OwnersBook目黒区ホステル第1号ファンド第1回の投資の妥当性判断

明日11月8日にOwnersBookが募集を行う案件。

投資して大丈夫かザザっと調べたのでメモ書き。(忙しくてちゃんと記事にする時間がない。すまぬ!)

外れてたらごめんなちゃい。

案件の概要

目黒区ホステル第1号ファンド第1回

  • 募集総額:1億円
  • 利回り:5%
  • 運用期間:13ヶ月
  • 担保順位:第2位(シニアは銀行)

事業構造的なもの

  • 1億円を借りるのは不動産会社AK社
  • AK社はジャスダック上場のGFA株式会社
  • AK社が所有する目黒区青葉台の7階建てビルが担保
  • このビルはホステル+住居として運営されている
  • で、AK社がこの物件を運営会社に貸している
  • そして、運営会社からAK社が賃料を得ている

物件について

  • この物件(ホステル)はWISE OWL HOSTELS SHIBUYA
  • 主にインバウンド向けのドミトリー
  • 外国から旅行に来る若い子たち向けにオシャレっぽく作った安宿
  • バンコクやサイゴンの安宿とはえらい違いw

収益性

で、この物件の収益性だが、OwnersBookの案件説明から計算してみる。

ホステル部分(1~5階)

  • 固定賃料16,300円/坪、売上連動賃料3,400円/坪→合計19,700円/坪
  • グーグルマップで測った敷地面積が55.6坪
  • 19,700円×55.6坪×5フロア=547万円(マックスで)

住居部分(6~7階)

  • 賃料10,200円/坪
  • 写真で見ると6・7階は狭くなっている、仮に敷地の65%とする
  • 10,200円×55.6坪×65%×2フロア=73万円(マックスで)

利払いはできそう

  • ってことで、運営会社からAK社が受け取る賃料は月620万円
  • 今回OwnersBookからの借り入れが1億円、仮に年利8%として800万円
  • 銀行からの借り入れは6億円、仮に年利3%として1,800万円
  • 合わせて金利負担年間2,600万円、月200万円なので賃料で返済可能

担保価値

仮にAK社が債務不履行になった場合に担保処分で元金回収は可能か?OwnersBookの担保評価額は8億8,200万円(LTV79.3%)

近隣の相場

  • 当該物件所在地の目黒区青葉台の土地29.5坪:1億4,800万円
  • 同じく青葉台の土地102.6坪:6億3,600万円
  • 同じく50.5坪:3億1,800万円
  • 同じく52.1坪:3億2,800万円
  • 同じく76.3坪:4億9,800万円
  • 土地だけだと坪600万円ちょいが相場
  • 当該物件は55.6坪なので土地代で3億5千万円ってところか?
  • 評価額8億8,200万円の半分にもならねぇじゃん

収益物件?

  • でも、そんな物件に銀行様がLTV68%も貸すわけないよね
  • ってことは収益物件として評価してるってことかな?
  • 上述の通り運営会社からAK社が受け取る賃料は月620万円
  • 年7,440万円
  • 8億8,200万円で取得したとして年間利回り8.4%
  • なるほどなぁ、そう考えればOKってことかしら?

さぁ、どうしよう?

メザニンだから安心

僕はメザニン案件の方が評価高いです。銀行様が貸してるってことだから。

しかも今回はLTV68%。銀行が貸すレベルとしてはマックスですよね。なので安全性は高いのだろう。

インバウンド需要が1年で激落ちするとは考えにくい。しかも渋谷。底堅いはず。

AK社が債務不履行になったら?

ただ、借り手のAK社が飛んだ時に本当に8億8,200万円×LTV79.3%で処分できるのか?つまり、元本を回収できるのか?ちょっと不安。

ただただ、AK社(GFA株式会社)って不動産投融資業なんですよね。ロードスターキャピタルとやってるご商売は同じ。

ならば、AK社が物件を8掛けでロードスターに買ってもらって返済原資とする。そして、ロードスターが物件を所有して賃料で稼ぎ、いずれ売却して収益って手もあるのかな?

リスクはある

AK社は2002年創業、資本金10億円、社員11名。2006年にジャスダック上場。

社長が36歳。若いけど、2017年に社長に就任して会社の収益を一気に改善させた。不動産畑を10年以上やっている。

心配しだすとキリがないけど、どこかでリスクを飲み込むしかないんだよね。投資だから。

さてさて、どうしたものか?みなさん、どうされますか?

僕は参戦します。あとは金額だけだな。→ OwnersBook(公式サイト)

コメント

  1. 匿名 より:

    あーあ…
    折角素晴らしい情報頂けて
    ようやく一安心で投資出来ると思ったのに
    サーバー落ちで投資出来ませんでした…

    また案件分析出来ましたら、ぜひ公開お願いします!