CREALとFANTAS fundingとRenosyどこが情報公開に積極的か比較した!

CREALが情報公開に積極的だと評価が高まっています。

実際にどれくらい情報を公開しているのか?

同業他社と比べてどうなのか?

公開している情報項目をリストアップして比較してみました!

調査概要

調査した業者

TATERU Fundingは長期夏休み中ですので、不動産投資型クラウドファンディングの下記3社で比較しました。

調査対象案件

同条件での比較とするため、各社最新の「中古ワンルームマンション案件」で比較しました。

情報項目から除外するもの

どこが情報公開に最も積極的であるかは、掲載されている情報の項目数で比較します。

なお、以下のものは情報項目とみなしません。

  • 「抜群の利便性」、「人気急上昇中」など、客観的根拠を有さない形容詞表現だけのもの
  • CREALのマスターレッシーのように、各社独自であり他社が情報掲載できないもの
  • 当然の事実、投資判断への影響度が極端に低いもの

注意点

注意点は以下の通りです。

  • 調査対象とする比較項目は、案件紹介ページ(動画を含む)と契約書等に掲載されている情報とします。
  • 僕は不動産はズブの素人なので、情報項目の選定に不備があると思います。ご了承ください。

それでは始めます!

投資に関する情報

利回りなど投資に関する情報です。

なお、以下の表で、

  • 数値や固有名詞:掲載されている内容
  • ○:情報掲載がある
  • ×:情報掲載がない

ことを表します。

案件情報

案件の募集内容に関する除法です。

項目CREALFANTASRenosy
募集金額1,687万円1,784万円1,533万円
劣後出資額187万円446万円657万円
利回り4.0%8.0%8.0%
運用期間12ヶ月104日3ヶ月
最小投資額1万円1万円1万円
募集開始2月21日19時2月25日18時12月20日18時
募集終了2月27日19時3月4日23時12月27日14時
運用開始3月1日3月19日2月1日
運用終了2月29日6月30日4月30日
初回配当日4月30日7月20日5月14日
償還日3月31日7月20日5月14日
  • FANTASとRenosyの分配金は運用終了後の一括払いなので、初回配当日=償還日としています。

リスクの明示

投資に関するリスクが明示されているかです。

項目CREALFANTASRenosy
元本割れリスク
事業者リスク(業者の破産など)
流動性リスク(値下がりなど)
法規制リスク(法律の変更)
税制リスク
天災等のリスク
コンプライアンス体制についての記載×
  • 業者によって表現に違いがありますが、内容で分類しています。

小計

投資に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目CREALFANTASRenosy
掲載項目数171818

物件に関する情報

次は投資物件に関する情報です。

建物情報

投資対象物件が所在する建物(マンション)全体についての情報です。

項目CREALFANTASRenosy
物件名ルーブル旗の台スカイコート渋谷初台×
住居表示品川区旗の台2-1-30渋谷区初台一丁目43番4号港区海岸三丁目7番13号
構造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造
屋根形状陸屋根陸屋根×
階数10階建9階建10階建
敷地面積233.58㎡287.34㎡545.45㎡
延床面積1,027.78㎡1,248.49㎡×
総戸数45戸43戸×
竣工時期2000年10月2002年8月1日2007年2月
地目宅地宅地宅地
種類居宅居宅居宅
区域区分市街化区域市街化区域×
用途地域商業地域準住居地域×
建蔽率80%60%×
容積率400%400%×

物件情報

投資対象物件(部屋)についての情報です。

項目CREALFANTASRenosy
所在・地番品川区旗の台2丁目984番3渋谷区初台一丁目43番4港区海岸三丁目110番4
家屋番号×渋谷区初台一丁目43番4の602×
専有面積(壁芯)19.21㎡21.00㎡×
床面積(内法)17.29㎡18.86㎡23.14㎡
別途バルコニー面積2.72㎡2.23㎡×
投資対象の権利所有権所有権所有権
持分1,921/87,201×7,991/3,382,708
登記名義人BCC社FT社GAT社
管理委託業者名×
同、所在地×
同、登録番号××
修繕記録の記載×
  • 登記名義人はいずれも各業者の運営会社です。
  • 家屋番号があると部屋が何階にあるか分かるので、売却価格などを判断しやすいです。(階によって価格が変わることがあるため)

設備(共用部分)

マンションの共用設備にどのようなものがあるかです。

項目CREALFANTASRenosy
オートロック××
エレベーター××
駐車場×なしなし
バイク置場×なし×
駐輪場なし×
敷地内ごみ置き場××
宅配ボックス××
防犯カメラ××

設備(室内)

室内の設備にどのようなものがあるかです。

項目CREALFANTASRenosy
バス・トイレ別××
室内洗濯機置き場××
飲用水水道水道×
電気ありあり×
ガス都市ガス都市ガス×
汚水・雑排水公共下水公共下水×
雨水公共下水公共下水×

居住上の規約

ペット不可など居住上の制限についての情報が掲載されているかです。

項目CREALFANTASRenosy
ペットの飼育×
楽器の使用×

利便性

項目CREALFANTASRenosy
最寄り駅大井町線旗の台京王新線初台×
最寄り駅からの距離徒歩5分徒歩3分×
利用可能駅と路線数3駅4路線××
他の利用可能駅と距離浅草線中延,12分
目黒線洗足,15分
××
都心への所要時間×新宿2分
渋谷10分
×
【周辺施設と距離】
スーパーまいばすけっと,3分成城石井,5分×
コンビニファミマ,3分××
病院昭和大学病院,2分内藤病院,3分×
小学校×幡代小学校,5分×
中学校×代々木中学校,10分×

防災などの情報

防災区域などに該当するかの記載の有無です。

項目CREALFANTASRenosy
宅地造成等規制法に基づく造成宅地防災区域×
土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域×
津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波災害警戒区域×
石綿使用調査結果の記録の有無××
耐震診断の有無××

その他

その他の情報の記載の有無です。

項目CREALFANTASRenosy
修繕積立金積立総額×
同、滞納額××
全住戸の管理費滞納額××
対象不動産の価格
同、算定方法
同、不動産鑑定の有無
所在区の人口動向××
所在都道府県の物件取引件数××
マンションの管理規約の写し××

小計

物件に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目CREALFANTASRenosy
掲載項目数565516

う~ん、Renosyが飛び抜けてヒドイぞ。(^^ゞ

投資運用に関する情報

運用益(賃料)や売却益に関する情報です。

運用益関係(賃料収入)

運用益を算出するのに必要な情報などです。

項目CREALFANTASRenosy
賃料72,232円/月 ※182,700円/月×
管理費8,000円/月6,300円/月×
同、滞納額×284,700円×
修繕積立費1,600円/月2,500円/月×
同、滞納額×0円×
固定資産税
都市計画税
3,708円/月××
その他費用2,167円/月××
優先出資者配当56,233円/月××
劣後出資者配当1,524円/月××
入居状況入居中 ※2入居中入居中
直前5年の稼働率100%予定××
  • ※1:CREALはマスターリース方式なので、のちほど出てくる賃料と異なります。
  • ※2:入居者はマスターレッサーになります。

売却益関係(売却収入)

売却益を算出するのに必要な情報などです。

項目CREALFANTASRenosy
物件取得価格1,810万円××
不動産取得税11万円××
登録免許税及び
司法書士報酬
30万円××
不動産調査報告
概要取得費用
10万円××
その他費用4万円××
建物以外の消費税3万円××
予備費6万円××
事業者報酬売却価格の1%賃料収入の5%
売却価格の5%
賃料収入の5%
売却価格の5%
事務手続き料10万円0円×
【鑑定価格】
取引事例比較法2,040万円××
収益還元法2,030万円××

売却益=売却価格-取得価格ではありません。そこから諸費用を引かなければなりません。

その諸費用がいくらかかるか分からないので、僕はCREALの場合はこれらの費用を参考にしています。

FANTAS、Renosyはそのあたりがまったく見えないので、売却益を正確に出すのに必要な数値も出してほしいです。

なお、CREALの鑑定価格は不動産情報サイトなどに出ている売買価格との乖離が大きいことがしばしばあります。

今回の旗の台物件はかなり乖離しており、売却益が本当に出るのか確信が持てなかったので、僕は投資を見送りました。

投資物件としての収益性

買い手にとって投資物件として魅力があるかについての情報です。

※は既出の項目です。重複しますので、ここでは項目数としてカウントしません。

項目CREALFANTASRenosy
※月額賃料79,600円/月82,700円/月×
所在区の賃料相場1R 78,033円
1K 77,267円
××
※管理費8,000円/月6,300円/月×
※修繕積立費1,600円/月2,500円/月×
※固定資産税
※都市計画税
3,708円/月××
※その他費用2,167円/月××

管理費などが分かると投資物件としての実質利回りを出せます。

実質利回りが分かれば、購入者にとって投資物件として魅力があるか、つまり、この物件が売れる可能性が高いか低いかを推測できます。

FANTASの固定資産税と都市計画税を僕は推定で出していますが、ぜひCREALのように金額を記載していただきたいです。

小計

投資運用に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目CREALFANTASRenosy
掲載項目数2182

契約に関する情報

成立前書面の記載内容です。

事業者関係の記載

項目CREALFANTASRenosy
事業者の商号
同、所在地
同、代表者氏名
同、許可番号
同、資本金
同、事業内容
同、直近の貸借対照表と損益計算書
事業のスキーム図

基本情報

項目CREALFANTASRenosy
早期償還の可能性××
契約期間延長の可能性×
同、最長延長期間6ヶ月2年×
途中解約の可否
同、手数料なしなしなし
同、申込期間制限なし制限なし制限なし
クーリングオフ期間8日間8日間8日間
譲渡の可否
同、手数料10万円なしなし

配当関係

項目CREALFANTASRenosy
配当予定表××
配当金の源泉の明示

小計

契約に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目CREALFANTASRenosy
掲載項目数191715

まとめ

結果発表です!

掲載情報数の比較

すべての情報の掲載項目数は以下の通りです。

項目CREALFANTASRenosy
投資に関する情報171818
物件に関する情報565516
投資運用に関する情報2182
契約に関する情報191715
合計1139851

気付いた点

調べる中で気付いた点を4つ述べます。

CREALとFANTASの差は大きい

CREALとFANTASで掲載項目数は大した差ではありません.

しかし、掲載情報の中身については、大きな差があります。

CREALはオートロックや宅配ボックスの有無を記載しています。

これらは、入居者≒物件を購入するサラリーマン大家には必要な情報でしょうが、FANTASでは記載されていません。

一方、FANTASは周辺施設で小学校、中学校を掲載しています。

しかし、小中学生がワンルームマンションで1人暮らしをするでしょうか?

今回調べた案件についてだけですが、CREALの方が投資家にとって必要な情報は何なのか、より深く考えている印象を持ちます。

そして大きいのが、固定資産税や司法書士報酬など、実質利回りや売却益を出すのに必要な情報が、CREALにはあってFANTASにはないことです。

僕が勘違いしていて、これらの情報があっても実質利回り等を出せないのかもしれませんが。

そうでないならば掲載を検討していただきたいです。

CREALの動画は売り手サイドのもの

CREALは物件説明ページに動画を掲載していますが、良さ気に見える部分をピックアップして撮っているだけですよね?

正直なところ客観性も公平性もなく、僕の投資判断に与えた影響はゼロです。

CREALは売る立場ですので、あのような動画の作り方になるのは至極当然ですし、僕がCREALの社員だったら、もっとエゲツナイのを作ります。笑

ただ、投資の是非を判断する側としては、あの動画よりも間取り図1枚の方がよほどありがたいです。

Renosyさん、起きてください!

Renosyの掲載情報量、CREALとFANTASの半分です。

募集案件数も昨年末デビューのCREALが8件、FANTASが24件に対して、Renosyは昨夏デビューでまだ7件です。

このまま目覚めることのない冬眠になるのか心配です。

情報掲載の基準はないのか?

一番感じたのがこれです。

3社で掲載する情報や掲載の仕方がなぜこんなにも違うのか?

投資する側としては非常に不便です。

掲載する項目、掲載の順序、位置、単位その他、国交省でフォーマットを作って、それを業界共通にしていただきたいです。

案件出るたびにあちこち情報探すの、マジで大変なんだから!

そうは言っても不動産クラファンはスゴイ!

以上、3社にいささか辛辣なことを書きましたが、3社がダメって話ではなく、むしろその逆です。

ソーシャルレンディングの限界

この記事でズラッとリストアップした百以上の情報項目。

ソシャレンで僕の圧倒的イチオシのOwnersBookが、何項目掲載しているか見てみてください。

最初の利回りなど投資に関する情報を除けば、掲載しているのは最寄り駅と階数くらいです。

透明性なら不動産クラファン

不動産クラファンとソシャレンでは、掲載できる情報が100項目以上違ってくる。

今回、調べてみて痛感しました。

情報の公開度、透明性では圧倒的に不動産クラファンが上です。

僕は今後も不動産クラファン3社で積極的に投資していきます。

★各社の詳しい情報は下記からどうぞ!

CREAL(公式サイト)

FANTAS funding(公式サイト)

Renosy(公式サイト)

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