.9万円 |
| 大蔵町 | 6,980万円 | 491.4平米 | 47.0万円 |
| 玉川学園5丁目 | 5,980万円 | 431.2平米 | 50.6万円 |
| 本町田 | 5,500万円 | 425.1平米 | 42.8万円 |
| 玉川学園5丁目 | 7,500万円 | 400.9平米 | 61.9万円 |
こうやって見てみると、町田市内の場所にもよるでしょうが坪44万円はあり得そうです。
保全が効くと判断した
maneoの説明図を見てみると…
右の事業者Cが左の不動産事業者Eに3,000万円を貸します。
担保評価額は1億8,800万円ですが、第1順位で1億2,000万円の抵当が付いています。
なので、第2順位の事業者Cの担保余力は6,800万円です。貸したのは3,000万円なので十分余裕があると判断しました。
バッカー、お前！
はい、おバカのクルクルパーです。投資したあとで気が付きました。
担保余力6,800万円って、それは担保が評価額通りの1億8,800万円で処分できた場合の話です。
もし1億3,000万円でしか処分できなかったら、先順位の銀行さんが1億2,000万円持っていくので、事業者Cには1,000万円しか回ってきません。全然足りないじゃん！
銀行がどれだけ貸してるか知りませんが、仮に先順位額と同じとすると、担保評価額1億8,800万円に対して、銀行貸付1億2,000万円、事業者C3,000万円、貸付総額1億5,000万円、したがってLTV79.8%って、余裕どころかギリギリだろ！！
修行は続きます
なんで気付かないのかな？我ながら情けないです。
7月もいまいちパッとしない投資でスタートしました。とほほ。
でも大丈夫です。同じミスをしなければ問題ナッシング。
前向きに、ポジティブに、アグレッシブに、7月も投資していきます！
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