投資しました!OwnersBook/千代田区商業ビル素地第1号ファンド第1回

長く伸びた首が平壌からソウルに届くほど待ちに待ったOwnersBook。

やっと出てきた新案件に投資できました。

よっしゃ!

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

千代田区商業ビル素地第1号ファンド第1回

概要は以下の通りです。

タイプ不動産
今回募集額4,510万円
利回り5.0%
運用期間13ヶ月
担保土地
担保評価額6,120万円
担保順位第1位(単独)
貸付総額4,500万円
LTV73.5%

10万円はいわゆるダミー案件分です。以下では主部分について説明します。

投資額

今回は50万円を投資しました。税引き後で2万円強の収益です。

投資額50万円
利回り5.0%
運用期間13ヶ月
税引前収益27,083円
源泉所得税5,530円
税引後収益21,553円

2万7千円の内、税金で5千円も持っていかれるって愉快じゃないですよね。まったくもう!

この案件に投資した理由

短期がやっと来た!

このブログの読者諸兄姉はご存知の通り、僕は投資初心者の小心者なので、運用期間は短期至上主義です。

マキシマムは12ヶ月で、OwnersBookだけ例外的に13ヶ月までと決めています。

ところが、最近OwnersBookが2年オーバーの案件ばかりだったのです。

そんな中ようやく出てきた13ヶ月物。逃げ恥ダンスを狂喜乱舞の大喜びです!

担保に妥当性が認められた

と言いつつ、そこは自他ともに認める小心者です。

OwnersBookは僕の中で信頼度ダントツトップのソシャレン業者です。でも、投資に100%の安全などあり得ません。

最悪の場合を想定して担保はきっちりチェックします。

担保の概要

担保の概要は以下の通りです。

  • 所在地:千代田区岩本町
  • 区分:商業ビル素地
  • 建物:築年月不詳の店舗ビル1棟(評価額ゼロ)
  • 最寄り駅:岩本町、神田、秋葉原
  • 担保評価額:6,120万円
  • LTV:73.5%

評価額の注意点

融資先の不動産会社AHの事業は不動産売買、仲介、管理事業です。

したがって、AHはこの土地建物を取得したあと、店舗ビルを解体して更地にして転売します。

注意点は評価額の算出方法です。次のように説明されています。

査定に当たっては、周辺の取引事例から査定した土地価格から建物取壊し費用を控除し、商業ビル素地として査定しています。

つまり、評価額の6,120万円は土地代から解体費を引いた金額です。

この6,120万円に妥当性があるのかが、この案件への投資判断の大きなポイントとなります。

土地代の相場は?

岩本町で販売中の土地はありませんでした。

で、近隣で調べようと思いましたが、説明の中で「最寄り駅である岩本町駅、又は神田駅若しくは秋葉原駅」と書かれていました。

そこで、東神田など上記3駅が最寄りにならない住所は外しました。すると2つしかなかった。笑

住所価格面積坪単価
神田須田町2丁目1億2,998万円56.0平米767.2万円
神田須田町1丁目6,880万円30.4平米746.6万円

とりあえず坪単価750万円前後と推測しますが、岩本町の方がもうちょっと安いかもしれません。

解体費用

解体費用がどれくらいかかるかネットで調べてみました。

最も高いSRC造で、築年数が古いだろうからアスベスト処理が加わるとしても坪10万円くらいのようです。

面積が分からない

案件の説明では担保物件の敷地面積が書かれていません。

そこで、グーグルマップでですが、ビルが建っている中で最も狭い土地の面積を調べてみました。

その結果、上州屋ビルが38平米で最も狭かったです。大半が50平米以上で、40平米前後の物件は数件しかありませんでした。

担保評価額は妥当

仮に当該物件の敷地面積が38平米だとすると11.5坪です。

土地の坪単価が750万円として土地代は8,625万円。

解体費が坪10万円として115万円。差し引き8,510万円です。

担保評価額6,120万円を余裕で上回ります。

仮に土地の坪単価が2割安い600万円だとして計算しても6,785万円ですので、担保評価額には妥当性があると僕は判断しました。

瞬殺でした!

久しぶりのOwnersBook、しかも短期案件、しかも募集額は4,510万円。予想通り応募殺到でした。

僕が応募作業を終えて完了画面に変わったのが18時00分43秒。その直後にトップ画面に移動したら応募満了していました。

1分かからずに満了で、僕はギリギリセーフだったのだと思います。いやぁ、ラッキーでした。

案件が少なくて困っていますが、上場系、大手系業者で投資という僕の方針は揺らぎません

OwnersBookとSBIが投資できたので、あとはクラウドバンクLCレンディングです。首を釜山まで伸ばして待ってます!

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