Fundsで投資して大丈夫かを何を基準に評価し判断すれば良いか?

「Fundsに投資して本当に大丈夫なのか?」

ブログなどでの評価が高いだけに、逆に疑心暗鬼になっている人も多いと思います。

今のところ僕の結論は、

  • 親会社の信頼性によって判断すべき

です。

どういうことか、詳しく説明します。

Fundsの仕組み

まず、Fundsの仕組みについて簡単に説明します。

ここでは台東区XEBECファンド#1案件を例に取ります。

登場するプレイヤー

この案件で登場するのは、以下の4者+1物件です。

  • 投資家
  • ファンズ社(旧クラウドポート社)
  • デュアルタップ社(不動産業、東証2部)
  • Dualtap Property Management社(以下、DPM)
  • XEBEC(投資用ワンルームマンション)

ファンズはFundsの運営会社です。

DPMはデュアルタップの100%子会社で、不動産仲介業を行っています。

XEBECはデュアルタップが販売する、投資用の分譲マンションです。

お金の流れ

今回の案件でのお金の流れは以下の通りです。

  1. ファンズが投資家に募集をする
  2. 投資家が応募して出資する
  3. 集まったお金をファンズがデュアルタップに渡す
  4. デュアルタップがDPMにお金を貸す
  5. DPMはそのお金でXEBECのワンルーム物件を取得する

つまり、投資家から集めたお金をデュアルタップが子会社のDPMに貸し、DPMはそのお金で不動産投資を行うということです。

DPMは最終的にマンションを売却し、デュアルタップへの返済と利払いを行います。

必要売却価格の妥当性は判断できない

さて、ここからが本題です。

この案件に投資して大丈夫かを判断します。

必要売却価格

どうなれば、僕たち投資家はこの案件で損をせずに済むでしょうか?

先ほどの図をもう一度見てみます。

矢印を逆にたどって、出資したお金+分配金(利息)が、投資家に戻ってくればOKですよね。

そのためには、DPMが借りたお金プラスアルファを、デュアルタップに返済する必要があります。

そしてそのためには、

  • 必要な売却価格でマンションが売れる

ことが必要です。

そして、この必要売却価格が妥当なのか、本当にその価格で売れるのか、不動産情報サイトなどで調べる。

そうすることで、この案件に投資して大丈夫かを判断することができます。

不動産クラファンの場合

では、必要売却価格はどうやって算出するのか?

不動産投資型クラウドファンディングのFANTAS fundingの場合で見てみます。

必要売却価格は、マンションを取得した時の価格に、プラスアルファの必要分を足したものです。

具体的には、

  • 取得価格+投資家に払う分配金+事業者報酬

で出せます。(事務手続き料などを無視した場合)

事業者報酬というのは、売却を行ったFANTAS fundingの手数料です。

例えば、第11号案件では次のようになっています。

取得価格1,640万円
分配金31万円(投資家出資1,312万円×利回り8%×運用期間107日)
事業者報酬売却額の5%

以上より、必要売却価格は1,759万円と算出されます。

FANTAS fundingでは、この物件が国分寺市にあるラ・シード国分寺だと公表されています。

ですので、あとは不動産情報サイトなどで調べて、本当に1,759万円で売れるか判断すればOKです。

Fundsでは分からない

で、これと同じ方法で調べようと思ったのですが…

FundsではDPMが事業者報酬をいくら取るのか示されていません。

また、物件についても「浅草駅から徒歩10分」としか書かれていません。

浅草近辺にあるXEBECの物件は「XEBEC浅草ARIA」だけなのですが。

Fundsサイトに掲載されている写真と現物の外観が違うので、本当にXEBEC浅草ARIAなのか特定できません。

これでは必要売却価格も算出できないし、その価格が妥当なのかも判断できません。

借り手企業の匿名化

これらの情報を出していないのは、恐らく借り手企業の匿名化の影響だと思います。

不動産クラファンと違ってソーシャルレンディングでは、借り手企業を公にできません。

ただ、借り手企業の匿名化と言いつつ、借り手がDPMであることは公開してるんですよね。(^^ゞ

その一方で、前回のアイフル案件については借り手企業は公開していませんでした。

ちょっとこのあたり、Fundsの基準がよく分かりません。

いずれにしても、必要売却価格から投資の妥当性を判断するのは、Fundsの不動産案件では難しいようです。

OwnersBook
FANTAS funding

売却できるかも判断できない

もう一つ大切なのが売れるか?です。

物件に投資価値があるか

今回のXEBECというワンルームマンションは、投資用不動産です。

購入する人は間違いなく投資目的で買うでしょう。

さて、仮に必要売却価格が2,000万円で、相場から見て妥当な金額だったとします。

でも、この物件を購入して得られる収益が年間20万円だったらどうでしょう?

2,000万円で購入して、収益は年間わずか20万円。

さすがに年間利回り1%のためにマンションを購入しませんよね。

ですので、今回の物件が売れるのか、つまり投資価値があるのかを、実質利回りで評価する必要があります。

不動産クラファンの場合

では、実質利回りはどうやって出すのか?

不動産クラファンのCREALで見てみます。

僕が実際に投資したスカイコート世田谷用賀第2案件では、以下のように情報が開示されています。(賃料と費用は月額)

賃料73,000円
管理費7,500円
修繕積立費3,000円
固定資産税+都市計画税3,158円
その他費用2,333円
必要売却価格=売る相手の購入価格16,080,000円

これらから実質利回りは4.3%となります。

このマンションを1,608万円で購入した場合、実質利回りは年利4.3%。

都内の中古ワンルームの利回りとしては妥当なラインですので、恐らく売れると判断できます。

Fundsでは分からない

では、Fundsではどうかと言いますと。

匿名化のためなのでしょう。賃料と諸費用が一切出ていません。

ですので、この物件が不動産投資家にとって魅力的なのか=売れるのかを判断することはできません。

そもそも判断する必要はないが…

ただ、それらの判断が必要ないとも言えます。

ノンリコースローンではない

と言うのも、デュアルタップからDPMへの貸し付けは、ノンリコースローンではないからです。

ノンリコースローンだと、DPMからデュアルタップへの返済資金は、このマンション事業での収益に限られます

マンションが売れなければ収益ゼロなので、デュアルタップへの返済は行われず、投資家のお金も戻ってきません。

ですが、デュアルタップからDPMへの貸し付けは、ノンリコースローンではありません。

DPMはマンションが売れなくても、自社の資金でデュアルタップへの返済を行う義務があります。

売れようが売れまいがDPMはデュアルタップに返済し、投資家にお金が戻ってくる。

なので、売れるかどうかを僕たち投資家が気にする必要はないとも言えるのです。

他社に比べて開示情報が少ない

ただ正直なところ、他の不動産系のソシャレン業者に比べると、Fundsは開示される情報が極端に少ないです。

OwnersBookの場合

例えば、不動産系で僕の絶対的イチオシであるOwnersBookの場合、以下の情報が開示されます。

  • 住所(町名まで)
  • 築年数
  • 階数
  • 改修時期と内容
  • テナントの稼働率
  • 現行賃料

住所は「東京都杉並区阿佐ヶ谷」レベルまで開示されます。

何丁目までは出ませんが、最寄り駅とか公示地価とか、それなりに正確に調べられます。

Pocket Fundingの場合

また、僕的に評価がそこそこ高いPocket Fundingも、OwnersBookには負けますが、比較的よく情報を出しています。

  • 住所(市町村名まで)
  • 建物構造
  • 階数
  • 面積(敷地面積と部屋面積)

住所は市町村名までですが、地図上でエリアを円で示しており、おおむね円の中心が物件の所在地に近似します。

特に面積が出ているのがありがたいです。担保価値の評価がしやすくなりますので。

Fundsの場合

では、Fundsはどうか?

今回の物件ではこれだけです。

  • 浅草駅から徒歩10分

いやぁ、さすがにねぇ。もうちょっと出してよ。笑

まぁ、そもそも今回の案件は担保なしですから。

担保物件の情報として出している上記2社と、同列で比較するのはアンフェアでしょう。

ただここまで情報がないと、DPMの事業が上手くいくのか、まったく判断ができないですよね。

Fundsでの投資の是非の判断基準

親会社の信頼性

物件が売れるかも判断できない。

DPMの事業が上手くいくかも判断できない。

では、この案件に投資して大丈夫か、何を基準に判断すれば良いのか?

結局のところ、

  • デュアルタップがDPMをしっかり経営指導、監督するか
  • デュアルタップが今回の案件を途中で投げ出さないか
  • デュアルタップ自身が倒産しないか

つまり、借り手のDPMの親会社であるデュアルタップの信頼性で判断するしかないと思うのです。

上場企業なので大丈夫

今回のデュアルタップは東証2部上場企業です。

さすがに上場企業が1年以内にいきなり倒産ってことはないでしょう。

ですので今回の案件は、恐らく投資して大丈夫なのだろうと思います。

ただ、Fundsで一つ注意すべきことがあります。

Fundsだから大丈夫は危険

案件によって安全性に大きな違い

親会社の信頼性で判断するということは、親会社によって判断が変わるということです。

同じFundsの案件だけど、A社は信頼性が高いから安全、B社は低いから危険、となるわけです。

それはつまり、Fundsの案件ならばどれでも安全でOKとは限らない、ということです。

Fundsだったらどれでも投資してOKではなく、案件ごとに親会社を見て判断する必要があります。

Fundsはランク付けできない

また、業者をS、A、B、Cとランク付けするという方法もあるのですが。

こちらの記事で書いた通り、Fundsが良い業者であること自体は間違いありません。

ただ、説明してきました通り、案件の親会社によって信頼性が変わりますから、一概にどのランクと評価できないですよね。

ということで、Fundsはランク付けせず、個々の案件ごとに判断します。

クラウドバンク
Funds

Fundsでの投資対応の指針

最後に、Fundsで投資して大丈夫なのか?と迷っている方へ。

Fundsでの投資について、僕の考えと提案です。

  • Fundsが良い業者であること自体は間違いない
  • ただし、すべての案件が大丈夫とは限らない
  • FundsならばどれでもOKという判断は危険
  • 大丈夫かは親会社の信頼性によって変わる
  • なので、会員登録だけはしておいて
  • 信頼性が高い親会社の案件が出てきたら投資する

という対応がベストだと思います。僕もこの対応でいきます。

以上、少しでもみなさんの参考になれば幸いです!

★詳しくはこちらから → Funds(公式サイト)

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