エクイティ投資型クラウドファンディングを初心者に分かりやすく説明

OwnersBookがエクイティ型案件の募集を行うと発表しました。

以前からやると言っていたエクイティ型がついに実現なのですが。

「はい?エクイティ型?なにそれ美味しいの?」って人も多いのでは?

そんな悩める初心者のために、日本を代表する投資初心者のピヨピヨくんが、初心者でも分かるようにエクイティ型を粉々に噛み砕いて説明します!

カタカナ使わないでよ…

エクイティ型なんて言われるから分からないんですよね。何かとカタカナを使うのは日本人の悪いクセです。

スタートアップなんかもそうですよね。「創業したてだけど将来有望な中小零細企業」って言ってくれれば分かるのに。

以下、思いっきり日本語で説明します!笑

エクイティ型とは?

一言で言うと

では、今回OwnersBookが始める「エクイティ型」の投資とは何なのか?

一言で言うと「不動産事業に僕たち個人投資家が参加させてもらうこと」です。

これでも、まだちょっと分かりにくいですよね。噛み砕いて説明していきます。

不動産事業

不動産事業、つまり、不動産で儲けるとは結局どういうことなのか?

エクイティ型では次の2つです。

賃貸収益

北千住で木造2階建アパートを8千万円で購入します。

部屋は10室、家賃は月々6万円で、月間60万円、年間720万円が賃貸収益として入ってくる。

この720万円が儲けになるというのが、不動産事業その1です。

売却収益

アパート購入からから数年が経過。

かつてはヤンキーの聖地と呼ばれた北千住でしたが、東京電機大学など5つの大学が移転してきて、学生の街へと生まれ変わりました。

学生向けの安いアパートが大人気となり、不動産相場が急上昇。

8千万円で買ったアパートを1億円で売却し、2千万円の売却収益を得ました。やっほ~い!

この2,000万円が儲けになるというのが、不動産事業その2です。

個人投資家が参加

このような不動産事業を行えるのは、不動産会社とか機関投資家だけでした。

8千万円なんて僕もあなたも持ってないじゃないですか?僕たちパンピーはとてもじゃないけど参加できなかった。

ところが、ITが進化し法整備も行われ、クラウドファンディングが使えるようになりました。

今までプロが5千万円ボン!と出していたところに、ネットを使って1千人が5万円ずつ出せるようになった。

今までプロの独占事業であった不動産事業に、ネットを使って個人投資家が参加する。

これがエクイティ投資型クラウドファンディングです。

利益は分配

ちなみに利益はどうなるかですが、出資分に比例して分配されます。思いっきり単純化して説明しますね。

OwnersBookが募集した8千万円のアパート案件に、8万円を出したとします。

すると、出資分は1千分の1ですから、月々の家賃収入60万円の1千分の1、つまり600円が賃貸収益として分配されます。

また、最終的にアパートが売却されたあと、売却益2千万円の1千分の1ですから2万円が、売却収益として分配されます。

手数料

さて、エクイティ型の説明で「不動産事業に僕たち個人投資家が参加させてもらうこと」と書きました。

「参加する」ではなく「参加させてもらう」です。

今までプロの独占事業だったところに、OwnersBookがシステムとかを用意してくれて、実際の出資や分配の手続きとかを全部やってくれるんですよね。

要はOwnersBookがいろいろやってくれるおかげで、僕たちは不動産事業に参加させてもらえるわけです。

だったらそれに対して手数料を払ってよ、という話になりますよね。

重要事項説明書を読んでないので具体的な金額は分かりませんが、賃貸収益と売却収益の5%くらいではないでしょうか?

OwnersBookの手数料を抜いた残りの収益が、投資家に分配される形になるはずです。

エクイティ型のメリット

では、手数料を払ってまで参加させてもらうメリットはあるのか?あります。

利回りが高くなる

ソーシャルレンディングよりも利回りが高くなります。

これを理解することは、ソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)と、エクイティ型(投資型クラウドファンディング)の本質的な違いを理解することにつながります。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは何か?と言うと、金貸しです。貸金業です。

北千住の8千万円のアパートを買いたいよ~!という不動産屋さんに、僕たち投資家がお金を貸してあげる。

そして、不動産屋さんがアパートを買って収益を得て、そこから投資家に利息を払う。これがソーシャルレンディングです。

エクイティ型

これに対してエクイティ型では、僕たち投資家が直接アパートを買います

そして、利息をもらうのではなく、賃貸収益と売却収益をゲットします。

直接買うのがエクイティ型、直接買う不動産屋さんにお金を貸すのがソシャレン。アンダスタンド?

利回りが変わる

ではなぜ利回りが変わるのか?先ほどの図を見てください。

ソシャレンでもらう利息の利回りが5%だったとします。このとき、不動産屋さんはいくら収益を得てるでしょうか?

僕たちに5%払うってことは、不動産屋さんは8%とか9%とか、必ず5%以上儲けてますよね。だってそうじゃないと、僕たちに5%払えないから。

で、エクイティ型では僕たちが不動産屋さんの立ち位置に来る。つまり、僕たちが8%とか9%をゲットするということです。

だから、エクイティ型の利回りはソーシャルレンディングよりも高くなるのです。

幅広い情報開示

もう一つのメリット。ソーシャルレンディングは金貸しですので、貸金業法が適用されます。

このため、みなさんご存知の通り金融庁様から「借り手の匿名化」というご指導を受け、投資対象の物件の詳細な情報を知ることができません。

これに対してエクイティ型は匿名化の制約を受けません

あとで紹介しますが、お腹いっぱいになるくらい細かい情報が開示されます。

逆に言うと、それだけちゃんと情報が与えられているのだから、その情報をもとに自分でしっかり判断しなさいよ、損を食らっても自己責任ですよ、ということでもあります。

エクイティ型のデメリット

エクイティ型にはメリットがありますが、デメリットもあります。

リスクが高くなる

利回りが高くなる以上、リスクも高くなります。投資の世界ではハイリスク・ハイリターンですからね。

ソーシャルレンディングに比べてなぜリスクが高くなるのでしょうか?

ソシャレンのリスク

ソーシャルレンディングでのリスクはザックリ言うと2つです。一つは事業者リスク、もう一つは借り手リスクです。

事業者であるOwnersBookやmaneoが倒産すると、利息も元本も返ってきません。

また、お金を貸した企業の事業が上手くいかなかったり、業績が悪化した場合も、利息と元金が毀損されます。みんクレとかグリフラが今そうなってますよね。

エクイティ型のリスク

エクイティ型ではリスクの可能性が増えます

例えば、北千住のアパートが入居者が集まらなくて家賃が入ってこないとか、入居者が自殺して事故物件になっちゃったとか。

地震でヒビが入って修繕費用が500万円かかったとか、雷が落ちて全焼したとか。

はたまた、荒川の近くで洪水のリスクがあることが分かり、足立区が発表したハザードマップで超デンジャラス危険地帯に指定されて、8千万円で買ったのに6千万円でしか売れなかったとか。

エクイティ型はリスク直撃

こういった様々なリスクを、ソーシャルレンディングではお金を貸した相手に押し付けられます

「入居者が集まらんとか、雷が落ちたとか、そんなもん知ったこっちゃないわい。利息と元金キッチリ耳揃えて返さんかい、ごらぁ~!」と言ってられました。

ところがエクイティ型ではそうはいきません。自分自身が買ったアパートなんですから、大家である投資家がリスクの直撃を受けることになるのです。

逆に言うと、そのリスクを負うから利回りも高くなるということです。

利回りが保証されない

もう一つ。ソーシャルレンディングでは借り手がコケない限り、利回りは当初予定通りです。5%だったら5%です。

でも、エクイティ型では利回りが下がる可能性があります。

入居者が想定の半分で賃貸収益が減ったり、思っていたほど高値で売れず売却収益が減ったりすると、利回りも下がりますよね。

ただし、予想に反してずっと満室状態が続いたとか、予定よりもメッチャ高く売れたとかで、予定よりも利回りが高くなる可能性もあります。

リスクを避けるには?

そうは言ってもリスクは困りますよね。どうすればリスクを抑えられるのでしょうか?

事業者選び

まずは事業者選びです。

購入する物件選びから月々の家賃の回収、高値で売るタイミングの見極めなどなど。

そのあたりを任せられる能力と実績がある事業者を選ぶことが最重点ではないでしょうか。

その意味でOwnersBookを運営するロードスターファンディング社(以下、ロ社)は、こういった不動産事業のプロ中のプロです。

事業者としての信頼度は高いと思います。

セイムボート

これもカタカナで言うから何のことか分からなくなるんだよね。

セイムボートとは、北千住のアパートを個人投資家だけで購入するのではなく、このエクイティ型を募集するロ社もお金を出して一緒に買うことです。

ロ社が参加しない場合、絶対売れそうにないアパートで募集することもできるし、所詮は人のアパートだから家賃の滞納も放っておいたりできますよね。

でも、ロ社もお金を出して一緒に買うとなると、確実に売れるアパートを探すだろうし、滞納した入居者の勤務先まで家賃の取り立てに行くかもしれない。笑

一緒のボートに乗っている運命共同体なのでセイムボートということですが、カタカナではなく日本語で分かりやすく言うと一蓮托生ということです。

募集者も参加する一蓮托生型であれば、リスクは低くなります。

物件の選定

投資対象となる物件の選定も重要です。

北千住で木造2階建、築年10年、部屋数10室で8千万円というのは妥当なのか?

20平米のワンルームで家賃6万円で入居者は集まるのか?

そもそも、北千住駅から徒歩15分という立地で、10室埋まるだけのニーズはあるのか?

近隣に同じようなアパートがたくさんあって供給過剰になっていないか?

そういったことを面倒がらずにしっかり調べる必要があるでしょう。

第1号案件

記念すべきOwnersBookのエクイティ型第1号案件について、簡単に内容を見ておきましょう。

募集概要

募集されるのは下記の案件です。

秋葉原オフィスビル

物件の概要は以下の通りです。

タイプ不動産(エクイティ型)
今回募集額2億6,500万円
想定利回り7.0%
運用期間35ヶ月

開示情報

エクイティ型では幅広い情報が開示されると書きました。今回の物件についてその一部を紹介します。

  • 建物名称:秋葉原成信ビル
  • 所在地:東京都千代田区神田須田町一丁目7番地8
  • 最寄り駅:銀座線神田駅徒歩2分、JR秋葉原駅徒歩5分他
  • 設置道路:西側幅員約35.8m(国道17号線)
  • 構造:鉄骨造陸屋根12階建
  • 敷地面積:118.00平米
  • 延床面積:920.43平米
  • 築年:2008年3月
  • 設計会社:株式会社環境設計
  • 施工会社:株式会社小野組
  • 用途地域:商業地域
  • 防火指定:防火地域
  • 建蔽率:80%
  • 容積率:800%
  • 現在稼働率:86%
  • 事務所部分現在月額賃料:13,300円/坪

この他にもいろいろ書かれています。ぶっちゃけ、僕では理解できません。笑

投資するか?

今回のエクイティ型案件に投資するか?僕はしません。(キッパリ!笑)

理由はただ一つで、僕は短期運用至上主義なので12ヶ月を超える案件には投資しないと決めているからです。

逆に言うと、12ヶ月以内の案件が出ればやります。(キッパリ!)

不動産事業のプロ中のプロで、現在業績が超超超絶好調のロ社がやるんです。

もちろん案件や条件にもよりますが、基本的にやらない理由がありません

長期だから今回はやらないだけであって、僕はOwnersBookの口座は開けていますので、12ヶ月以内の案件が出たらまず間違いなくやります

みなさんも口座開設して投資できる状態にしておいて損はないと思います。

投資型クラウドファンディング

見たことあるかも?

さて、エクイティ型の説明を読んで、あれ?見たことあるぞ、と思った方もいるのでは?

そうです。同じようなというか、まったく同じことをやっている業者がありますよね。TATERU FundingとRenosyです。

この2社はソーシャルレンディングではなくエクイティ型です。

つまり、今までTATERU FundingとRenosyがやっていたエクイティ型に、今回OwnersBookが参入することになったということです。

OwnersBookとの違い

ただし違いがあります。

まず、OwnersBookは都市中心部のオフィスビルなどを中心に、長期運用するはずです。

これに対し、TATERU FundingとRenosyは都市近郊の集合住宅で、運用期間は4ヶ月前後です。

また、利回りはOwnersBookは今回と同じ7%前後が続くと思いますが、TATERU FundingとRenosyは4%台です。

つまり、長期+高利回りのOwnersBookに対して、短期+低利回りのTATERU FundingとRenosyということです。

どちらが良い悪いではなく、両方を上手に使い分ければ良いと思います。

OwnersBookに期待

最近、長期案件が多くてイマイチ投資できていないのですが、OwnersBookは不動産案件で僕のイチオシの投資先です。

エクイティ型という新たな武器、それも本職の武器を手に入れたOwnersBook。

今後にウルトラ期待します!

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OwnersBookに興味をお持ちの方はこちらから→ OwnersBook(公式サイト)

OwnersBookで投資するメリットとデメリット、パソコン、スマホでの取引口座の開設方法は以下の記事を参考にしてください!

投資初心者にOwnersBookをオススメする11の理由と4つのデメリット
オーナーズブックは投資初心者に最適のソーシャルレンディング業者の一つです。オススメする11の理由と4つのデメリットを紹介します。上場企業の不動産のプロ集団が運営するOwnersBook。強さの秘密は担保です。しかしそれが同時に弱点を生み出しています。
【画像で詳しく説明】OwnersBookのパソコン・スマホでの口座開設方法
OwnersBookのスマホ、パソコンでの会員登録、投資家登録、口座開設の方法、必要な書類、本人確認書類の提出、注意点、転送不可の簡易書留が届く日数、マイナンバーの登録、銀行口座など、実際に登録作業をした画像を使って詳しく解説します!

コメント

  1. ぽんず より:

    いつも記事のアップを楽しみにしています。
    今回は(も)序盤に皮肉あり(笑)
    今後も楽しみにしています!

    P.S.TATERU Fundingの応募、残念でしたね。。
    私は、2件応募できました(すみません。。)

    • タロウタロウ より:

      え~っ!2件もですか?なんで~
      僕はせめて1件を目指し、次回頑張ります。
      問題は次回がいつかですよね。最近月イチのような気がするので来月かな?苦笑

  2. イルカ より:

    こんにちは!
    いつもブログ読ませて貰っています。
    わかりやすい説明で勉強になります(^^)
    これからも楽しみにしています。

    • タロウタロウ より:

      こんにちは。ご愛読ありがとうございます。
      時々間違ったこと書いてますので、注意しながら読んでくださいね~。笑