maneoの案件で担保余力でLTVを計算するのは間違いなのでご注意を!

maneoのサイトを久しぶりに見たのですが。

担保余力」が登場する案件が複数ありました。

投資初心者のみなさん、これでLTVを出してませんか?

該当の案件はこちら

複数あるのですが、今回はこちらの案件でご説明を。

不動産担保付きローンファンド1702号

概要は以下の通りです。

タイプ不動産
今回募集額3,505万円
利回り7.0%
運用期間24ヶ月
担保土地建物
担保評価額49億4,500万円
担保順位第2位
貸付総額12億7,000万円

写真を見てお分かりの通り、北海道の案件です。

担保余力に注意

さて、注意してほしいのはの保全の説明で出てくる「担保余力」という単語です。

担保余力とは

説明図を見てみましょう。

担保は札幌、江別、旭川にある土地建物3件で、合計の担保評価額は49億4,500万円です。

これに対して、銀行かどこかが先順位で34億3,200万円を貸し付けています。

なので、49億4,500万円-34億3,200万円=15億1,300万円分の担保が残っていますよ、と。これが「担保余力」です。

担保余力でLTVを算出?

で、これに対して12億7,000万円を貸し付けますよと。

あぁ、なるほどね、15億1,300万円の担保に対して12億7,000万円を貸し付けるわけだ。

ってことは、12億7,000万円÷15億1,300万円でLTVは83.9%ね、と思っていたのがつい2ヶ月ほど前の僕です

ノンノン、それは間違いです!

LTVは担保に対する貸付総額の比率

LTVとは担保評価額に対する貸付総額の比率です。担保余力に対するではありません

図で説明しましょう。

担保評価額49億4,500万円に対して、貸付総額は先順位分と合わせて12億7,000万円+34億3,200万円=47億200万円です。

なので、この案件のLTVは47億200万円÷49億4,500万円=95.1%です。83.9%ではありません。

債務不履行になると

さて、融資先が返済できなくなると、この担保を処分して元本を取り戻すことになります。

もし、44億3,200万円でしか売れなかったら?

まず、先順位の銀行さんが34億3,200万円を回収します。

ってことは、残るお金は10億円。貸し付けているのは12億7,000万円。

満額回収できないので、投資家の元本の一部が戻ってこなくなるのです!

危ない案件

この案件、確かに利回りは7%と良いです。

でも、LTV95%なので値下げの余地が5%しかありません。しかも運用期間は2年です。

札幌の物件はともかく、江別や旭川の土地建物が2年後に5%以上値下がりしない保証がどこにありますか?

こんなデンジャラスな案件に投資するくらいなら、クラウドバンクで募集中の利回り6.9%、運用期間10ヶ月の太陽光案件のほうがよほど安全ですよ。

クラウドバンクから新しい太陽光発電案件が登場→しばらく待ちます!
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担保の説明にご注意!

念のため申し上げておきますと、maneoが意図的にこういう説明をしているわけではありません。

ただ、勘違いしやすいのは確かですよね。僕はしましたから。(^^ゞ

間違って理解するとデンジャラス案件に投資することになります。

初心者のみなさん、ご注意を!

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【2019年6月3日最終更新】投資初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。初心者の最重点は損をしないこと。そのために安全性の高い業者を選ぶべきです。上場企業系、大手系の信頼性が高い業者を紹介します。

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