Pocket Funding一部不動産担保ローン11号の担保は第1位ではない

先日、僕が投資したPocket Funding一部不動産担保ローン11号についてです。

とあるブロガーさんが本件の担保は第1順位で、財全ソリューションの担保は投資家分に劣後する、と書いてらっしゃいました。

実はそうではありません。

そのブロガーさんのコメント欄に長々と書き込むのは失礼ですし、僕もブログネタ不足で困っていたので、この件について書いてみます。(^^ゞ

案件の概要

まず、案件の紹介です。こちらです。

一部不動産担保ローン11号(二次募集)

沖縄ベースの貸金業者である財全ソリューションが、評価額1億2,230万円の土地を担保に、法人RRに8千万円の融資を実行済みです。

この内の3千万円のリファイナンス分として、Pocket Funding(ソーシャルバンクZAIZEN)が募集したのが本案件です。

僕も勘違いしてました

で、ブロガーさんはPocket Fundingの担保順位は第1位で、評価額1億2千万円の担保に対して3千万円の貸し付けなので、LTVは25%と書いてらっしゃいます。

それが間違いなんですが、実は僕も同じように理解していました。この案件についての記事の中で、僕は次のように書いております。

担保評価額1億2,230万円
担保順位第1位
貸付総額3,000万円
LTV24.5%

あはは。思いっきり書いてますね。(^^ゞ

Pocket Fundingに問い合わせた

LTV24.5%なんて超固いし楽勝と思って投資したのですが、翌日になってちょっと気になったんです。

財全ソリューションが貸した8千万円の内の3千万円に僕たち投資家が出資する。それに1億2千万円の担保が付きますよ、と。

そしたら、財全ソリューションが貸している残りの5千万円の担保は別の土地になるのかしら?同じ土地で順位が第2位に変わるのかな?

そのあたりが気になってPocket Fundingに問い合わせてみました。

第1位でも25%でもなかった

なかなか理解できなくて何度もやり取りをさせていただき、ようやく理解できたのですが。(お付き合いいただき、ありがとうございました!)

結論から言いますと、投資家分の担保順位は第1位ではありません。また、LTVは25%ではありません

第1順位は財全ソリューション

今回の案件を図にまとめますと次のようになります。

1億2千万円の土地を担保に財全ソリューションが8千万円を融資済みです。財全ソリューションの担保順位は第1位で、LTVは67%です。

この8千万円の内の3千万円をPocket Fundingでリファイナンスします。

ですが、第1順位は財全ソリューションのままです。と言うか、財全+Pocketの合計8千万円が第1順位です。

Pocket分が第1順位で、財全が第2順位ではありません。PocketのLTVが25%になるわけでもありません。

財全+Pocketで第1順位でLTV67%です。

Pocketの担保は?

では、Pocketの3千万円の担保は何なのか?つまり、Pocketは財全ソリューションに対して担保を取っているのか?

実は気になったことがありまして、今回と同様に財全ソリューション分をPocket Fundingでリファイナンスする場合、説明の図でPocket Fundingのところに担保の表示があるんです。

ところが今回はその表示がなかったんです。

気になったのですが、すでにやり取りがかなり長くなっていましたし、それを聞くのは「おたくら悪いことしないよね?」と言ってるみたいなもので、ちょっと失礼かな?と自粛しました。甘いなぁ。

担保割れしたら?

LTVが25%だと思っていたのが67%になり、しかも純粋な第1順位ではなくなった。ここで心配になるのが担保割れした場合です。

この案件についての下の記事の中で書きましたが。

投資しました!Pocket Funding/一部不動産担保ローン11号(二次募集)
Pocket Fundingの「一部不動産担保ローン11号(二次募集)」に投資しました!この案件は担保が固いです。推測される立地の公示地価、売り物件の実勢価格から分析します。極めて手堅い案件なのに応募は低調でした。どうしたのかな?

僕は周辺の不動産価格などから、この担保物件の処分価格は最悪の場合6千万円になると考えていました。

それでも3千万円を余裕でカバーできると思っていたのですが、第1順位の対象が8千万円となると話は別です。

按分配分

で、6千万円でしか処分できなかったらどうなるのか?と聞いてみたところ、出資比率で按分されるそうです。

つまり、リファイナンス後は財全ソリューションが5千万円、Pocket Fundingが3千万円ですので、Pocket Funding側に返金されるのは6千万円×8分の3=2,250万円です。

この場合、融資額3千万円の75%しか回収できないことになりますので、投資家が回収できるのも75%になります。

僕の場合、20万円を投資しましたので15万円だけ回収となります。

勉強になりました

前回の記事を書いた3日後にPocket Fundingさんとのやり取りが終わり、ここまで理解できました。

すぐに記事を書けば良かったのですが、ちょっと忙しかったもので忘れてました。今回、あるブロガーさんの記事を読んで思い出し、遅ればせながら記事にした次第です。

まぁ、Pocket Fundingはいつも担保が硬いので、心配性の僕が考えるような最悪の事態が起こる可能性は極めて低いとは思いますが。

やっぱり細かいところまでチェックしないとダメですね。

これを教訓に今後はよりキチンと調べた上で投資に臨みます!

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コメント

  1. 匿名 より:

    なるほどー!!
    何となくLTVの件は理解していましたが
    元本割れの際の還元は出資比率に応じてとは
    記事見るまで知りませんでした…
    大変参考になりました!