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【医療費控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

医療費控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 医療費控除の扱いと
  4. 医療費控除を使った節税の仕方

が分かります。

それではさっそく説明スタートです!

タロウさん
タロウさん

初心者向けにできるだけ詳しく分かりやすく説明するよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所規」は所得税法施行規則、「所基通」は所得税基本通達、「TA」は国税庁タックスアンサーを表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

医療費控除の概要

まず最初に、医療費控除とは何なのかザックリ説明します。

  1. 医療費が一定額を超える場合に
  2. 課税所得から
  3. 一定額を減らす

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

医療費がたくさんかかると家計が大変ですよね。

そういう人の課税所得を減らすことで、税金を減らしてあげるということです。

いまいちピンとこないと思うので、具体的な例で説明しましょう。

タロウさん
タロウさん

税金が安くなる仕組みを説明するよ!

 

医療費控除で課税所得が減る

細かい点はこのあとで説明しますので、ここでは大まかな仕組みをつかんで下さい。

例えば、次のような人がいたとします。

  • 課税所得:500万円
  • 所得税率:20%
  • 1年間に支払った医療費:20万円

この人が医療費控除を受けると、(所得税率20%の場合、所得税額=課税所得×20%-427,500円)

  1. 課税所得から10万円が引かれる(控除される)
  2. 課税所得が500万円から490万円に減る
  3. 所得税が2万円減る
    1. 控除前:500万円×20%-427,500円=572,500円
    2. 控除後:490万円×20%-427,500円=552,500円

課税所得を減らす(控除する)ことで、払わなければならない税金を減らす。

これが医療費控除です。

右田さん
右田さん

控除された10万円にかかる所得税2万円が減るのね!

医療費控除の適用対象

医療費負担が大きい人にはありがたい医療費控除ですが、何にでも適用されるわけではありません。

医療費控除では適用対象となる医療費と対象者に条件があります。

タロウさん
タロウさん

医療費控除が適用される条件を見ていくよ!

 

医療費控除の対象となる医療費

医療費控除の対象となるのは、以下に該当する医療費です。

所得税法と関連法令で定められているものを、すべて列挙します。

  1. 医師(歯科医師を含む)が行った医療行為に対する医療費
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 病気が発見され治療実施につながった健康診断や人間ドックの費用
      • 他の病院への紹介状代
      • リハビリ費用
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 病気が発見されなかった健康診断や人間ドックの費用
      • 美容整形の費用
      • 医師や看護師への謝礼金
      • 診断書の発行手数料
  2. 歯科医師が行った医療行為に対する医療費
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 金やポーセレンを使用した治療費
      • 成長を阻害しないことを目的とした子供の歯列矯正の費用
      • 歯周病の治療など治療を目的として購入した歯ブラシ代など
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 保険適用外の自由診療や高価な材料を使用する治療の内、著しく高価な治療の費用
      • 美容を目的とした歯列矯正やホワイトニングの費用
      • 口腔内の衛生状態を保つことを目的として購入した歯ブラシ代など
  3. 医師等による治療などを受けるために直接必要な費用
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 公共交通機関を使った通院費
      • 子供など通院に付添が必要な場合の付添人の交通費
      • 医師などの送迎費用
      • 医療用器具などの購入費、貸借費
      • 日常生活を送る上で必要な義足、松葉杖、補聴器、入れ歯などの購入費
      • 白内障などの治療のための眼鏡などの購入費
      • 6ヶ月以上寝たきりでおむつを使う必要があると認められた場合のおむつ代
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 自家用車で通院した場合のガソリン代、駐車料金
      • 日常生活を送る上で直接必要とはしない補聴器などの購入費
      • 近視矯正など治療のためではない眼鏡などの購入費
      • デンタルローンの金利及び手数料
  4. 治療や療養に必要な医薬品代
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 医師等の処方によって治療の目的で購入した医薬品代
      • 治療の目的で購入した市販薬(かぜ薬など)の購入費
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 病気予防のためのもの(ビタミン剤など)の購入費
      • 健康増進のためのもの(サプリメント、栄養ドリンクなど)の購入費
  5. 入院にかかる費用
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 入院費用の一部として病院に支払う食事代
      • 付添人を頼んだときの付添料
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 入院に際して購入した身の回り品の代金
      • 入院中の外食代、出前代
      • 本人や家族の都合で個室を選択した場合の差額ベッド代
      • 付添人への付添料以外の謝礼金
      • 家族や親族が付添をした場合の労務費や謝礼金
  6. 出産に伴う医療費
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 助産師による分娩介助代
      • 助産師が行う妊婦や新生児への保健指導代
      • 妊娠と診断された後の定期検診、検査代
      • 出産に伴う病院への移動で、通常の公共交通機関を利用するのが困難で、タクシーを利用した場合のタクシー代
    2. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 実家で出産するために実家に移動した際の交通費
  7. 病院や介護老人保健施設への入院費や入所費
    1. 以下は医療費控除の対象となります
      • 特別養護老人ホームの入所費(介護費、食費と居住費)の半額
      • 指定地域密着型介護老人福祉施設の入所費(介護費、食費と居住費)の半額
      • 介護老人保健施設の入所費(介護費、食費と居住費)の全額
      • 指定介護療養型医療施設の入所費(介護費、食費と居住費)の全額
      • 介護医療院の入所費(介護費、食費と居住費)の全額
    2. 以下は医療費控除の対象となりません。
      • 特別養護老人ホームなど前項の5施設での日常生活費(散髪代など)と特別なサービスの費用
      • 民間の有料老人ホームの入居費用
  8. 有資格者による施術代
    1. 有資格者に該当するのは以下の4資格です
      • あん摩マツサージ指圧師
      • はり師
      • きゅう師
      • 柔道整復師
    2.  以下は医療費控除の対象となります
      • リハビリなど治療を目的としたもの
    3. 以下は医療費控除の対象となりません
      • 疲労回復など治療に関係がないもの
  9. 保健師や看護師などに依頼した療養上の世話の対価
  10. 介護福祉士や認定特定行為業務従事者に依頼した痰の吸引や経管栄養作業などの対価

(典拠:所法第73条所令第207条所規第40条の3所基通73-3から9TA No.1120社会福祉士及び介護福祉士法第2条ほか)

ポイントは「治療」にかかった費用か否かです。

  • 治療(出産を含む)のための医療費:医療費控除の対象
  • 治療以外(予防を含む)のための医療費:医療費控除の対象外

医療費控除の対象となるのは、治療に使われた医療費です。

タロウさん
タロウさん

かぜの治療のためのかぜ薬はOKだけど、かぜの予防のためのビタミン剤はアウトだよ!

 

医療費控除の対象者

上述した医療費であれば、誰の医療費でも控除されるのではありません。

医療費控除の対象となるのは、下記の2条件をともに満たす医療費だけです。

  1. 納税者が下記のいずれかのために支払った医療費
    1. 本人
    2. 本人と生計を一にする配偶者またはその他の親族
  2. すでに支払い済みの医療費(未払い分は不可)

(典拠:所法第73条所基通73-2

医療費控除の対象となるのは、本人や家族の医療費です。

そして、すでに支払い済みの医療費だけが控除の対象となります。

左野くん
左野くん

本人や家族のために払った医療費が、本人の課税所得から控除される、ってことだね。

生計を一にする」については、「生活費をともにしている」と考えてください。ですから、サラリーマンの夫の給与で暮らしている主婦や子供、祖父母はこれに該当します。共働きの場合も同様です。
また、夫が単身赴任していたり、子供が進学で一人暮らしをしていても、夫の給与で家族が暮らしていたり、子供に仕送りをしている場合などは「生計を一にする」に該当します。
逆に二世帯住宅で親夫婦と子供夫婦が同居していて、お互いに収入があって生活費を別会計にしている場合は、「生計を一にする」には該当しません。
デンタルローンを利用した場合は、デンタルローンを契約した年の医療費が控除の対象となります。

医療費控除の控除額の出し方

医療費控除を受けると、課税所得からいくら控除できるのでしょうか?

控除額の出し方を具体例とともに説明します。

タロウさん
タロウさん

税金がどれくらい減るか見ていくよ!

 

医療費控除の控除額の算出方法

医療費控除の控除額は、下の1から2と3を引いた金額(ただし最大で200万円)です。

  1. 実際に支払った医療費の合計額
  2. その医療のために給付された保険金など
  3. 総所得額の5%(最大で10万円まで)

(典拠:所法第73条

図で示すとこんな感じです。

支払った医療費から、保険金と所得の5%を引いたものが控除額です。

この控除額を課税所得から引いて、その分の税金が減ります。

右田さん
右田さん

「医療費-保険金-所得の5%」だね。

 

保険金などに該当するもの

2の「その医療費のために給付された保険金など」には次のようなものが該当します。

  1. 健康保険組合や共済組合などから支給される
    1. 高額療養費
    2. 出産育児一時金
    3. 家族出産育児一時金
    4. 配偶者出産費など
  2. 損害保険などの傷害費用保険金など
  3. 生命保険などの入院費給付金など
  4. 医療費を補填するために支給される損害賠償金や給付金など

(典拠:所基通73-8

 

医療費控除の具体例

以上、控除額の出し方を説明しましたが、数式と文章だけだとピンとこないと思います。

そこで、いくつか例を挙げます。

例1.基本的なパターン

交通事故にあって手術を受け、事故に対して保険金が支払われたとします。

例えば、次のようなケースです。

  1. 手術代で50万円かかった
  2. 保険金を20万円受け取った
  3. この年の総所得は160万円

この年にかかった医療費がこの手術代だった場合、

  1. 支払った医療費:50万円
  2. 給付された保険金など:20万円
  3. 総所得の5%:160万円×5%=8万円

★控除額=50万円-20万円-8万円=22万円

となりますので、この人の医療費控除は22万円です。

課税所得から22万円が控除されるので、22万円に対する税金が減ります。

仮にこの人の所得税率が5%だった場合、所得税が22万円×5%=1万1千円減ります。

タロウさん
タロウさん

「医療費-保険金-所得の5%」に当てはめて計算してね!

例2.医療費控除を受けられない場合

次はこのような場合です。

  1. この年にかかった医療費は3万円
  2. 受け取った保険金などはゼロ
  3. この年の総所得は160万円

この場合は次のようになります。

  1. 支払った医療費:3万円
  2. 給付された保険金など:0円
  3. 総所得の5%:160万円×5%=8万円

★控除額=3万円-0円-8万円=-5万円

マイナスになってしまいましたので、所得控除を受けることはできません。

総所得の5%に対して、支払った医療費が少なすぎるためです。

左野くん
左野くん

支払った医療費が総所得の5%を超えないと、医療費控除を受けられないってことか。

例3.総所得の5%が10万円を超える場合

次は総所得が多い場合です。

  1. この年にかかった医療費は15万円
  2. 受け取った保険金などはゼロ
  3. この年の総所得は500万円

この場合は次のようになります。

  1. 支払った医療費:15万円
  2. 給付された保険金など:0円
  3. 総所得の5%:総所得500万円×5%=25万円

★控除額=15万円-0円-10万円=5万円

総所得の5%は25万円なのに、10万円しか引き算されていません。

上の方で書いたように、引き算できる総所得の5%は最大で10万円までだからです。(典拠:所法第73条

総所得の5%が25万円になろう1億円になろうと、引き算できるのは最大で10万円までです。

右田さん
右田さん

総所得が200万円で5%が10万円。ってことは、総所得が200万円を超えると引き算できるのは10万円のままで変わらないってことね。

例4.控除額が多すぎる場合

最後に多額の医療費がかかる大きな病気をした場合です。

例えば次のようだったとします。

  1. 心臓病の手術で500万円かかった
  2. 保険金を100万円受け取った
  3. この年の総所得は500万円

この場合、次のようになります。

  1. 支払った医療費:500万円
  2. 給付された保険金など:100万円
  3. 総所得の5%:総所得500万円×5%=25万円

★控除額=500万円-100万円-10万円=390万円

計算通りだと医療費控除は390万円になります。

しかし、医療費控除の控除額は最大で200万円までと法律で定められています。(典拠:所法第73条

したがってこの場合、控除できるのは375万円ではなく200万円です。

タロウさん
タロウさん

医療費がどれだけ高額でも、医療費控除で控除できるのは200万円までだよ!

 

保険金などを引く際の注意点

4つの例で見たように、払った医療費から保険金などを引き算します。

その際に重要な注意点があります。

  1. 給付された保険金は
  2. その保険金の支払対象となった医療費だけから
  3. 引き算する

例えば、次のような場合です。

  1. 年間の医療費:40万円
    1. 交通事故の手術代:25万円
    2. それ以外の医療費:15万円
  2. 交通事故に対して支払われた保険金:30万円
  3. 総所得の5%:200万円×5%=10万円

医療費40万円から引き算するのは、保険金30万円全額ではありません。

なぜならば、30万円の保険金は交通事故に対して支払われたからです。

したがって、引き算するのは交通事故の手術代と同額の25万円だけです。

  • 正:40万円-25万円-10万円=5万円
  • 誤:40万円-30万円-10万円=0円

なので、医療費控除の控除額は5万円です。

タロウさん
タロウさん

課税所得を5万円減らしてその分の税金が減るので、納税者にとって有利なルールだよ!

医療費控除の節税効果

ここまでで医療費控除の仕組みはだいたい分かったと思います。

では、医療費控除でどれくらい節税できるのか見てみましょう。

タロウさん
タロウさん

医療費控除の節税効果を見てみるよ!

 

所得税の節税効果

アラサー夫婦で子供なし、医療費や所得が次のようだとします。

  • 夫婦2人の年間医療費:18万円
  • 保険金などの受け取り:なし
  • 夫の所得:300万円(所得税率10%)
  • 妻の所得:180万円(所得税率5%)

生計を一にする家族である場合、医療費控除は家族分をまとめて受けることができます。

この夫婦の場合、夫の方が税率が高いので、夫婦2人分の医療費控除を夫がまとめて受けた方が有利です。

すると、医療費控除の控除額は次のようになります。

  1. 支払った医療費:18万円
  2. 給付された保険金など:0円
  3. 総所得の5%:総所得300万円×5%=15万円

★控除額=18万円-0万円-10万円=8万円

8万円が控除されて課税所得が8万円減るので、8万円にかかる所得税が減ります。

  1. 控除額:8万円
  2. 夫の所得税率:10%

★節税額=8万円×10%=8千円

以上より、この夫婦の所得税の節税額は8千円となります。

右田さん
右田さん

8千円でも税金の負担が減るとありがたいよね。

 

住民税の節税効果

ここまでは話を簡単にするため、所得税だけを取り上げてきましたが。

実は課税所得が減ると住民税(所得割分)も減ります。

住民税の税率は所得額に関係なく10%ですので、さきほどの夫婦の場合はこうなります。

  1. 控除額:8万円
  2. 住民税率:10%

★節税額=8万円×10%=8千円

ということで、所得税と住民税を合わせて1万6千円の節税となります。

タロウさん
タロウさん

自分の場合はどうなるか、試しに計算してみてね!

医療費控除を受けるための手続き

医療費控除は確定申告をすることで受けることができます。

確定申告について説明すると長くなるので、重要な部分だけを簡単に説明します。

タロウさん
タロウさん

医療費控除の受け方を説明するよ!

 

医療費控除は確定申告で

医療費控除は確定申告(還付申告)を行うことで受けることができます。

医療費控除は年末調整で処理されていませんので、自営業者やフリーランスの人だけでなく、会社員などでも確定申告が必要です。

会社員などが確定申告をした場合、医療費控除の分にかかっていた所得税が戻ってきます。

左野くん
左野くん

医療費控除を受ける場合は会社員でも確定申告が必要ってのは重要だね。

 

住民税は戻ってこない

次に住民税についてです。

確定申告は2~3月に行いますが、この時点では前年分の住民税はまだ払っていません。

払っていないのですから、住民税は戻ってきません。

確定申告を行うと税金に関する情報が市町村に送られます。

その情報を基に医療費控除分を差し引いた住民税を、6月以降に支払います。

右田さん
右田さん

所得税は多めに払ったので返してもらうけど、住民税は最初から正しい税額で払うってことね。

 

確定申告で必要な提出物

確定申告で医療費控除を受ける際は、次のような書類の提出が必要です。

  1. 医療費控除の明細書(PDF)
  2. 健康保険組合などが発行した医療費通知
    1. 医療費通知を提出すると、1の明細書は不要になります
    2. 以下のすべての項目が記載されている必要があります
      • 健康保険加入者の氏名
      • 療養を受けた年月
      • 療養を受けた者の氏名
      • 療養を受けた病院、診療所、薬局などの名称
      • 健康保険加入者が支払った医療費の金額
      • 健康保険組合などの名称
  3. 給与所得の源泉徴収票の原本(給与所得がある場合)
  4. デンタルローンの契約書の写しやローン会社の領収書
タロウさん
タロウさん

書類を揃えて確定申告をして医療費控除を受けると、税金が戻ってくるよ!

ソーシャルレンディングと医療費控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングで、医療費控除を活用して節税することはできるのでしょうか?

タロウさん
タロウさん

ソシャレンと医療費控除の関係だよ!

 

ソーシャルレンディングには活用できない

医療費控除は支払った医療費に応じて適用される所得控除です。

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングと関連性はまったくなく、医療費控除を直接活用して節税することはできません。

しかし、ソシャレン、不動産クラファン投資家が知っておくべき制度があります。

セルフメディケーション税制です。

 

セルフメディケーション税制とは?

セルフメディケーション税制とは、市販薬の購入費が1万2千円を超える場合に適用される医療費控除の特例です。

  • 控除される金額:年間の市販薬の購入費-1万2千円

例えば、次のような人の場合、

  • 年間の市販薬の購入費:2万円
  • 所得税率:20%
  • 住民税率:10%

2万円ー1万2千円=8千円が課税所得から控除されます。

課税所得が8千円減るので、

  • 所得税:8千円×20%=1,600円
  • 住民税:8千円×10%=800円

納めなければならない税金が、合わせて2,400円減ります。

左野くん
左野くん

2万円の薬代で2,400円戻ってくると考えると大きいよね。

 

セルフメディケーション税制の対象となる医薬品

セルフメディケーション税制の対象となる医薬品は1,800品目近くあります。

その中には次のような有名なものも含まれています。

  • エスタック
  • コンタック
  • サロンパス
  • バファリン
  • パブロン
  • バンテリン
  • ベンザブロック
  • ロキソニン

医療費が所得の5%を超えないと使えない医療費控除に比べて、利用しやすくなっています。

ソシャレン、不動産クラファン投資家もぜひ活用して下さい。

医療費控除のまとめ

長くなりましたので、最後に重点をまとめます。

おさらいのつもりで読んで下さい。

  1. 医療費控除は医療費が多い人の税負担を軽くします
  2. 医療費控除が適用されると
    1. 課税所得が減るので
    2. 負担する税金が減ります
  3. 医療費控除の対象は
    1. 治療のために行われた医療行為に対する
    2. 支払い済みの医療費です
  4. 医療費控除の対象者は
    1. 納税者本人と
    2. 生計を一にする家族です
  5. 医療費控除の控除額は
    1. 支払った医療費から
    2. 給付された保険金と
    3. 所得の5%を引いて出します
    4. 引けるのは最大10万円です
    5. 控除額は最大200万円です
  6. 所得税だけでなく住民税も安くなります
  7. 医療費控除を受けるには確定申告をします
    1. 年末調整されていないので
    2. 会社員でも確定申告が必要です
  8. セルフメディケーション税制がオススメです

医療費控除が適用されるか判断しにくい医療行為もあります。

分からないものについては、市町村役場などに相談してみましょう。

タロウさん
タロウさん

困った人を助ける税制だから、遠慮せずに利用しようね!

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。