Pocket Fundingの案件に投資しました。
ポケファンへの投資は3ヶ月ぶりです。
今回の案件は手堅いですぞ～！
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投資した案件
今回、投資したのはこの案件です！
概要は以下の通りです。
| タイプ | 不動産 |
|---|---|
| 今回募集額 | 750万円 |
| 利回り | 6.25％ |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 担保 | 土地 |
| 担保評価額 | 1億2,230万円 |
| 担保順位 | 第1位 |
| 貸付総額 | 3,000万円 |
| LTV | 24.5％ |
不動産事業者への物件購入資金のリファイナンスです。融資額3,000万円を4回に分けて募集します。
昨日、1次募集と2次募集が行われ、僕は2次募集にギリギリで滑り込みました。
今日は3次募集と4次募集が行われる予定です。
投資額
今回は20万円を投資しました。税引き後で収益は5千円です。
| 投資額 | 20万円 |
|---|---|
| 利回り | 6.25％ |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 税引前収益 | 6,250円 |
| 源泉所得税 | 1,275円 |
| 税引後収益 | 4,975円 |
この案件に投資した理由
ズバリ、担保が手堅いと判断しました。
担保物権
担保物件の概要は以下の通りです。
| 担保物権 | 土地 |
|---|---|
| 面積 | 244坪 |
| 担保評価額 | 1億2,230万円 |
| 坪単価 | 50.1万円 |
この50.1万円/坪が妥当であるか、もしくは、担保物件が融資金3千万円をカバーできるかが、（僕にとっての）投資の判断基準です。
立地の推測
担保の立地ですが、Pocket Fundingサイトの案件の説明の下記の記述から、
- 沖縄本島中部エリアに立地
- 主要幹線道路沿い
- オーシャンビューの建物の建設も可能
当該物件の所在地は
- 浦添市、宜野湾市の国道58号沿い
- 宜野湾市の国道58号宜野湾バイパス沿い
- 浦添市、宜野湾市の国道330号沿い
- 西原町、中城村の国道329号沿い
の、いずれかであると推測しました。
幹線と言われて国道しか思い付かんのが非地元民の悲しいところですね。(^^ゞ
国道330号は本島の中央を走っている上に、西側は普天間基地です。オーシャンビューというよりオスプレイビューなので、違う可能性が高いです。
また、329号沿いを航空写真などで見てみましたが、イマイチ栄えている印象を受けません。
ですので、本命は浦添市、宜野湾市の58号沿いだと思います。
公示地価
上記4エリアについて公示地価を調べました。（地価は平米単価）
| 住所 | 立地 | 地価/平米 |
|---|---|---|
| 浦添市仲西1丁目 | 58号沿い | 15.6万円 |
| 浦添市字城間 | 58号沿い | 22.3万円 |
| 宜野湾市大山2丁目 | 58号沿い | 11.9万円 |
| 宜野湾市大山7丁目 | 58号宜野湾バイパス沿い | 10.8万円 |
| 宜野湾市伊佐2丁目 | 58号沿い | 8.4万円 |
| 浦添市大平1丁目 | 330号まで300m | 11.2万円 |
| 宜野湾市宜野湾1丁目 | 330号まで300m | 8.0万円 |
| 宜野湾市上原2丁目 | 330号沿い | 11.4万円 |
| 西原町字我謝浜川原 | 329号沿い | 9.1万円 |
上記より当該物件の坪単価は25～70万円くらいであると推測されます。
実勢価格
つぎに、不動産情報サイトから上記エリアに比較的近い場所で売りに出されている土地の価格を調べました。（価格は坪単価）
| 住所 | 立地 | 価格/坪 |
|---|---|---|
| 浦添市城間4丁目 | 58号まで300m | 42.3万円 |
| 浦添市伊祖1丁目 | 330号沿い | 70.0万円 |
| 宜野湾市大山1丁目 | 58号まで30m | 38.3万円 |
| 宜野湾市大山4丁目 | 58号まで100m | 25.1万円 |
| 浦添市伊祖1丁目 | 330号まで150m | 70.1万円 |
| 西原町字小那覇 | 329号まで200m | 50.1万円 |
| 中城村久場 | 329号沿い | 30.0万円 |
| 中城村泊 | 329号沿い | 10.0万円 |
| 中城村字南上原 | 329号まで1km | 50.7万円 |
実勢価格と担保評価額とは必ずしも一致しませんが、1物件だけ例外を除けば坪25万円以上は付くと推測されます。
担保の評価
以上より、当該担保物件が50.1万円/坪で処分できる100％の保証はありません。
しかし、最低でも25万円/坪で処分できる可能性は高いです。
この場合、担保物件の面積は244坪ですので、処分価格は6,100万円となります。
担保順位は第1位ですので、融資額3千万円は確実に回収できると判断しました。
応募がイマイチです
元本が確実に回収できると思われること、また、運用期間が6ヶ月と短いことから、僕のPocket Fundingへの投資額としては過去最高の20万円を投資しました。
なんですが、応募がイマイチですね。昨日は1次・2次募集合わせて1,500万円だったのですが、応募が満額に達したのは夜8時頃でした。
手堅いと思うんだけどなんでかな？チャンスですので、みなさん是非どうぞ！
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