投資しました!SBIソーシャルレンディング/不動産バイヤーズローンファンド25号

久々に投資しました。なんと8月初めての投資。

SBIソーシャルレンディングの不動産案件です。

激戦でしたがなんとか滑り込めました~!

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

不動産バイヤーズローンファンド25号

概要は以下の通りです。

タイプ不動産
今回募集額3億2,400万円
利回り6.5%
運用期間12ヶ月
担保土地建物
担保評価額4億900万円
担保順位第1位以下
LTV不明

不動産バイヤーズローンファンドとは?

今回初めて不動産バイヤーズローンファンドに投資しました。

どんな案件なのか確認しておきます。

SBIの定番案件

不動産バイヤーズローンファンドはSBIソーシャルレンディングが定期的に募集を行っている案件です。

最近はこんな感じです。

案件募集時期募集額利回り運用期間
25号2018年8月3億2,400万円6.5%12ヶ月
24号2018年6月2億2,200万円6.5%12ヶ月
23号2018年5月8億5,835万円6.5%12ヶ月
22号2018年4月3億2,000万円6.5%12ヶ月
21号2018年3月6億7,000万円6.5%12ヶ月
20号2018年1月1億9,150万円6.5%12ヶ月
19号2017年12月3億1,100万円6.5%12ヶ月

融資対象は不動産屋さん

このファンドで僕たち投資家がSBIを経由して貸し付ける相手は、複数の不動産業者です。

不動産業者は僕たちの資金を使って土地などを仕入れます。

そして、それを別の企業なり人なりに売却して収益を得、そこからSBIに利息を乗せて返済を行います。

そして、SBIが手数料を抜いて、投資家に分配金と元金を払うという流れです。

担保

担保は不動産

担保はどうなっているのか?SBIさんのサイトから図を拝借します。

真ん中の青いのが不動産業者で、右の緑色が不動産業者が購入した不動産です。

この不動産が担保になります。

不動産業者が債務不履行になったら、この不動産を売却するなどして元金を回収します。

LTV

借り手の不動産業者が複数ですので、担保となる不動産も複数です。

その複数の不動産の評価額の合計は4億900万円。

それに対して3億2,400万円を貸し付けますので、LTVは79%となります。

担保余力評価額だった

と、思っていたら違いました!

こちらのブログを拝見しまして、自分の無能さを再発見。ま、しょうがないよね、初心者だから。笑

【8/21募集】SBIソーシャルレンディング「SBISL不動産バイヤーズローンファンド 25号」について【分析済】

4億900万円は担保評価額ではなく担保「余力」評価額でした。

つまり、先順位で抵当権を設定している債権者がいるということです。分かりにくいので図で説明します。

先順位がある

SBIサイトの画像を見ると、僕みたいなピヨピヨ初心者はLTV79%ね、と思ってしまいます。

しかし、この4億900万円は担保余力です。

どういうことかと言うと、金額は適当に例えばですが。

実は担保評価額自体は6億900万円で、第1順位で銀行が2億円を貸している。

このため、SBIに回ってくる担保、つまり担保余力は4億900万円で、それに対する融資金の3億2,400万円の比率は79%だよってことです。

でも、LTVは担保評価額に対する貸付金トータルの比率です。

なので、LTVは担保評価額6億900万円に対する、銀行分の2億円も含めた融資総額5億2,400万円ですから、86%となります。

実際に先順位がいくらあるのか分からないので正確な数値は不明ですが、LTVが80%以上であることは間違いないでしょう。

投資額

今回は40万円を投資しました。税引き後で2万円ちょいの収益です。長期だとやっぱり大きいですね。

投資額40万円
利回り6.5%
運用期間12ヶ月
税引前収益26,000円
源泉所得税5,200円
税引後収益20,800円

この案件に投資した理由

今回の案件に投資した理由です。

SBIだから

これが90%です。

以前も書きましたが、グリーンインフラレンディングの一件があり、僕は投資先を上場企業系など信用度が高い業者に集約することにしました。

ソーシャルレンディングは上場企業系か大手の業者が安心と思う理由
ソーシャルレンディングは上場企業系や大手業者が安心です。非上場系や中小業者は個人商店状態で内部統制や監査が機能せず、ガバナンスやコンプライアンスが働いていにおらず、資金がいい加減に使われたり返済できなくなるリスクがあるからです。

なんだかんだ言っても上場系が安心です。SBI以外だと不動産系はOwnersBookLCレンディングですね。

SBIは明日のPLUS19号にも投資する予定です。

遅延発生

恐らくみなさんご存知の通り、この不動産バイヤーズローンファンドは16~20号で遅延が発生しています。

SBIグループとしては遅延を発生させたのは大失態でしょう。北尾総帥はさぞかしご立腹のはず。

なので、今回の25号は万全を期して組成している、つまり、安全度は極めて高いと判断しました。

maneoからマネー流出?

瞬間蒸発2連発

今回の案件、3億2,400万円の募集でしたが、わずか2分半で満了しました。

昨日のSBIディベロッパーズファンド7号も、7億3千万円が5分ほどで満了でした。

SBIだけで連続で10億5千万円が瞬間蒸発した形です。異常ですよね。

1人あたり応募額も増大

僕が注目したのは昨日と今日の案件の1人あたり応募額です。

案件募集額応募者数1人あたり応募額
昨日7億3,000万円966名76万円
今日3億2,400万円611名53万円

過去のデータを持っていないので比較で語れませんし、1人で1億円応募なんて人がいる可能性も否定できません。

しかし、それを差し引いても異常だと思いませんか?平均で50万オーバーですよ?

maneoから上場系へ

最近、OwnersBookの条件イマイチの案件が瞬殺したり、Renosyの第1号案件で応募が18億円集まったり、え?と思うことが続いていますよね。

これ恐らく、maneoの影響だと思うんです。

グリフラの件でmaneo回避みたいなムードが出ている。また、maneo自体、このところ案件が少なく、イマイチの案件が続いている。

それで、maneoに流れていたマネーが上場系の業者に流れてきているのではないでしょうか?

業界が大きく変わる1年

上述したように僕もその1人なのですが、maneoや中小業者から上場系へという流れが進むような気がしています。

ラッキーバンク、グリフラと事件が続いていますが、今年はソーシャルレンディング業界にとって大きな変化の年となりそうです。

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