投資しました!SBIソーシャルレンディング/不動産バイヤーズローンファンド26号

昨日に続いてSBIソーシャルレンディングに投資しました。

今回は投資余力の表現の仕方が少し変わりました。

不動産Plusの方が安全だと思う理由と合わせてお伝えします!

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

不動産バイヤーズローンファンド26号

概要は以下の通りです。

タイプ不動産
今回募集額5億5,600万円
利回り6.5%
運用期間12ヶ月
担保土地建物
担保評価額7億5,100円
担保順位第1位以下
LTV74.03%以上

この案件で僕たちがSBIソーシャルレンディングを経由してお金を貸す相手は複数の不動産業者です。

不動産業者は僕たちが貸した資金を使って土地や住宅などを購入します。

そして、それらを個人や法人に売却し、僕たちに元金を返し利息を支払います。

要するに、不動産を転売するための元手を不動産屋さんに貸してあげるということです。

投資額

先月に続き今月も40万円を投資しました。税引き後の収益は約2万円です。

投資額40万円
利回り6.5%
運用期間12ヶ月
税引前収益26,000円
源泉所得税5,200円
税引後収益20,800円

担保比率の表現が微妙

さて、今回の案件で担保についての説明が少し変わっています。

前回は担保余力評価総額

前回の案件では、

  • 担保評価総額:4億900万円
  • 融資予定額:3億2,400万円
  • LTV:79.21%

と、誤解してしまうような表現の図になっていました。

でもこれ、担保評価総額ではなく担保余力評価総額です。

例えば、純粋な担保評価総額が10億円で、銀行が先順位で5億9,100万円貸しているので、担保は4億900万円残っていますよと。それに対して融資予定の3億2,400万円が79.21%に当たりますよ、という話です。

でもこれはLTVではないですよね。LTVは担保評価総額に対する融資総額の比率ですから。

この場合だと、担保評価総額10億円に対して銀行5億9,100万円+SBI3億2,400万円で融資総額は9億1,500万円なので、LTVは91.5%です。

このあたりは下の記事で詳しく説明しております。

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今回は担保評価総額?

さて、今回の案件で担保の説明の図を見るとこうなっていました。

「余力」が抜けて担保評価総額となっています。おぉ~、今回は純粋にLTV74%なんだ、と思ったのですが。どうやら違うようです

担保余力評価額が含まれている

担保評価総額7億5,100万円について、図の下にある説明で次のように書かれています。

複数の物件に対してそれぞれ評価を行った総額です。また、担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保評価額としています

不動産屋さんが転売用に購入した複数の物件の評価額を足し算していますよと。

そして、担保物権に銀行さんとか先順位の抵当権者がいる場合もありますよと。

その場合は、評価額から銀行さんが貸した額を引き算した残りを担保評価額としていますよと。

いやいや、それ担保評価額じゃなくて担保余力評価額でしょ?前回と変わらないじゃん!笑

余力分の比率は下がっているはず

僕の解釈が間違っていないならば、今回も純粋なLTVではないようです。

ただ、SBIは先だっての遅延発生を受けて、案件説明や担保の表現を従来よりも厳格にしています。

ですので、間違っても誤解を招くような表現はしないはずです。

なので恐らく、LTVと思われても支障がない程度に、物件評価総額に占める余力分の比率が下がっているのだと想像します。

しかしながらそれがゼロとは言い切れず、余力分が増えるにしたがってLTVは上がります。

そこで、この記事の中ではLTVを「74.03%以上」と表現した次第です。

不動産Plusの方が安全

昨日の記事の中で少し書きましたが。

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僕は今回投資した「不動産バイヤーズローンファンド」よりも「不動産担保ローン事業者ファンドPlus」の方が安全度が高いと考えています。その理由を2つ。

小口分散化

分散化

まず、不動産バイヤーズの貸し手は複数の不動産屋さんです。恐らく数社だと思います。

不動産Plusの貸し手は貸金業者で、こちらも恐らく数社のはずです。

ここまでは両方とも同条件です。

しかし、不動産Plusではこの貸金業者が僕たちから集めた資金を複数の法人や個人に融資します。

これにより、最終的に債務を負う法人、個人の数が増えます。つまり、貸し倒れのリスクが分散されます

小口化

それに伴って最終債務者(借り手)1件あたりの債務額も下がります。つまり、貸し倒れになった際のキズも小さくなります

不動産バイヤーズでは最終債務者が不動産屋さん数社にとどまり、1社あたりの債権額も数億円になる。

対してPlusでは最終債権者が貸金業さんの一つ先のお金を借りた人、恐らく十数人から数十人になり、債権額も恐らく数千万円になる。

リスクの小口分散化が図れるという点で、不動産Plusの方が安全だと、僕は判断しています。

LTVが低い

もう一つの理由はLTVです。不動産バイヤーズは先ほど見たように74%以上(前回は80%以上)で、不確定ですが担保余力分によりさらに上る可能性もあります。

これに対して不動産Plusは70%以下です。

わずかな差ではありますが、LTVに余裕があって困ることはありません。

最後は非論理的

以上2つの理由から僕はPlusの方が安全度が高いと判断し、1回の投資額をPlusは60万円、バイヤーズは40万円としています。

え?なんで70万円と30万円にしないのって?

いや、それは、なんとなく70万円は大きすぎて怖いような気がしてみたいな。

論理的に考えているようで、最後はなんとなくの雰囲気で決めてます。あはは。

集まりイマイチ

なお、昨日の不動産Plusも応募状況がイマイチでしたが、今日の不動産バイヤーズも苦戦しているようです。

先月は3億2,400万円の募集全額が2分半で募集終了となりました。

それが今回は募集開始から3時間経った時点で1億8千万円しか集まっていません。

また、前回は1人あたりの応募額が53万円だったのに対し、今回は今のところ37万円です。

TATERUショックでみんな慎重になってるのかな?

それとも、僕が待ちに待っていた今日募集されるOwnersBookにターゲットを絞っているのでしょうか?

競争率が上がるのは勘弁してくれ~

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