CREALに初投資しました!第4号案件:スカイコート世田谷用賀第2

昨年末からデビューしたソシャレン・クラファン業界、期待の3新人。

FANTAS fundingCREAL、そして、Funds

FANTASにはすでに220万円投資済みですが、今回初めてCREALに投資しました!

投資した案件

今回、投資したのはこの案件です!

第4号:スカイコート世田谷用賀第2

物件の概要は以下の通りです。

物件名スカイコート世田谷用賀第2
所在地世田谷区玉川台2丁目10-6
構造鉄筋コンクリート造6階建
専有面積18.51㎡
駐車場
駐輪場
最寄り田園都市線用賀駅12分
入居状況入居中(2018年12月27日時点)

投資条件は以下の通りです。

出資総額1,582万円
優先出資1,368万円
劣後出資214万円
劣後出資比率13.5%
利回り4.4%
運用期間6ヶ月

CREALの劣後出資比率は10%で固定だと思っていたのですが、違うようですね。

投資額

今回は20万円を投資しました。税引き後で3,500円の収益です。

投資額20万円
利回り4.4%
運用期間6ヶ月
税引前収益4,398円
源泉所得税894円
税引後収益3,504円

この案件に投資した理由

この案件に投資した理由はズバリ、

  • 分配金の支払い
  • 元本の償還

が、問題なく実行される可能性が極めて高いと判断したからです。

以下、そのように判断した理由を述べます。

分配金の支払いについて

CREALは毎月分配金

CREALの分配金の支払い方法は少し変わっています。

同じ不動産クラファンのFANTAS fundingRenosyでは、運用期間が終わったあとにまとめて分配金を支払います。

これに対してCREALでは分配金は毎月支払われます

毎月決算

このため、CREALの案件では収支を毎月決算します。

今回の案件について、月々の収支は下表の通りです。

項目内訳金額
収入賃料67,160円
支出管理費▲7,500円
修繕積立金▲3,000円
固定資産税・都市計画税▲3,158円
その他▲2,333円
収支51,169円

賃料から管理費などを引いて、毎月51,169円のプラスです。

CREALは又貸し方式

CREALが他の不動産クラファンと違うのは、賃料が毎月必ず入ってくることです。

他のクラファンでは入居者が見つからなければ賃料は入って来ず、その分の収入が減ります。

これに対してCREALでは、案件の運用を行うブリッジシーキャピタル社が、グループ内の不動産業者であるブリッジシーエステート社に物件(今回はスカイコート世田谷)を貸します。

賃料は保証される

そしてエステート社が入居者を探して物件を貸します。又貸しですね。

で、エステート社で入居者が見つかっても見つからなくても、エステート社はキャピタル社に賃料を支払います。ここがポイント。

ですので、地震で物件にヒビが入るといったイレギュラーがない限り、賃料は毎月必ず入ってきて、51,169円の収益が必ず発生します。

毎月の支払い分配金

そして、今回の案件の条件は下記の通りですので、

投資家出資額1,368万円
利回り4.4%
運用期間6ヶ月

分配金の総額は、1,368万円×4.4%÷12ヶ月×6ヶ月=300,960円。

毎月の分配金支払額は、300,960円÷6ヶ月=50,160円です。

分配金は必ず支払われる

月々の収益51,169円を超えていますので、エステート社が倒産するなどよほどのイレギュラーが発生しない限り、月々の分配金は必ず支払われます

ただし、最終月は物件の売却収益も含めての決算になり、売却損が出る可能性もあります。ですので、最終月については分配金が支払われる保証はありません。

元本の償還について

次に元本の償還についてです。

売却価格

まず、いくらで売れるか?

CREALが外部機関に依頼した鑑定調査では、評価額は1,820万円となっています。

しかし僕が調べた限りでは、最高で1,850万円の販売例がありましたが、1,500万円という例も多かったです。

1,820万円という数字を出した以上、CREALは意地でもその値段で売却するでしょうが、仮に間を取って1,650万円でしか売れなかったとします。

見込み収益

この場合、まずCREALの営業者報酬(売却額の1%)と事務手続き料(10万円)、合わせて175万円が差し引かれます。

さらに、不動産取得時の費用が59万円かかります。売却時の費用が見当たらなかったのですが、仮に取得時と同じ59万円としましょう。(このあたりが素人の情けなさw)

売却価格1,650万円
営業者報酬▲165万円
事務手続き料▲10万円
取得費用▲59万円
売却費用▲59万円
差し引き1,357万円

投資家の優先出資分は1,368万円ですので、あとは社内で帳尻を合わせてでも全額返済する可能性が高いのではないでしょうか?

ということで、よほどのことがない限り元本も全額償還されると判断しました。

売れるか?

月間賃料

肝心の売れるか?ですが、仮に1,650万円で売れるとします。

運用期間中、ブリッジシーエステート社が入居者に貸し出す賃料は月額73,000円です。

不動産サイトで相場を調べましたが、妥当な金額のようです。物件を購入した人もこの賃料で貸し出すとします。

実質利回り

で、購入者=大家さん視点で見てみますと、

項目内訳金額
月間収入家賃73,000円
月間支出修繕費▲7,500円
管理費▲3,000円
固定資産税・都市計画税▲3,158円
その他▲2,333円
月間収支57,009円
年間収支12ヶ月分684,108円

取得価格が1,650万円として実質利回り4.1%です。都内で4%台ならば合格ラインではないでしょうか?買い手は付くと判断します

投資するに足ると判断

意地でも返すでしょう

以上より、よほどのイレギュラーがない限り、分配金は支払われ元本も戻ってくると破断しました。

まぁ、そもそもまだ第4号案件ですからね。どんな手を使ってでも事故は起こさないでしょう。

それを言っちゃうとブログの書きようがなくなってしまいますが。苦笑

CREALは手堅い

冗談はさておき、今回調べてみてCREALってけっこう手堅いなと感じました。

マスターリース方式を使うことで分配金が確実に入るようにしていますし、売却価格の設定も手堅いラインですし。

利回りが4.4%と低めですが、中古ワンルームの転売であることを考えると、実はこれくらいが妥当なラインなのかもしれません。

積極的に投資します!

僕は無理に高利回りにして元本毀損を起こされるよりも、低利回りで確実に元本を返してくれる方がありがたい、という考え方です。

ですので、あくまでも案件次第ですがCREALには今後とも積極的に投資していきます。

もちろん、FundsFANTAS fundingも攻めていきます。2019年はアグレッシブにいきましょう!

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CREALに興味をお持ちの方はこちらから。→ CREAL(公式サイト)

CREALの良い点、悪い点、CREALを使った上手な投資の仕方については、こちらの記事で詳しく説明しています!

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