投資しました!Pocket Funding/PF事業支援ファンド10号【一部不動産担保付】

Pocket Fundingに初めて投資しました!

なぜPocket Fundingに投資?については、いつか記事を書きますね。

今回の投資の内容について紹介します!

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

PF事業支援ファンド10号

概要は以下の通りです。

タイプ事業資金
今回募集額500万円
利回り6.75%
運用期間4ヶ月
担保土地建物
担保評価額5,967万円
担保順位第3位(先順位3,228万円)
貸付総額1,000万円
LTV70.9%

沖縄県那覇市の土地建物を担保とし、この土地建物を所有する「法人KK」に事業資金1,000万円を貸し付けます。

この1,000万円をPocket Fundingが2回に分けて投資家から募集します。

第1次募集500万円が7月2日に行われ満額終了。今回の500万円は第2次募集です。

事業の内容

よく分からん…

今回の案件ですが投資の是非を判断するには、法人KKの事業内容を理解する必要があります。

で、Pocket Fundingのサイトに説明文があるのですが…

【資金使途】
通信事業関連の工事費用の為

【返済原資】
月々の利息の返済は本事業収益からとなります。
元金は通信事業として大手キャリアに工事費として預託金を入れておりますが、工事終了後に預託金が返済されます。その預託金にて弁済を予定しております。
なお、大手キャリアへの工事費は預託金で全て相殺されておりますが、預託金の残額は融資金額を返済するには十分な金額です。

担保評価額からの保全性は低いですが、預託金から未払い金を差し引いた金額は約17,000,000円(工事費相殺済み預託金残高)の返済が予定されております。

全然分からん。笑

工事関係とかやったことないので、預託金とか何のことやらチンプンカンプン。

しかも、大手キャリアに工事費として預託金を入れるって、なんで請け負う側が預託金を入れるの?

書いてある内容がまったく理解できなかったので、Pocket Fundingに電話をして聞きました。

逆だった!

10分くらいご説明いただいたのですが、最初は全然話が噛み合わなくて。途中でようやく分かりました。

法人KKが大手キャリアから仕事を請け負うのではなく、逆に法人KKが大手キャリアに仕事を発注するのでした。逆だよ逆。

説明してくださった方の「こいつ、なんで分からないんだ?」という気持ちが、受話器の向こうからヒシヒシと伝わってきました。笑

だって、大手キャリアってドコモとかソフバンでしょ?普通そっちから仕事もらうって思うよね?(え、僕だけ?笑)

完全に誤解してました。失礼!

事業の構図

ただ、僕みたいな初心者にはやっぱり分かりにくいと思うので、上の説明文の内容を図を使って説明します。(ピヨピヨ初心者向けです!)

登場人物

登場人物は以下の4社です。

  • 事業の発注者
  • 法人KK
  • 大手キャリア
  • Pocket Funding

事業の流れ

発注者は通信事業の工事を法人KKに発注しました。受注した法人KKは工事の一部を大手キャリアに発注しました。

そして、法人KKは事業資金の融資を金融機関に依頼し、その内の1,000万円をPocket Fundingが融資することになりました。

お金の流れ

さて、ここからが本題です。図を見ながら読んでください。

1.Pocket Fundingは法人KKに1,000万円を融資します。

2.大手キャリアに工事を発注するにあたり、法人KKは最初に預託金を払います。通常、工事代金よりも多い金額を預託金として支払うそうです。ここでは仮に、工事代金が3,300万円で預託金5,000万円を大手キャリアに支払うとします。

3.発注者は事業の代金を何回かに分けて法人KKに支払います。

4.これを使って法人KKはPocket Fundingに月々の利息を支払います。

5.工事が完了したら、大手キャリアは預かっていた預託金から工事代金3,300万円を差し引き、残りの1,700万円を法人KKに返還します。

6.大手キャリアから受け取った預託金残額1,700万円を原資に、法人KKはPocket Fundingに借りていた1,000万円を返済します。

上にあげた説明文にある通り、預託金残額は1,700万円です。Pocket Fundingから借りた1,000万円よりも十分に多いので、確実に返済できるというプランです。

担保

返済は預託金残高からを予定していますが、担保も付いています。次のように説明がなされています。

【担保評価額】:59,667,381円
59,667,381円(担保評価額)×71%=42,363,840円
42,363,840円-32,277,536円(先順位額)=10,086,304円(貸出限度額)

Pocket FundingのLTV目安

Pocket Fundingは担保評価額に70%をかけて有効と見込める担保額を出します。要は、評価額の最悪70%でしか処分できない場合を想定しているということです。

LTV80%を最悪ラインとしているソシャレン業者が多く、80%を超えている案件もよく目にしますので、Pocket Fundingの70%設定は好感が持てます

担保の限度額内

先ほどの計算式に戻ります。今回は最悪でも4,236万円で処分できるという見込みです。

そして、今回の融資でPocket Fundingの担保順位は第3位ですが、第1位と第2位の債権者の融資額が合わせて3,228万円です。

それを引いた1,009万円がPocket Fundingに回ってくるお金となります。

融資額の1,000万円を超えているので、万が一の場合も大丈夫という説明です。

今回はギリギリ

なんで71%なのかな?いつもは70%なのにと思ったのですが。

今回のケースで70%で計算すると、Pocket Fundingに回ってくるのは949万円になってしまうんです。

融資額の1,000万円を下回ってしまうのでこれはマズイ、ってことで今回は71%になったのでしょう。おちゃめだなぁ。笑

保全は効いている

いささか強引な計算で出した1,009万円ですし、融資額を上回っていると言ってもたかだか9万円です。

LTV71%ではありますが、担保としての保全性は高いとまでは言えません。

しかし上述の通り、預託金残額1,700万円から返済する予定でいるので、返済は問題ないとしています。

担保の詳細

しかし、担保は担保です。評価額が妥当なのか念のため確認します。

担保については以下の情報が示されています。

  • 沖縄県那覇市に所在
  • 土地100坪、建物27坪
  • 担保評価額5,967万円(坪単価59.7万円)
  • 市中心部まで徒歩圏
  • 文教エリアで近隣に多数の小中学校がある
  • マンション建設の動きが増えている

地図も示されています。

評価額の妥当性

上記に該当するエリアの中古一戸建ての相場を調べてみました。

住所価格土地面積坪単価
前島2丁目7,350万円36.7坪200.3万円
寄宮2丁目6,000万円49.4坪121.5万円
松川1丁目4,980万円56.3坪88.5万円
字松川5,980万円69.8坪85.7万円
松川1丁目2,500万円32.6坪76.7万円
三原3丁目3,000万円43.7坪68.6万円
識名3丁目2,398万円43.5坪55.1万円
繁多川1丁目2,100万円96.0坪21.9万円

物件を特定できないのであくまでも推測ですが、坪59.7万円は十分ありえると判断しました。

投資決定

ここまでが借り手の法人KKの事業内容と担保の説明です。

以上を踏まえて僕はこの案件に投資することを決定しました。

投資額

今回は10万円を投資しました。利回りは悪くないのですが期間が短いので、わずか2千円足らずの収益です。

投資額10万円
利回り6.75%
運用期間4ヶ月
税引前収益2,255円
源泉所得税456円
税引後収益1,799円

この案件に投資した理由

利回りが高く、運用期間が短い

利回り6.75%は高いほうですよね。

短期運用は僕の絶対原則です。1年先、2年先を見越す能力はまだないので、安全第一で短期運用に徹します。今回の案件は4ヶ月です。

保全が効いている

事業内容で説明した通り、法人KKは預託金残額1,700万円から融資額1,000万円を返済します。

また、仮に預託金残額が戻ってこない場合でも、担保が評価額の71%以上で処分できれば、融資した1,000万円を回収できます。

担保評価額の妥当性も十分に認められます。

つまり、預託金残額が戻ってこず、担保が71%未満でしか処分できず、さらに、担保の売却価格が周辺相場よりはるかに安いという、トリプルアンラッキーが起こらない限り、融資は回収できるということです。

僕のお金が返ってこない可能性は低いと判断しました。

でも心配

だったらもうちょっと投資すれば?って声が聞こえてきそうですが。

また別の記事で書きますが、僕はPocket Fundingはマイナーだけどけっこう良いソシャレン業者さんだと思っています。

ただ、下の記事でも書きましたがOwnersBookクラウドバンクSBIソーシャルレンディングなどに比べると、やはり安心度で劣ります。

ソーシャルレンディングは上場企業系か大手の業者が安心と思う理由
ソーシャルレンディングは上場企業系や大手業者が安心です。非上場系や中小業者は個人商店状態で内部統制や監査が機能せず、ガバナンスやコンプライアンスが働いていにおらず、資金がいい加減に使われたり返済できなくなるリスクがあるからです。

越えられない壁の向こう側にいる企業なので、投資額は10万円にしました。

きっと沖縄では有名な会社なんでしょうけど、親会社も含めて上場してないし、IR情報も出てないし、中が見えないから信用のしようがないんですよね。

同じ不動産系のソーシャルレンディング業者でも、LENDEXは非上場なのに貸借対照表を公開しています。Pocket Fundingも積極的に情報開示してくれればと思います。

少額ですが投資します

Pocket Fundingは以前から注目していたソーシャルレンディング業者です。

また別の記事で詳しく紹介しますが、借り手の事業内容や担保の情報をかなり細かく開示しています。

特に担保の情報についてはOwnersBookの次くらいに丁寧に情報を出しています。

また、LTV70%設定というのも手堅いというか、良心的というか、ポジティブに評価できます。

残念ながら現状ではメインの投資先にはなりませんが、高利回り短期案件が出た時に、少額をスポット的に投資していきます!

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Pocket Fundingに興味をお持ちの方はこちらから→ Pocket Funding(公式サイト)

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