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Fundsの安全性とリスクは?4つの安全対策でリスクを回避

Fundsの安全性とリスクは?4つの安全対策でリスクを回避のタイトル画像

Fundsは安全性が高いという評価が多いですよね?

左野くん
左野くん

評判が良いよね。

でも、良く書かれすぎていると、逆に不安になりませんか?

右田さん
右田さん

みんなでヨイショしてるみたいな…

 

Fundsは本当に安全なのか?リスクはないのか?

2018年にソーシャルレンディングを始め、Fundsでも750万円を投資済みの現役投資家が解説します。

案件名 投資額 利益
MIJAS 1 20万円 1,835円
あんばい 1 30万円 7,306円
あんばい 2 50万円 13,849円
底地くん 1 50万円 14,219円
EL FARO 1 50万円 7,342円
GranDuo 1 30万円 4,019円
ADワークス 1 10万円 1,972円
LOGI FLAG 1 30万円 5,506円
京長屋 1 30万円 5,786円
ムゲン 10 50万円 8,317円
エフ・コード 3 50万円 2,547円
底地くん 7 50万円 5,146円
GA tech 1 50万円 9,205円
ADワークス 17 50万円 9,123円
サンウッド 7 100万円 16,500円
B-Den 3 50万円 12,410円
TASUKI 3 50万円 9,166円
合計 750万円 134,248円

 

先に結論を言うと以下の通りです。

  • Fundsは安全性が高い
  • しかし、リスクもある
  • 安全対策が必要

 

安全性が高い理由、具体的なリスクを解説し、僕が実践している安全対策を紹介します。

この記事を読んでFundsへの不安が解消されればうれしいです。

タロウさん
タロウさん

現役投資家が本音で語ります!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

Fundsの安全性が高い理由

Fundsの安全性が高い理由のタイトル画像

Fundsの安全性が高いのには8つの理由があります。

一つずつ見ていきましょう!

 

借り手は上場企業が中心

借り手の安全性が重要

Fundsでは我々投資家のお金を企業に貸します

借り手の企業が倒産しかけのボロボロだったら怖いですよね?

倒産しそうな企業への貸付

なので、借り手の安全性が重要です。

左野くん
左野くん

安全なの?

 

借り手の8割が上場企業

Fundsでは2022年に111案件が募集されました。

そのうち、8割の案件で借り手は上場企業です。

Fundsの借り手構成のグラフ1

そして、上場企業のうち東証プライムと東証スタンダードで6割を占めています。

Fundsの借り手構成のグラフ2

タロウさん
タロウさん

上場企業にお金を貸します!

 

上場企業に貸して安全性アップ

上場企業が借りたお金を踏み倒す可能性は極めて低いです。

なので、借り手が上場企業だと安全性がアップします。

Fundsの借り手構成のグラフ1

Fundsは借り手が上場企業中心なので安全性が高いです。

右田さん
右田さん

上場企業は安心だよ。

ちなみに僕はFundsでは借り手が上場企業の案件だけに投資しています!

 

借り手企業の安全性が高い

でも、「上場企業=100%安全」とまでは言えませんよね?

この点、Fundsでは借り手に知名度が高く好業績の上場企業も多いです。

三菱UFJ銀行が借り手の案件

借り手企業の安全性が高いことも、Fundsの安全策の一つです。

タロウさん
タロウさん

貸す相手を選んでいます!

 

安全性が高いリコースローン中心

次は貸付の仕組みについてです。

まず、リコースローンノンリコースローンについて説明します。

リコースローンとノンリコースローンの違いを知っている方は次に飛んでください。→ 次に飛ぶ!

 

リコースローンとは?

青空不動産はマンションの建設資金として10億円を借りました。

ところが完成の直前にマンションが倒壊し販売できなくなった。

この場合、青空不動産は自社の資金なり銀行融資なりで10億円を返済しなければなりません。

リコースローンのモデル

このように、借りた資金で行った事業がどうなろうと返済しなければならない借り入れをリコースローンと言います。

左野くん
左野くん

お金を返すの当たり前じゃない?

 

ノンリコースローンとは?

ところがどっこい!

借りたお金で行った事業の収益のみで返済を行うタイプの借り入れもあるのです。

さきほどの例で言うと、青空不動産はマンション事業の収益のみで返済を行うということです。

マンションが倒壊しマンション事業で収益が得られなかった。

ノンリコースローンのモデル

なので青空不動産は10億円を返済しません

右田さん
右田さん

返さなくて良いの?

青空不動産が業績絶好調で現預金が1兆円あっても、1円たりとも返済しない。

  • 借りたお金で行う事業の収益のみで返済する
  • 事業で収益が出なかった場合は返済しない

このような借り入れをノンリコースローンと言います。

 

ノンリコースローンは投資家に不利

ノンリコースローンでは借り手企業の事業が失敗すると、投資家のお金が戻ってこない

借り手企業の事業リスクを投資家が負うので、投資家にとって不利です。

・ノンリコースローン:事業で収益が得られなければ返済しない
・リコースローン:必ず返済しなければならない

投資家にとってはリコースローンの方が安全面で有利です。

 

Fundsはリコースローン中心なので安全性が高い

Fundsの案件はリコースローンが中心です。

事業が失敗しても借り手は投資家のお金を返さなければなりません。

Fundsはリコースローン中心なので安全性が高いです。

左野くん
左野くん

ノンリコースはダメ!

 

運用期間が短め

将来なにが起こるか分かりませんよね?

なので、運用期間は短い方が安全です。

Fundsは3分の2の案件で運用期間1年以内です。(2022年実績)

Fundsの運用期間のグラフ

運用期間が短めなのもFundsの安全性が高い理由といえます。

 

利回りが低め

ハイリスク・ハイリターン

ソーシャルレンディングでは高利回り=ハイリスクです。

一例として、過去にグリーンインフラレンディングで利回りが10%を超える案件が募集されました。

グリーンインフラレンディングのサイト画像

しかし、貸し倒れが起こり多くの投資家が数百万円以上の被害にあっています。

右田さん
右田さん

美味しい話にはウラがある…

 

Fundsの利回りは低め

Fundsの平均利回りは2.0%です。(2022年実績)

Fundsの利回りのグラフ

他の業者に比べて低いです。

この利回りの低さが安全性の高さにつながっていると考えてください。

2%と聞くと「低い!」って感じるかも?
でも、メガバンクの定期預金の利息0.002%の1千倍です。
メガバンクの利率
僕は「銀行で寝かせておくくらいならFunds」と思っています!

 

過去の実績が安全性を証明

Fundsは募集額を順調に増やしています。

運営を開始した2019年の12億円から2022年は137億円と、4年で10倍以上に成長しました。

Fundsの募集額のグラフ

この間、投資家の損害はゼロです。

これまでの実績がFundsの安全性を証明しています。

左野くん
左野くん

10倍の成長はすごい!

 

倒産隔離されている

倒産のリスクはある

ただ、「これまで安全=これからも安全」ではないですよね?

特にFundsはベンチャー企業なので、経営が行き詰まるかもしれません。

Fundsの倒産リスク

仮にFundsが倒産したら投資家のお金が戻ってこないこともありえます。

右田さん
右田さん

それは怖い…

 

Fundsの倒産隔離の仕組み

そこで、Fundsでは次のような仕組みを採用しています。

  1. 借り手企業に貸付を実行する
  2. 債権をFundsの関連会社に移す
    • 債権:貸したお金を返してもらう権利

倒産隔離の仕組み1

Fundsの関連会社はFundsとは資本関係がありません。

なので、仮にFundsが倒産しても管財人は債権に手を付けることができないです。

左野くん
左野くん

管財人に持っていかれないんだ。

倒産後は指定された弁護士が借り手からお金を回収し、投資家に返済します。

倒産隔離の仕組み2

 

倒産隔離で安全性を確保

このような仕組みを倒産隔離といいます。

Fundsは倒産隔離を取り入れることで、投資家の安全性を確保しているのです。

タロウさん
タロウさん

Funds独自の仕組みです!

Fundsでは一般社団法人を利用することで、資本関係がない関連会社を作っています。
そうすることでFundsが倒産しても債権を取られないようにしているのです。
Fundsの倒産隔離について詳しくは下記ページを参照してください。
地位移転スキームとは何ですか | Funds (ファンズ)
...

 

ログインを二段階認証にできる

不正ログインのリスク

FundsはIDとパスワードでログインします。

しかし、悪意を持った第三者が不正ログインをするリスクが。

  1. IDとパスワードを盗み出す
  2. 勝手にログインする
  3. デポジット口座の現金を犯人の口座に引き出す
右田さん
右田さん

フィッシング詐欺だ!

 

ログインを二段階認証にできる

そこでFundsでは、スマホアプリを使った二段階認証を利用できます。

二段階認証では次のようにログインします。

  1. IDとパスワードを入力する
  2. アプリで認証する
  3. ログイン完了

こうすればスマホも盗まないと不正ログインできませんよね?

Fundsは二段階認証の導入でセキュリティ面の安全性を高めています。

二段階認証の利用は強制ではありません。僕も面倒なので使っていません。笑
タロウさん
タロウさん

次からはFundsのリスクです!

Fundsのリスク

Fundsのリスクのタイトル画像

Fundsの安全性は高いですが、リスクがないわけではありません。

どのようなリスクがあるのか見てみましょう!

 

無担保無保証の案件が多い

Fundsは無担保無保証

借り手が返済できなくなった時のために、ソーシャルレンディングでは担保や連帯保証を付けた案件が多いです。

しかし、Fundsでは2021年11月以降、すべての案件が無担保無保証です。

Fundsの投資条件

左野くん
左野くん

ヤバいじゃん…

 

借り手が上場企業ならばリスクは低い

ただ、上場企業が借金を踏み倒すことはめったにありません。

なので、借り手が上場企業ならばリスクは低いです。

僕は経営者による連帯保証はほとんど無意味と考えています。
会社が倒産するときには経営者の資産も大して残っていないと思うからです。

 

ノンリコースローンもある

リコースローンだけではない

上の方で「Fundsはリコースローン中心なので安全性が高い」と書きました。

しかし、すべての案件がリコースローンなのではありません。

リスクの高いノンリコースローンの案件もあるのです。

 

最近はリコースローンだけ

ただ、最近はFundsでノンリコースローンが出ることはめったにないです。

ですので、このリスクはそれほど高くありません。

タロウさん
タロウさん

ゼロではないですが少ないです!

 

Fundsの目利き力への不安

事前審査を行っている

Fundsでは貸付に際し、次のような項目で借り手企業を事前審査しています。

  • 実在性(事業が実際に存在するか)
  • 財務状況の健全性
  • 必要な許認可の取得状況
  • 投資対象として信任に値するか

この審査を通過した借り手だけが、Fundsでお金を借りることができます。

借り手を厳選して投資の安全性を高めるということです。

右田さん
右田さん

ちゃんとした対応で安心できるね。

 

Fundsの目利き力は十分か?

ただ問題があります。それは、Fundsの目利き力です。

借り手企業を審査すると言いますが、審査するだけの目利き力がFundsにあるのか?

Fundsは銀行員、公認会計士、弁護士、株式アナリスト出身など企業審査ができるスタッフを集めてはいます。

とは言え、2019年に運営を開始したばかりなので、万全の信頼を置くのは難しいでしょう。

タロウさん
タロウさん

油断は禁物です!

 

Fundsの信頼性と経営リスク

Fundsは赤字経営

Fundsは運営開始からずっと赤字で、直近の決算では10億円の最終赤字でした。

Fundsの決算公告

ベンチャー企業で創業期に赤字が続くのは普通ですし、現時点では総資産も十分あります。

しかし信頼性が高いとまではいえず、倒産などの経営リスクがあることは知っておきましょう。

 

倒産隔離はされている

とは言え、上述の通りFundsでは倒産隔離がされています。

ですので、Fundsの経営破綻によるリスクは限定的だと僕は考えています。

 

グループ会社間貸付のリスク

グループ会社間貸付

上の方でFundsには倒産隔離の仕組みがあると説明しました。

  1. 借り手企業に貸付を実行する
  2. 債権をFundsの関連会社に移す
    • 債権:貸したお金を返してもらう権利

倒産隔離の仕組み1

このパターンではFundsが借り手企業にお金を貸します

これとは別にFundsには次のような貸付のパターンがあります。

  1. Fundsが投資家からお金を集める
  2. 集めたお金を企業に渡す
  3. 企業がグループ会社にお金を貸す

倒産隔離の仕組み3

この場合、「企業」が貸し手グループ会社が借り手です。

なので、債権は「企業」が所有しています。

 

債権の移転は債務不履行になってから

Fundsの普通のパターンでは貸付完了と同時に債権の移転が行われます。

倒産隔離の仕組み1

しかし、グループ会社間貸付の場合は、

  1. 借り手が返済できなくなる
  2. Fundsが債権の移転を要請する
  3. 「企業」が同意する
  4. 債権が移転される

倒産隔離の仕組み4

返せなくなってから、同意が得られて初めて移転です。

左野くん
左野くん

それって…

 

債権を移転できないリスク

債権を移転するとFundsの関連会社から返済を請求されます。

グループ会社としては困りますよね?

なので「企業」が同意せず債権を移転できない。

倒産隔離の仕組み5

その結果、我々投資家のお金が戻ってこないリスクがあります。

右田さん
右田さん

困るよ!

 

グループ会社間貸付は4社だけ

ただ、このパターンの借り手は現在4社だけで、そのうちの3社は上場企業です。

  • ADワークス(プライム上場)
  • サンセイランディック(スタンダード上場)
  • 三和サービス(非上場)
  • ムゲンエステート(プライム上場)

ですので、リスクが現実になる可能性は低いといえます。

どうしても気になるならば、この4社、もしくは非上場の1社を投資対象から外すのが良いでしょう。

このリスクに気付いている人は少ないと思います。
ブログやサイトでも僕以外に書いている人はいないです。
これからも気付きにくいリスクを探し、読者のみなさんに情報提供していきます!
タロウさん
タロウさん

次は安全対策です!

Fundsで投資する際の4つの安全対策

Fundsで投資する際の4つの安全対策のタイトル画像

Fundsにはリスクがあります。

でも、安全性は高いので投資したいですよね?

そこで、僕が実践しているFundsで投資する際の安全対策を紹介します。

タロウさん
タロウさん

現役投資家の安全対策です!

 

上場企業案件だけに投資

上場企業が借金を踏み倒す可能性は低い。

つまり、借り手が上場企業の案件は投資したお金が戻ってくる可能性が高い

なので僕は借り手が上場企業の案件だけに投資しています。

三菱UFJ銀行が借り手の案件

また、できるだけプライム、スタンダード上場の案件を選んでいます。

左野くん
左野くん

安全第一だね。

 

借り手企業の業績をチェック

ただ、上場企業がすべて健全経営とは限りません。

大赤字の会社にお金を貸したくないですよね?

なので、借り手企業のサイトのIRページで業績を必ずチェックしています。

IRページのイメージ

貸借対照表と損益計算書も見ることをおすすめします。

売上と利益のグラフだけでも見ましょう。
何も見ないより必ず安全性が高まりますよ!

 

リスクが低い案件を選ぶ

案件選びの重点は利回りの高さではなくリスクの低さです。

僕はFundsでは以下の条件で案件を選んでいます。

  • 借り手が上場企業
  • 運用期間が短め(最長でも1年)
  • 借り手の業績、財務が良い
  • ノンリコースローンではない
  • グループ会社間貸付ではない

どれだけ利回りが高くても元本が戻ってこないと大損ですよね?

なので、徹底してリスクの低さを追求しています。

右田さん
右田さん

小心者!

タロウさん
タロウさん

どうせチキンです!

 

分散投資を徹底する

分散は投資の基本です。

同じ借り手の案件に投資しないように注意しましょう。

また、Fundsだけで投資するのはリスキーです。

他の業者でも投資しましょう。

左野くん
左野くん

案件も業者も分散だよ。

 

Fundsで安全な投資を目指そう

以上、Fundsの安全性とリスク、安全対策を見てきました。

  • Fundsの安全性が高い理由
    • 借り手が上場企業中心
    • 借り手の安全性が高い
    • リコースローン中心
    • 運用期間が短め
    • 利回りが低め
    • 過去の実績が豊富
    • 倒産隔離
    • ログインの二段階認証
  • Fundsのリスク
    • 無担保無保証
    • ノンリコースローンもある
    • Fundsの目利き力
    • Fundsの経営リスク
    • グループ会社間貸付
  • Fundsの安全対策
    • 上場企業案件だけ
    • 借り手企業の業績チェック
    • リスクが低い案件に絞る
    • 分散投資、他の業者も利用

 

Fundsの安全性は高いです。

リスクはありますが、それは他の業者も同じ。

安全対策でリスクは低減できます。

右田さん
右田さん

リスクは下げられる。

良い業者なのに使わないのはもったいないですよね?

Fundsで安全に投資して資産を増やしましょう!

タロウさん
タロウさん

一緒にお金を増やしましょう!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。