maneoのサイトを久しぶりに見たのですが。
「担保余力」が登場する案件が複数ありました。
投資初心者のみなさん、これでLTVを出してませんか？
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該当の案件はこちら
複数あるのですが、今回はこちらの案件でご説明を。
不動産担保付きローンファンド1702号
概要は以下の通りです。
| タイプ | 不動産 |
|---|---|
| 今回募集額 | 3,505万円 |
| 利回り | 7.0％ |
| 運用期間 | 24ヶ月 |
| 担保 | 土地建物 |
| 担保評価額 | 49億4,500万円 |
| 担保順位 | 第2位 |
| 貸付総額 | 12億7,000万円 |
写真を見てお分かりの通り、北海道の案件です。
担保余力に注意
さて、注意してほしいのはの保全の説明で出てくる「担保余力」という単語です。
担保余力とは
説明図を見てみましょう。
担保は札幌、江別、旭川にある土地建物3件で、合計の担保評価額は49億4,500万円です。
これに対して、銀行かどこかが先順位で34億3,200万円を貸し付けています。
なので、49億4,500万円－34億3,200万円＝15億1,300万円分の担保が残っていますよ、と。これが「担保余力」です。
担保余力でLTVを算出？
で、これに対して12億7,000万円を貸し付けますよと。
あぁ、なるほどね、15億1,300万円の担保に対して12億7,000万円を貸し付けるわけだ。
ってことは、12億7,000万円÷15億1,300万円でLTVは83.9％ね、と思っていたのがつい2ヶ月ほど前の僕です。
ノンノン、それは間違いです！
LTVは担保に対する貸付総額の比率
LTVとは担保評価額に対する貸付総額の比率です。担保余力に対するではありません。
図で説明しましょう。
担保評価額49億4,500万円に対して、貸付総額は先順位分と合わせて12億7,000万円＋34億3,200万円＝47億200万円です。
なので、この案件のLTVは47億200万円÷49億4,500万円＝95.1％です。83.9％ではありません。
債務不履行になると
さて、融資先が返済できなくなると、この担保を処分して元本を取り戻すことになります。
もし、44億3,200万円でしか売れなかったら？
まず、先順位の銀行さんが34億3,200万円を回収します。
ってことは、残るお金は10億円。貸し付けているのは12億7,000万円。
満額回収できないので、投資家の元本の一部が戻ってこなくなるのです！
危ない案件
この案件、確かに利回りは7％と良いです。
でも、LTV95%なので値下げの余地が5％しかありません。しかも運用期間は2年です。
札幌の物件はともかく、江別や旭川の土地建物が2年後に5％以上値下がりしない保証がどこにありますか？
こんなデンジャラスな案件に投資するくらいなら、クラウドバンクで募集中の利回り6.9％、運用期間10ヶ月の太陽光案件のほうがよほど安全ですよ。
担保の説明にご注意！
念のため申し上げておきますと、maneoが意図的にこういう説明をしているわけではありません。
ただ、勘違いしやすいのは確かですよね。僕はしましたから。(^^ゞ
間違って理解するとデンジャラス案件に投資することになります。
初心者のみなさん、ご注意を！
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