TATERU Fundingの48~50号の成立前書面の詳細内容を分析しました!

TATERU Fundingの第48~50号案件の募集が行われます。

成立前書面の内容も含めて、各案件を詳しく分析しました。

ご参考になれば何より!

僕はパスです

最後の方で理由を書きますが、僕は今回は参戦しません。

ただ、決して案件の内容が極端に悪いということではありません。

僕は石橋を叩き潰して流れを止めた上で下流10kmで川を渡るほどの小心者です。

しかも、TATERUは1回の投資額を100万円と決めています。

なので、自分の中でスッキリ納得できる案件以外は投資しないと言うだけです。

普通の投資家にとってはいずれも悪い案件ではないと思っております。

それではさっそく分析です!

募集内容

基本情報

今回募集があった3つの案件について、利回り(分配率)などは以下の通りです。

48号/大阪生野49号/東京板橋50号/大阪旭
募集総額4,060万円1億500万円7,560万円
予定分配率4.5%4.6%4.6%
運用期間3ヶ月3ヶ月3ヶ月
出資総額5,800万円1億5,000万円1億800万円
劣後出資1,740万円4,500万円3,240万円
劣後出資比率30.0%30.0%30.0%

今回は48号だけ4.5%と利回りが少し低いです。運用期間はいずれも3ヶ月となっています。

出資比率

出資比率はいずれも僕たち投資家が70%、TATERU社が30%です。TATERU社の出資分は劣後出資です。

劣後出資についてザックリ説明すると、購入した物件の売却価格が購入価格の30%を下回るところまでは、TATERU社が損を被ってくれるということです。

例えば、投資家7千万円、TATERU社3千万円、トータル1億円の出資でアパートを建設し、竣工後に第三者に販売します。

仮に7千万円でしか売れなかったとしても、その7千万円は投資家に返還され、3千万円の損失はTATERU社が被ってくれるということです。

物件情報

各案件で建設するアパートの不動産的な情報です。

基本情報

48号/大阪生野49号/東京板橋50号/大阪旭
所在地生野区小路東二丁目板橋区高島平四丁目旭区中宮一丁目
建ぺい率80%60%80%
容積率200%100%300%
用途地域第一種住居地域第一種低層住居専用地域近隣商業地域
造成宅地防災区域区域外区域外区域外
土砂災害警戒区域区域外区域外区域外
津波災害警戒区域未指定未指定未指定

近隣商業地域は第一種住居地域よりも大規模な商業施設を建てやすく、事務所や小さな工場も建てられます。駅前の商店と住居が密集して建ってるエリアみたいなイメージですね。

災害情報

48号は大阪市の水害ハザードマップによると、大和川が氾濫した場合に0.5~3mの浸水が予想されます。

49号は板橋区の洪水ハザードマップによると、荒川が氾濫した場合に2m以上、新河岸川、石神井川、白子川が氾濫した場合に0.2~0.5mの浸水が予想されます。

50号は大阪市の水害ハザードマップによると、淀川が氾濫した場合に0.5~3mの浸水が予想されます。

買い手の視点で分析

TATERU Fundingの仕組み

今回の3つの案件では、投資家7割、TATERU社3割で共同出資し、土地を購入してアパートを建設します。例えば48号案件ですと出資総額5,800万円がアパートの建設費用です。

そしてアパートが竣工したら、オーナーになりたい第三者(TATERU Apartmentの会員)に売却し、5,800万円との差額(売却益)が投資家とTATERU社の収益となります。

それはつまり、第三者が買ってくれないと収益が出ないということです。

そこで、それぞれの物件がアパートの買い手にとって魅力的なのか分析します。

物件情報

48号/大阪生野49号/東京板橋50号/大阪旭
投資総額5,800万円1億5,000万円1億800万円
鑑定評価額6,100万円1億5,300万円1億800万円
対評価額比率95.1%98.0%100.0%
月額予定賃料33万6千円79万2千円59万4千円
予定年利回り7.0%6.3%6.6%
敷地面積132.34㎡220.00㎡165.46㎡
延床面積132.65㎡239.05㎡302.45㎡
土地単価/㎡43万8千円68万2千円65万3千円

対評価額比率

各物件の評価額に対する、投資家+TATERU社の投資総額の比率です。

50号は投資総額、つまりアパートの建設費と評価額がイコールです。売却価格が評価額より1円でも下がると損失が出ます。(30%まではTATERU社が被ってはくれますが。)

値下げを考えた場合、5%までは下げられる48号が安全でしょう。

予定利回り

予定賃料から算出した年間予定利回りです。投資総額ギリギリで買い叩かれた場合を考えて、月額予定賃料×12ヶ月÷投資総額で算出しています。

各案件の利回りが妥当なものなのか、近隣で売りに出ている似たようなアパートと比較してみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。所在地は各物件の最寄り駅からの徒歩距離です。

48号/大阪生野

所在地築年価格年間賃料利回り
小路駅 徒歩3分新築5,800万円403万2千円7.0%
今里駅 徒歩7分13年9,880万円707万4千円7.2%
今里駅 徒歩10分17年1億1,500万円878万6千円7.6%
新深江駅 徒歩5分6年9,500万円619万8千円6.5%

近い立地のものがありませんでしたので、正確な評価はできません。ただ、極端に条件が変わる物件ではありません。

小路駅の反対側になりますが7.2~7.6%が出ています。また、最寄りが同じ小路駅だった前回募集の45号案件の利回りは7.3%でした。

それを考えると若干低いのかな?とも思いますが、極端に大きな差ではないですよね。

49号/東京板橋

所在地築年価格年間賃料利回り
新高島平駅 徒歩9分新築1億5,000万円818万4千円5.5%
新高島平駅 徒歩9分32年5,880万円446万4千円7.6%
新高島平駅 徒歩11分27年2,780万円235万2千円8.5%
新高島平駅 徒歩11分27年2,940万円235万2千円8.0%

上から2つ目の物件がほぼ同じ場所で、3つ目も非常に近いです。

築年に30年前後の違いがあるのですが、それを差し引いても利回りの差が大きいように感じます。でも、30年も経てば上モノの価値はゼロでしょうから、こんなものなのかな?

50号/大阪旭

所在地築年価格年間賃料利回り
千林大宮駅 徒歩14分新築1億800万円712万8千円6.6%
千林大宮駅 徒歩7分26年8,500万円739万5千円8.7%
千林大宮駅 徒歩7分1年6,700万円416万4千円6.2%
千林大宮駅 徒歩12分30年4,880万円481万9千円9.9%

築年が25年を超えた物件が利回り8~10%、1年が6.2%。そういうエリアで新築で6.6%ですので、相場と大きく乖離していないのだと思います。

土地単価

投資総額を敷地面積で割った1平米あたりの土地の価格です。

土地の入手価格として考えた場合に、買い手が納得できるお値段なのか、これについても近隣のアパートと比較してみました。

48号/大阪生野

住所築年価格土地面積平米単価
小路駅 徒歩3分新築5,800万円132.34㎡43万8千円
今里駅 徒歩7分13年9,880万円144.62㎡68万3千円
今里駅 徒歩10分17年1億1,500万円206.60㎡55万7千円
新深江駅 徒歩5分6年9,500万円149.72㎡63万5千円

周辺に比べて極端に安いですね。同じ小路駅が最寄りの前回の45号案件の平米単価は50万7千円でした。異常に安いですね。

49号/東京板橋

住所築年価格土地面積平米単価
新高島平駅 徒歩9分新築1億5,000万円220.00㎡68万2千円
新高島平駅 徒歩9分32年5,880万円100.01㎡58万8千円
新高島平駅 徒歩11分27年2,780万円57.77㎡48万1千円
新高島平駅 徒歩11分27年2,940万円57.77㎡50万9千円

平米単価だけ見るとかなり割高に感じます。しかし、49号は延床面積が239.05平米ですので、建設費は坪50万円として3,600万円です。

上から2番目の物件が場所がほぼ同じです。築年32年なので上モノの価値はゼロでしょう。平米単価58万8千円が適正とすると、49号の土地代は1億3千万円となります。

これにアパートの建設費を足すと1億6,600万円ですので、土地建物の総額と考えれば妥当だと思います。

50号/大阪旭

住所築年価格土地面積平米単価
千林大宮駅 徒歩14分新築1億800万円165.46㎡65万3千円
千林大宮駅 徒歩7分26年8,500万円134.39㎡63万2千円
千林大宮駅 徒歩7分1年6,700万円106.04㎡63万2千円
千林大宮駅 徒歩12分30年4,880万円189.68㎡25万7千円

25万円の物件だけ駅から遠く淀川のすぐ横の不便な場所にあります。これを例外とすれば納得できる価格でしょう。

借り手の視点で分析

アパートの買い手にとって入居者が集まる物件であるかは重要なポイントです。

そこで、部屋の借り手にとって魅力的な物件であるかを見てみます。

賃貸物件情報

48号/大阪生野49号/東京板橋50号/大阪旭
所在地生野区小路東二丁目板橋区高島平四丁目旭区中宮一丁目
最寄り千日前線小路三田線新高島平谷町線千林大宮
距離徒歩3分徒歩9分徒歩分
階数2階2階3階
賃貸可能面積132.65㎡239.05㎡254.82㎡
部屋数6室12室9室
1室面積22.1㎡19.9㎡28.3㎡
月額予定賃料33万6千円79万2千円59万4千円
1室家賃5万6千円6万6千円6万6千円

立地条件

48号/大阪生野

最寄り駅まで徒歩3分、コンビニまで2分、スーパーまで5分と利便性が高いです。駅周辺に飲食店もあります。

地下鉄で難波まで12分、梅田まで25分、天王寺まで20分と、通勤にも非常に便利です。

49号/東京板橋

最寄り駅まで徒歩9分、地図上で測って700mです。

物件周辺のほとんどが第一種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域であるため、商店や飲食店がほとんどありません。

駅の手前にドラッグストアとローソンがあるだけで、最寄りのスーパーまで1.2kmです。生活面は不便そうです。

通勤面では三田線で大手町まで33分です。

50号/大阪旭

最寄り駅まで14分です。1kmありますのでちょっと遠いです。物件から100mも離れていないところにスーパーがあるので買い物は便利です。

最寄り駅から谷町線で梅田まで12分ですので、最寄り駅からのアクセスは良いです。

家賃相場

家賃は割高感がない妥当なものなのか、近隣の似たような物件の家賃と比べてみました。

一番上の太字が今回募集された案件、その下が類似案件です。

48号/大阪生野

住所築年部屋面積月額賃料平米単価
小路東二丁目新築22.1㎡5万6千円2,534円
小路東二丁目新築23.0㎡5万3千円2,304円
小路東二丁目新築32.2㎡6万4千円1,988円
小路東二丁目新築29.2㎡5万5千円1,884円
小路東三丁目2年21.9㎡5万5千円2,511円

相場に比べてやや高く感じます。

49号/東京板橋

住所築年部屋面積月額賃料平米単価
高島平四丁目新築19.9㎡6万6千円3,317円
高島平四丁目7年20.4㎡6万7千円3,284円
高島平四丁目5年27.0㎡6万1千円2,259円
高島平四丁目17年24.3㎡6万5千円2,675円
高島平三丁目15年23.7㎡6万8千円2,869円

新築であることを差し引いても少し割高に感じます。

50号/大阪旭

住所築年部屋面積月額賃料平米単価
中宮一丁目新築28.3㎡6万6千円2,332円
中宮二丁目2年22.0㎡6万1千円2,772円
中宮四丁目新築32.0㎡5万9千円1,844円
中宮四丁目2年33.3㎡6万0千円1,802円
高殿二丁目14年19.9㎡4万3千円2,161円

割高感と言うほどではなく、概ね平均的ではないでしょうか。3案件の中では最も相場的だと思います。

結論

今回は投資を見送ります。

物件の買い手の視点で見た場合、近隣の物件と比べて利回りに極端な違和感はなく、土地代も高いとは言えません。

しかし借り手の視点で見た場合、49号、50号は利便性が悪く、48号、49号は家賃が割高に感じます。

僕がアパートの大家さんになる立場だとして、入居者が途切れることなく集まるような気がしません。しっくりこないです。

それと、今回の3案件とも運用開始が10月1日です。振り込みは9月1週目だろうから資金が丸1ヶ月寝ることになります。

僕はTATERUは1回100万円の予定なので、さすがに100万円が1ヶ月寝るのはうれしくないです。それもあって今回はパスです。

TATERU Fundingは募集案件が増えてきています。9月もきっと2回はあるでしょう。

ですので、その2回の両方、もしくは片方で投資実行します!

2018年9月8日:追記

みなさんご存知の通り、TATERU社でデータ改ざんの問題が発生しました。

もちろん、グリーンインフラレンディングの件と違って、TATERU Fundingが不正行為をしたわけではありません

ただ、事件を受けて自粛なのでしょうか。新案件の募集を当分は見送るとのことです。新しい有望な投資先と思っていたので残念です。

その分の資金が浮きますがこういう時こそ安全第一で、大手系のクラウドバンク、上場企業系のOwnersBookなどで僕は投資を続けます。

下記の記事も参考にしてください!

2019年6月更新|投資初心者にオススメのソーシャルレンディング業者
【2019年6月3日最終更新】投資初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。初心者の最重点は損をしないこと。そのために安全性の高い業者を選ぶべきです。上場企業系、大手系の信頼性が高い業者を紹介します。

コメント

  1. ぽんず より:

    50号(1分台)→49号(2分台)→48号(2分台)の順番で終了しましたね。
    同じ時間のOwnersBookも1分台で50号とほぼ同じに終了しました。
    私は今回は優待(今回初めての優待扱い)で投資しましたので状況を見ていましたが、早すぎますよ。。。
    今回普通に参戦していたら投資できなかっただろうな、と思います。。

    • タロウタロウ より:

      僕も優待を狙ってるんですよ。累計投資額で300万を超えたら優待になれるかな?と。
      優待もけっこう競争率が上がってきてるみたいなので、優待で50、本戦で50と分散したいんですけどね。
      しかし異常な盛り上がりですね。早く同業他社があと5社くらい出てきて欲しいです。

      • ぽんず より:

        僕の累計投資額は200万でしたね。

        優待も突然メールが来て、その時には既に優待受付を開始しているので、
        どんどん埋まっていってるんですよね。。
        ちゃんと中身を確認できない、という状況です。
        優待はありがたいけど、、、という感じです。
        悩ましい。。

        • タロウタロウ より:

          え~、いきなりスタートですか。それは悩ましいですね。
          もしかしたら累計投資額が多い人から順番に時間差で案内が来てたりして。いやはや。