投資しました!maneo/不動産担保付きローンファンド1511号

7月の投資一発目です。

maneoの不動産案件に投資しました。

さて、6月の反省は生かされたのか?

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

不動産担保付きローンファンド1511号

概要は以下の通りです。

タイプ不動産
貸付先事業者C→不動産事業者E
今回募集額3,000万円
利回り8.2%
運用期間7ヶ月
担保土地
担保評価額1億8,800万円
担保順位第2位(先順位1億2,000万円)
貸付総額3,000万円
LTV79.8%

不動産事業者Eが持つ町田市の土地を担保に、事業者Cが3千万円を貸し付けます。

投資額

今回は10万円を投資しました。先月は1案件30万円とやや多めでしたので、今月からmaneoは1案件10~15万円を基本にします。

投資額10万円
利回り8.2%
運用期間7ヶ月
税引前収益5,328円
源泉所得税1,084円
税引後収益4,244円

この案件に投資した理由

利回りが高かった

利回り8.2%が最大の理由です。

昨日の記事で書きましたが、6月は利回りが今ひとつ伸びませんでした。それでmaneoは積極的に利回りを取ることにしました。

6月のソーシャルレンディング投資実績、反省と対策を公開します!
2018年6月のソーシャルレンディング投資実績です。今月の反省点、来月に向けての対策と合わせて公表します。投資家デビュー最初の1ヶ月、わけも分からず過ぎていき、反省点がてんこ盛りです。ここから学んで7月は巻き返します。常にポジティブ!

安全第一の上での利回り重視ですので、問題なしです。

運用期間が長くなかった

ただ、ハイリターン=ハイリスクでしょうから、長期案件は避けたい。

今回は7ヶ月ですので許容範囲です。

担保評価額が妥当そうだった

担保は東京都町田市の土地で面積は1,400平米、担保評価額(=売却予定価格)は1億8,800万円です。坪単価で44万円ですね。

町田市でそこそこの面積の土地の相場を調べてみました。駅前とか地価の高いところは広い土地は残ってないでしょうから、面積基準で。

住所価格面積坪単価
つくし野3丁目3億9,800万円2,079.0平米63.3万円
玉川学園8丁目4,380万円1,165.3平米12.5万円
木曽西2丁目1億2,000万円787.0平米50.4万円
成瀬4丁目1億2,000万円721.4平米55.0万円
金井町4,500万円588.6平米25.3万円
相原町5,280万円533.8平米32.8万円
玉川学園8丁目4,200万円499.2平米27.9万円
大蔵町6,980万円491.4平米47.0万円
玉川学園5丁目5,980万円431.2平米50.6万円
本町田5,500万円425.1平米42.8万円
玉川学園5丁目7,500万円400.9平米61.9万円

こうやって見てみると、町田市内の場所にもよるでしょうが坪44万円はあり得そうです。

保全が効くと判断した

maneoの説明図を見てみると…

右の事業者Cが左の不動産事業者Eに3,000万円を貸します。

担保評価額は1億8,800万円ですが、第1順位で1億2,000万円の抵当が付いています。

なので、第2順位の事業者Cの担保余力は6,800万円です。貸したのは3,000万円なので十分余裕があると判断しました。

バッカー、お前!

はい、おバカのクルクルパーです。投資したあとで気が付きました。

担保余力6,800万円って、それは担保が評価額通りの1億8,800万円で処分できた場合の話です。

もし1億3,000万円でしか処分できなかったら、先順位の銀行さんが1億2,000万円持っていくので、事業者Cには1,000万円しか回ってきません。全然足りないじゃん!

銀行がどれだけ貸してるか知りませんが、仮に先順位額と同じとすると、担保評価額1億8,800万円に対して、銀行貸付1億2,000万円、事業者C3,000万円、貸付総額1億5,000万円、したがってLTV79.8%って、余裕どころかギリギリだろ!!

修行は続きます

なんで気付かないのかな?我ながら情けないです。

7月もいまいちパッとしない投資でスタートしました。とほほ。

でも大丈夫です。同じミスをしなければ問題ナッシング。

前向きに、ポジティブに、アグレッシブに、7月も投資していきます!

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