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CREALとFANTAS fundingとRenosyどこが情報公開に積極的か比較した!

CREALが情報公開に積極的だと評価が高まっています。

実際にどれくらい情報を公開しているのか?

同業他社と比べてどうなのか?

公開している情報項目をリストアップして比較してみました!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

調査概要

調査した業者

TATERU Fundingは長期夏休み中ですので、不動産投資型クラウドファンディングの下記3社で比較しました。

調査対象案件

同条件での比較とするため、各社最新の「中古ワンルームマンション案件」で比較しました。

情報項目から除外するもの

どこが情報公開に最も積極的であるかは、掲載されている情報の項目数で比較します。

なお、以下のものは情報項目とみなしません。

  • 「抜群の利便性」、「人気急上昇中」など、客観的根拠を有さない形容詞表現だけのもの
  • CREALのマスターレッシーのように、各社独自であり他社が情報掲載できないもの
  • 当然の事実、投資判断への影響度が極端に低いもの

注意点

注意点は以下の通りです。

  • 調査対象とする比較項目は、案件紹介ページ(動画を含む)と契約書等に掲載されている情報とします。
  • 僕は不動産はズブの素人なので、情報項目の選定に不備があると思います。ご了承ください。

それでは始めます!

投資に関する情報

利回りなど投資に関する情報です。

なお、以下の表で、

  • 数値や固有名詞:掲載されている内容
  • ○:情報掲載がある
  • ×:情報掲載がない

ことを表します。

案件情報

案件の募集内容に関する除法です。

項目 CREAL FANTAS Renosy
募集金額 1,687万円 1,784万円 1,533万円
劣後出資額 187万円 446万円 657万円
利回り 4.0% 8.0% 8.0%
運用期間 12ヶ月 104日 3ヶ月
最小投資額 1万円 1万円 1万円
募集開始 2月21日19時 2月25日18時 12月20日18時
募集終了 2月27日19時 3月4日23時 12月27日14時
運用開始 3月1日 3月19日 2月1日
運用終了 2月29日 6月30日 4月30日
初回配当日 4月30日 7月20日 5月14日
償還日 3月31日 7月20日 5月14日
  • FANTASとRenosyの分配金は運用終了後の一括払いなので、初回配当日=償還日としています。

リスクの明示

投資に関するリスクが明示されているかです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
元本割れリスク
事業者リスク(業者の破産など)
流動性リスク(値下がりなど)
法規制リスク(法律の変更)
税制リスク
天災等のリスク
コンプライアンス体制についての記載 ×
  • 業者によって表現に違いがありますが、内容で分類しています。

小計

投資に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
掲載項目数 17 18 18

物件に関する情報

次は投資物件に関する情報です。

建物情報

投資対象物件が所在する建物(マンション)全体についての情報です。

項目 CREAL FANTAS Renosy
物件名 ルーブル旗の台 スカイコート渋谷初台 ×
住居表示 品川区旗の台2-1-30 渋谷区初台一丁目43番4号 港区海岸三丁目7番13号
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造
屋根形状 陸屋根 陸屋根 ×
階数 10階建 9階建 10階建
敷地面積 233.58㎡ 287.34㎡ 545.45㎡
延床面積 1,027.78㎡ 1,248.49㎡ ×
総戸数 45戸 43戸 ×
竣工時期 2000年10月 2002年8月1日 2007年2月
地目 宅地 宅地 宅地
種類 居宅 居宅 居宅
区域区分 市街化区域 市街化区域 ×
用途地域 商業地域 準住居地域 ×
建蔽率 80% 60% ×
容積率 400% 400% ×

物件情報

投資対象物件(部屋)についての情報です。

項目 CREAL FANTAS Renosy
所在・地番 品川区旗の台2丁目984番3 渋谷区初台一丁目43番4 港区海岸三丁目110番4
家屋番号 × 渋谷区初台一丁目43番4の602 ×
専有面積(壁芯) 19.21㎡ 21.00㎡ ×
床面積(内法) 17.29㎡ 18.86㎡ 23.14㎡
別途バルコニー面積 2.72㎡ 2.23㎡ ×
投資対象の権利 所有権 所有権 所有権
持分 1,921/87,201 × 7,991/3,382,708
登記名義人 BCC社 FT社 GAT社
管理委託業者名 ×
同、所在地 ×
同、登録番号 × ×
修繕記録の記載 ×
  • 登記名義人はいずれも各業者の運営会社です。
  • 家屋番号があると部屋が何階にあるか分かるので、売却価格などを判断しやすいです。(階によって価格が変わることがあるため)

設備(共用部分)

マンションの共用設備にどのようなものがあるかです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
オートロック × ×
エレベーター × ×
駐車場 × なし なし
バイク置場 × なし ×
駐輪場 なし ×
敷地内ごみ置き場 × ×
宅配ボックス × ×
防犯カメラ × ×

設備(室内)

室内の設備にどのようなものがあるかです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
バス・トイレ別 × ×
室内洗濯機置き場 × ×
飲用水 水道 水道 ×
電気 あり あり ×
ガス 都市ガス 都市ガス ×
汚水・雑排水 公共下水 公共下水 ×
雨水 公共下水 公共下水 ×

居住上の規約

ペット不可など居住上の制限についての情報が掲載されているかです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
ペットの飼育 ×
楽器の使用 ×

利便性

項目 CREAL FANTAS Renosy
最寄り駅 大井町線旗の台 京王新線初台 ×
最寄り駅からの距離 徒歩5分 徒歩3分 ×
利用可能駅と路線数 3駅4路線 × ×
他の利用可能駅と距離 浅草線中延,12分
目黒線洗足,15分
× ×
都心への所要時間 × 新宿2分
渋谷10分
×
【周辺施設と距離】
スーパー まいばすけっと,3分 成城石井,5分 ×
コンビニ ファミマ,3分 × ×
病院 昭和大学病院,2分 内藤病院,3分 ×
小学校 × 幡代小学校,5分 ×
中学校 × 代々木中学校,10分 ×

防災などの情報

防災区域などに該当するかの記載の有無です。

項目 CREAL FANTAS Renosy
宅地造成等規制法に基づく造成宅地防災区域 ×
土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域 ×
津波防災地域づくりに関する法律に基づく津波災害警戒区域 ×
石綿使用調査結果の記録の有無 × ×
耐震診断の有無 × ×

その他

その他の情報の記載の有無です。

項目 CREAL FANTAS Renosy
修繕積立金積立総額 ×
同、滞納額 × ×
全住戸の管理費滞納額 × ×
対象不動産の価格
同、算定方法
同、不動産鑑定の有無
所在区の人口動向 × ×
所在都道府県の物件取引件数 × ×
マンションの管理規約の写し × ×

小計

物件に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
掲載項目数 56 55 16

う~ん、Renosyが飛び抜けてヒドイぞ。(^^ゞ

投資運用に関する情報

運用益(賃料)や売却益に関する情報です。

運用益関係(賃料収入)

運用益を算出するのに必要な情報などです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
賃料 72,232円/月 ※1 82,700円/月 ×
管理費 8,000円/月 6,300円/月 ×
同、滞納額 × 284,700円 ×
修繕積立費 1,600円/月 2,500円/月 ×
同、滞納額 × 0円 ×
固定資産税
都市計画税
3,708円/月 × ×
その他費用 2,167円/月 × ×
優先出資者配当 56,233円/月 × ×
劣後出資者配当 1,524円/月 × ×
入居状況 入居中 ※2 入居中 入居中
直前5年の稼働率 100%予定 × ×
  • ※1:CREALはマスターリース方式なので、のちほど出てくる賃料と異なります。
  • ※2:入居者はマスターレッサーになります。

売却益関係(売却収入)

売却益を算出するのに必要な情報などです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
物件取得価格 1,810万円 × ×
不動産取得税 11万円 × ×
登録免許税及び
司法書士報酬
30万円 × ×
不動産調査報告
概要取得費用
10万円 × ×
その他費用 4万円 × ×
建物以外の消費税 3万円 × ×
予備費 6万円 × ×
事業者報酬 売却価格の1% 賃料収入の5%
売却価格の5%
賃料収入の5%
売却価格の5%
事務手続き料 10万円 0円 ×
【鑑定価格】
取引事例比較法 2,040万円 × ×
収益還元法 2,030万円 × ×

売却益=売却価格-取得価格ではありません。そこから諸費用を引かなければなりません。

その諸費用がいくらかかるか分からないので、僕はCREALの場合はこれらの費用を参考にしています。

FANTAS、Renosyはそのあたりがまったく見えないので、売却益を正確に出すのに必要な数値も出してほしいです。

なお、CREALの鑑定価格は不動産情報サイトなどに出ている売買価格との乖離が大きいことがしばしばあります。

今回の旗の台物件はかなり乖離しており、売却益が本当に出るのか確信が持てなかったので、僕は投資を見送りました。

投資物件としての収益性

買い手にとって投資物件として魅力があるかについての情報です。

※は既出の項目です。重複しますので、ここでは項目数としてカウントしません。

項目 CREAL FANTAS Renosy
※月額賃料 79,600円/月 82,700円/月 ×
所在区の賃料相場 1R 78,033円
1K 77,267円
× ×
※管理費 8,000円/月 6,300円/月 ×
※修繕積立費 1,600円/月 2,500円/月 ×
※固定資産税
※都市計画税
3,708円/月 × ×
※その他費用 2,167円/月 × ×

管理費などが分かると投資物件としての実質利回りを出せます。

実質利回りが分かれば、購入者にとって投資物件として魅力があるか、つまり、この物件が売れる可能性が高いか低いかを推測できます。

FANTASの固定資産税と都市計画税を僕は推定で出していますが、ぜひCREALのように金額を記載していただきたいです。

小計

投資運用に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
掲載項目数 21 8 2

契約に関する情報

成立前書面の記載内容です。

事業者関係の記載

項目 CREAL FANTAS Renosy
事業者の商号
同、所在地
同、代表者氏名
同、許可番号
同、資本金
同、事業内容
同、直近の貸借対照表と損益計算書
事業のスキーム図

基本情報

項目 CREAL FANTAS Renosy
早期償還の可能性 × ×
契約期間延長の可能性 ×
同、最長延長期間 6ヶ月 2年 ×
途中解約の可否
同、手数料 なし なし なし
同、申込期間 制限なし 制限なし 制限なし
クーリングオフ期間 8日間 8日間 8日間
譲渡の可否
同、手数料 10万円 なし なし

配当関係

項目 CREAL FANTAS Renosy
配当予定表 × ×
配当金の源泉の明示

小計

契約に関する情報の各社掲載項目数は以下の通りです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
掲載項目数 19 17 15

まとめ

結果発表です!

掲載情報数の比較

すべての情報の掲載項目数は以下の通りです。

項目 CREAL FANTAS Renosy
投資に関する情報 17 18 18
物件に関する情報 56 55 16
投資運用に関する情報 21 8 2
契約に関する情報 19 17 15
合計 113 98 51

気付いた点

調べる中で気付いた点を4つ述べます。

CREALとFANTASの差は大きい

CREALとFANTASで掲載項目数は大した差ではありません.

しかし、掲載情報の中身については、大きな差があります。

CREALはオートロックや宅配ボックスの有無を記載しています。

これらは、入居者≒物件を購入するサラリーマン大家には必要な情報でしょうが、FANTASでは記載されていません。

一方、FANTASは周辺施設で小学校、中学校を掲載しています。

しかし、小中学生がワンルームマンションで1人暮らしをするでしょうか?

今回調べた案件についてだけですが、CREALの方が投資家にとって必要な情報は何なのか、より深く考えている印象を持ちます。

そして大きいのが、固定資産税や司法書士報酬など、実質利回りや売却益を出すのに必要な情報が、CREALにはあってFANTASにはないことです。

僕が勘違いしていて、これらの情報があっても実質利回り等を出せないのかもしれませんが。

そうでないならば掲載を検討していただきたいです。

CREALの動画は売り手サイドのもの

CREALは物件説明ページに動画を掲載していますが、良さ気に見える部分をピックアップして撮っているだけですよね?

正直なところ客観性も公平性もなく、僕の投資判断に与えた影響はゼロです。

CREALは売る立場ですので、あのような動画の作り方になるのは至極当然ですし、僕がCREALの社員だったら、もっとエゲツナイのを作ります。笑

ただ、投資の是非を判断する側としては、あの動画よりも間取り図1枚の方がよほどありがたいです。

Renosyさん、起きてください!

Renosyの掲載情報量、CREALとFANTASの半分です。

募集案件数も昨年末デビューのCREALが8件、FANTASが24件に対して、Renosyは昨夏デビューでまだ7件です。

このまま目覚めることのない冬眠になるのか心配です。

情報掲載の基準はないのか?

一番感じたのがこれです。

3社で掲載する情報や掲載の仕方がなぜこんなにも違うのか?

投資する側としては非常に不便です。

掲載する項目、掲載の順序、位置、単位その他、国交省でフォーマットを作って、それを業界共通にしていただきたいです。

案件出るたびにあちこち情報探すの、マジで大変なんだから!

そうは言っても不動産クラファンはスゴイ!

以上、3社にいささか辛辣なことを書きましたが、3社がダメって話ではなく、むしろその逆です。

ソーシャルレンディングの限界

この記事でズラッとリストアップした百以上の情報項目。

ソシャレンで僕の圧倒的イチオシのOwnersBookが、何項目掲載しているか見てみてください。

最初の利回りなど投資に関する情報を除けば、掲載しているのは最寄り駅と階数くらいです。

透明性なら不動産クラファン

不動産クラファンとソシャレンでは、掲載できる情報が100項目以上違ってくる。

今回、調べてみて痛感しました。

情報の公開度、透明性では圧倒的に不動産クラファンが上です。

僕は今後も不動産クラファン3社で積極的に投資していきます。

★各社の詳しい情報は下記からどうぞ!

CREAL(公式サイト)

FANTAS funding(公式サイト)

RENOSY(公式サイト)

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。