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【配偶者控除】ソーシャルレンディングの所得税の算出と所得控除

配偶者控除とは何か?

この記事を読めば、

  1. ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで
  2. 所得税を計算する際の
  3. 配偶者控除の扱いと
  4. 配偶者控除を使った節税の仕方

が分かります。

ソーシャルレンディング、不動産投資型クラウドファンディングの利益次第では配偶者控除が受けられなくなりますので注意しましょう。

タロウさん
タロウさん

配偶者がソシャレンをやっている家庭は要チェックだよ!

以下で「所法」は所得税法、「所令」は所得税法施行令、「所基通」は所得税基本通達、「地法」は地方税法を表します。
この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

配偶者控除の概要

まず最初に、配偶者控除の重点を説明します。

  1. 納税者に配偶者がいると
  2. 一定の金額が
  3. 課税所得から引かれる

その結果、

  1. 課税所得が少なくなるので
  2. 税金が安くなる

です。

例えば、納税者が夫である場合の配偶者は妻で、夫が配偶者控除を受けることで夫の税金が安くなります。

タロウさん
タロウさん

それでは、配偶者控除で税金が安くなる仕組みを大まかに説明します!

配偶者控除で税金が安くなる仕組み

細かいことは置いておいて、大まかな仕組みをザックリ説明します。

例えば、次のような夫婦がいるとします。

  • 夫:会社員、合計所得金額500万円
  • 妻:パート、合計所得金額30万円

この場合、夫は所得税で38万円の配偶者控除を受けることができます。

これにより、夫の課税所得が38万円減るので、その38万円にかかる分の所得税が減ります。

仮に夫の所得税率が20%だとすると、

  • 38万円×20%=7万6千円

支払わなければならない所得税が年間で7万6千円減ります。

左野くん
左野くん

住民税にも配偶者控除があるから、トータルの税負担はさらに減るよ。

配偶者控除が適用される条件

ただし、どんな夫婦でも配偶者控除が適用されるわけではありません。

配偶者控除を受けるための条件を見ていきます。

タロウさん
タロウさん

条件を満たす夫婦だけが配偶者控除を受けられるよ!

配偶者控除を受けるための条件

配偶者控除の適用を受けるためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

  1. 納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下である
    • 給与所得のみである場合は給与収入が1,220万円以下
  2. 配偶者が民法上の配偶者である
    • 事実婚(内縁)、同性婚、同棲などは不可
  3. 配偶者が納税者と生計を一にしている
    • 下のHINT欄参照
  4. 配偶者の年間の合計所得金額が38万円以下である
    • 給与所得のみである場合は給与収入が103万円以下
  5. 配偶者が青色事業専従者として給与を受けていない、または、事業専従者でない
    1. 納税者が自営業者で
    2. その従業員として働いていると
    3. 配偶者控除を受けられない

(典拠:所法第2条所基通2-46

例えば、夫が会社員で妻がパートタイマーであり、2人とも会社、パート先からのみ所得を得ているとします。

その場合、次のような状況であれば、夫が配偶者控除を受けることができます。

  1. 夫の給与収入が1,220万円以下
  2. 夫婦が婚姻届を出している
  3. 夫婦が同じ財布で生計を立てている
  4. 妻のパート収入が103万円以下
右田さん
右田さん

高額所得者じゃない普通の夫婦の場合は、妻のパート収入が103万円以下だったらOKってことね。

注意点

注意点は以下の通りです。

合計所得金額

会社からだけ収入を得ているごく普通の会社員について超ザックリで言うと、合計所得金額とは収入から給与所得控除を引いたものです。

収入が1千万円を超えると給与所得控除は一律220万円なので、収入が1,220万円ジャストの場合、合計所得金額は1千万円ちょうどになります。

したがって、納税者本人の収入が1,220万円を超えると配偶者控除を受けられなくなります

同様に配偶者の所得がパートなど給与所得だけの場合、収入が162万5千円以下だと給与所得控除は一律65万円なので、収入が103万円の場合、合計所得金額は38万円ちょうどになります。

したがって、配偶者の収入が103万円を超えると配偶者控除を受けられなくなります

左野くん
左野くん

いわゆる「103万円の壁」だね。

配偶者の定義

配偶者とは民法の規定による配偶者、つまり、婚姻届を提出し婚姻が成立している配偶者に限られます。(民法第739条

したがって、事実婚や同性婚などの場合、配偶者控除を受けることはできません。

渋谷区のように同性婚への取り組みを進めている自治体であっても同様です。

副業などの扱い

いわゆる「103万円の壁」は、パートタイマーなど給与所得だけを受けている場合の話です。

例えば、配偶者がフリーランスでライターをしている場合、その収入は給与所得ではなく事業所得または雑所得に該当します。

このため、仮に収入が103万円であっても給与所得控除65万円は適用されず、合計所得金額は103万円のままとなり、配偶者控除は受けられません。

また、パートをしながらブログでアフィリエイトをしている場合、アフィリエイト収益は雑所得になるので給与所得控除を受けられません。

こういった場合、次の2つの合計が38万円以下である必要があります。

  • パートなど給与の収入から65万円を引いたもの
  • ライターやブログなど給与以外の収入から経費を引いたもの

なお、例えば給与収入が50万円だった場合、給与以外の収入から15万円(65万円-50万円)を引くことはできません。

右田さん
右田さん

給与所得控除の余った分を、給与所得以外から引き算して合計所得金額を減らすことはできないってことね。

離婚・再婚・死別などの扱い

配偶者であるかはその年の12月31日時点での婚姻状況によります。

ですので、12月30日以前に離婚した場合、12月31日時点では配偶者ではないため、配偶者控除は適用されません。

ただし、その年中に配偶者が死亡した場合は、その年の配偶者控除を受けることができます。

なお、その年中に配偶者が死亡し、その後12月31日までに再婚した場合、どちらか一方の配偶者についてのみ配偶者控除を受けることができます。(2人分ということで控除額を2倍にすることはできない)

(以上典拠、所法第85条所令第220条

タロウさん
タロウさん

ここまで、配偶者控除を受けるための条件でした!

生計を一にする」については、「生活費をともにしている」と考えてください。ですから、サラリーマンの夫の給与で暮らしている主婦や子供、祖父母はこれに該当します。共働きの場合も同様です。
また、夫が単身赴任していたり、子供が進学で一人暮らしをしていても、夫の給与で家族が暮らしていたり、子供に仕送りをしている場合などは「生計を一にする」に該当します。
逆に二世帯住宅で親夫婦と子供夫婦が同居していて、お互いに収入があって生活費を別会計にしている場合は、「生計を一にする」には該当しません。

配偶者控除の控除額と節税効果

それでは次に、配偶者控除の控除額と、税金がどれくらい減るかについて見ていきます。

タロウさん
タロウさん

具体的な金額を出して説明するよ!

配偶者控除の控除額

まず、配偶者はその年の12月31日時点での年令によって次の2つに分かれます。(所法第2条第85条

  • 70歳未満:控除対象配偶者
  • 70歳以上:老人控除対象配偶者

そして、配偶者控除の控除額は所得税、住民税(所得割)それぞれ下表の通りです。(所法第83条地法第34条第314条の2

所得税
納税者の
合計所得金額
控除額
控除対象配偶者 老人控除対象配偶者
900万円以下 38万円 48万円
900万円超~950万円以下 26万円 32万円
950万円超~1,000万円以下 13万円 16万円
1,000万円超 0円 0円
住民税
納税者の
合計所得金額
控除額
控除対象配偶者 老人控除対象配偶者
900万円以下 33万円 38万円
900万円超~950万円以下 22万円 26万円
950万円超~1,000万円以下 11万円 13万円
1,000万円超 0円 0円

納税者の合計所得金額によって控除額が変わります。また、配偶者が70歳以上であると控除額が増額されます。

なお、納税者の合計所得金額が1,000万円を超えると、配偶者控除は適用されません。

左野くん
左野くん

給与所得だけだと年収が1,220万円を超えると配偶者控除の対象外ってことか。困るなぁ…

右田さん
右田さん

困るほど稼いでないじゃん!

配偶者控除の節税効果

冒頭で説明した通り、配偶者控除が適用されると課税所得が減るため、減った分にかかる税金の分だけ、払わなければならない税金が安くなります。

所得税と住民税をあわせて、税金がどれくらい減るのか例を挙げて見てみます。

仮に次のような場合、

  • 夫の合計所得金額:300万円
  • 妻の収入(給与所得のみ):80万円
  • 夫の所得税率:10%

妻の収入が給与所得のみであるため、給与所得控除65万円を引くと合計所得金額は15万円です。

38万円以下ですので所得控除の対象となり、夫に以下の配偶者控除が適用されます。

  • 所得税:38万円
  • 住民税:33万円

この38万円と33万円にかかるはずだった税金を夫が払わなくて良くなります。(住民税は一律10%)

  • 所得税の減額:38万円×10%=3万8千円
  • 住民税の減額:33万円×10%=3万3千円

したがって、この場合の配偶者控除による節税効果は7万1千円です。

左野くん
左野くん

使えるお金が月々6千円増えると考えると、けっこう大きいよね。

注意点

なお、課税所得が35万円以下の場合、住民税(所得割)の支払いは免除されます。

仮に配偶者の所得が給与所得だけの場合、給与所得控除65万円が適用されるため、給与が100万円以下であれば課税所得は35万円以下となり、住民税を払わなくて良くなります。

いわゆる「100万円の壁」です。

ただしこれは、配偶者が自分の分の住民税を払わなくて良くなるというだけのことです。

例えばさきほどの例の場合、妻の課税所得は80万円ー65万円=15万円ですので、妻は住民税を払わなくて済みます。

しかし、夫の課税所得は35万円を完全に超えていますので、夫は住民税を払わなければなりません。

タロウさん
タロウさん

100万円を超えなければ夫も住民税を払わなくて済む、ではないよ!

配偶者控除を受けるための手続き

配偶者控除を受けるには所定の手続きが必要です。

以下、簡単に説明します。

給与所得者の場合

納税者(配偶者ではなく納税者本人)が会社員など給与所得者の場合、年末調整を行うことで配偶者控除を受けることができます。

勤務先から配偶者控除等申告書が渡されますので、それに必要事項を記載します。

非給与所得者の場合

納税者が自営業者など非給与所得者の場合、確定申告を行うことで配偶者控除を受けることができます。

必要な提出書類

年末調整、確定申告いずれの場合も、配偶者控除を受けるために添付、提示が必要な書類はありません。

ただし、配偶者が海外に居住している場合は、そのことを示す書類などの提出が必要です。

住民税の扱い

年末調整や確定申告を行うと、配偶者控除についての情報が税務署から市町村役場に送られます。

そして、役場で住民税の配偶者控除の処理が行われますので、役場に行って住民税分の手続きをする必要はありません。

(以上典拠:所法第120条第190条第195条の2所令第262条

タロウさん
タロウさん

配偶者控除の手続きは他の所得控除に比べて簡単だよ!

ソーシャルレンディングと配偶者控除

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングの税金対策に配偶者控除を活用できるでしょうか?

タロウさん
タロウさん

ソシャレンの節税に使えるかだよ!

ソーシャルレンディングの節税には使えない

ソーシャルレンディングや不動産クラファンは投資ですので、配偶者の有無とはまったく関係ありません。

ですので、ソシャレンや不動産クラファンの節税に配偶者控除を活用することはできません。

ソーシャルレンディングの収益に要注意

むしろ配偶者控除を受ける人は、ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングの収益に注意が必要です。

配偶者の合計所得金額が38万円を超えると、配偶者控除は受けられません。

この合計所得金額にはソシャレン、不動産クラファンで得た利益も含まれます。

例えば次のような場合、

  • パートでの収入:103万円
  • ソシャレン収益:5万円

パートでの収入は給与所得ですので、給与所得控除65万円が引かれて給与所得は38万円になります。

しかし、それとは別にソシャレンでの儲けが5万円ありますので、この人の合計所得金額は43万円となり、配偶者控除を受けることができなくなります。

右田さん
右田さん

103万円の壁を超えていなくても、パート以外の収入があったらアウトってことね。

給与所得控除の余りは使えない

さらに、給与所得控除で引ききれなかった分でソシャレン、不動産クラファンの儲けを消すことはできません。

例えば次のような場合、

  • パートでの収入:60万円
  • ソシャレン収益:40万円

パートでの収入から給与所得控除65万円を引くことはできますが、引ききれずに余った5万円を使って、

  • パートでの所得:60万円ー60万円=0円
  • ソシャレン所得:40万円ー5万円=35万円
  • → 合計所得金額:0円+35万円=35万円

とすることはできません。

給与所得控除で減らすことができるのは給与所得だけです。

この人の場合は次のようになり、

  • パートでの所得:60万円ー60万円=0円
  • ソシャレン所得:40万円
  • → 合計所得金額:0円+40万円=40万円

合計所得金額が38万円を超えるので、配偶者控除の適用対象外です。

左野くん
左野くん

65万円は何から引いてもOKってわけじゃないんだね。

ソーシャルレンディングは計画的に

ソーシャルレンディングや不動産投資型クラウドファンディングで儲けすぎると、38万円をオーバーして配偶者控除が受けられなくなります。

納税者の勤務先によっては家族手当などが支給されなくなる場合もあるでしょう。

せっかく儲けたのに家計トータルでマイナスになると意味がありません。

他の収入、支出に影響しないか、ソーシャルレンディング、不動産投資型クラウドファンディングはしっかり計画を立てた上でやりましょう。

タロウさん
タロウさん

ソシャレンは計画的にね!

配偶者控除のまとめ

それでは最後に要点をまとめます。

  1. 配偶者控除を受けると(納税者が夫の場合)
    1. 夫の課税所得が減るので
    2. 夫が払う税金が減ります
  2. 配偶者控除を受けるための条件は
    1. 一般的なサラリーマン家庭の場合
    2. 夫の年収が1,220万円以下で
    3. 妻の年収が103万円以下です
  3. 103万円の壁が当てはまるのは
    1. 妻の収入源がパートだけの場合で
    2. パート以外の収入は別計算です
  4. 配偶者控除の控除額は
    1. 納税者の所得に応じて変わります
    2. 配偶者が70歳以上かでも変わります
  5. 配偶者控除の手続きは
    1. 給与所得者は年末調整
    2. 非給与所得者は確定申告
    3. 添付書類は不要
  6. 配偶者控除とソーシャルレンディング
    1. ソシャレン、不動産クラファンで儲けすぎると
    2. 配偶者控除を受けられなくなります
    3. ソシャレンは計画的にやりましょう

配偶者控除だけを見ているとミスを犯しがちです。

副業やソーシャルレンディングなど他の収入にも注意しましょう。

また、配偶者控除を捨ててでも配偶者が多く稼いだ方が、家族トータルでは収益が上がる場合も当然あります。

配偶者控除を受けること自体を目的にするのではなく、どうすれば一家の収益が最も多くなるか、総合的に判断して下さい。

タロウさん
タロウさん

配偶者控除だけを見るのではなく、全体を見て考えてね!

コメント

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系」とは、運営会社やその親会社が上場企業であることを指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと考える投資家が多いです。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系」とは、運営会社やその親会社が上場企業であることを指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと考える投資家が多いです。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

ソーシャルレンディングの仕組み

案件の募集で集められた投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこない場合があります。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。