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Pocket Fundingの新案件が怖すぎたので投資しませんでした!

10日ほど前に初めて投資したPocketFunding。

沖縄地盤の小規模なソーシャルレンディング業者さんです。

新しい案件が出たので見てみたのですが、いやぁ、今回は投資見送りです。

 

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

見送った案件

今回、見送ったのはこちらの案件です!

ビルドセーフティーファンド1号

概要は以下の通りです。

タイプ 不動産
今回募集額 400万円
利回り 6.75%
運用期間 5ヶ月
担保 土地
担保評価額 600万円
担保順位 第1位
貸付総額 400万円
LTV 66.7%

千葉県のテナントビルのおそらく区分所有権を担保にした融資です。

投資しなかった理由

貸付先がありえない

利回りも悪くない。運用期間も短期で僕好み。

なのになぜ投資しなかったのか?理由はたった一つです。

説明の図を見た瞬間、「パス!」と声を上げました。

真ん中の赤丸で囲った部分。Pocket Fundingの貸付先。

なんと、エスクローファイナンスです!!!

エスクローファイナンス

エスクローファイナンスは東京の貸金業者です。でも、ただの貸金業者ではありません。

例のグリーンインフラレンディングの親会社JCサービスと資本業務提携をしているのです。

投資家→maneoマーケット→グリフラと渡った資金は、このエスクローファイナンスを経由してJCサービスに渡っていました。

つまり、最終的にJCサービスに貸し付けていたのがエスクローファイナンスです。

そして、maneoマーケットが貸付金が正しく使われているかのチェックを丸投げしていた相手が、エスクローファイナンスです。

リスクは避けます!

怖いでしょ?

誤解のないように申し上げておきますと、グリフラの一件でエスクローは処分は受けていません。

黒と指摘されたわけでもありません。現時点ではただ単にJCサービスと関係があった業者に過ぎません。

でも、怖いですよね?JCサービスの煽りを食らって、変なことになるかもしれないじゃないですか。

投資先がこの案件しかないってならともかく、他にもあるのにわざわざリスクのある案件に投資する必要ないと思うんですよ、僕は。

なので、Pocket Fundingに投資したいのは山々で、預託金を30万円入れて待ち構えていたのですが、今回は見送ることにしました。

でも、瞬殺!

なんですが…

17時に始まった案件募集。僕がエスクローファイナンスの文字を見ている間に、満額応募で終了していました!

6分7秒で満了です。

今のタイミングでJCサービス絡みの案件に投資するか?

チャレンジャー多すぎて引くわ。

定食の小鉢作戦

僕が勝手に「定食の小鉢作戦」と読んでいるのですが。

定食でサバの味噌煮みたいなメインのおかずと一緒に、冷奴みたいな小鉢が付いてきますよね。

それと同じように、メインの投資先とは別に、サブの投資先をいくつか持つ

そこに少額投資しして、メインの利回りの低さを補おうと思っています。

僕にとってメインはOwnersBookクラウドバンクなどで、安心安全ですが利回りが低い。

それをPocket FundingLENDEXなど利回りが高めな業者で補うという作戦です。

利回りが高い分、ある程度のリスクは取るつもりですが。

いやぁ、今回は取れないです。怖すぎる。

次回の案件に期待します!

++++++++++++

Pocket Fundingに興味をお持ちの方はこちらから→ Pocket Funding(公式サイト)

コメント

  1. タクコロ より:

    あ、気づいてなかった
    今度から気を付けよう

  2. ローガンズ より:

    ビルドセーフティーファンド1号
    無事に償還されました
    ホットしてます

    ※借り手様より11月27日に繰上返済あり、早期償還と分配金が前倒しとなります。

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。