Fundsと提携した明豊エンタープライズの詳細と提携の狙いと案件予想

人気沸騰中のFundsが明豊エンタープライズと提携することを発表しました。

アイフル、デュアルタップに続く3社目の上場企業として、明豊エンタープライズが3月下旬以降にFundsで案件の募集を行うことになります。

この記事では、

左野くん
左野くん

明豊エンタープライズって聞いたことないぞ?

という方のために、

  • どんな会社なのか
  • 関係する人物
  • 提携の狙い

について説明します。

みなさんの投資判断に役立てば幸いです!

明豊エンタープライズ

基本情報

まず最初に、基本的な情報を列記します。

  • 社名:株式会社明豊エンタープライズ
  • 所在地:東京都目黒区目黒2-10-1 目黒山手プレイス5F
  • 設立:1968年9月9日
  • 業種:不動産業
  • 市場:東証JASDAQ上場(証券コード8927)
  • 代表者:代表取締役社長 梅木隆宏
  • 従業員数:30人(単体、2018年7月31日現在)
  • 資本金:1億円
  • 売上高:144億7,909万円(連結、2018年7月期)
  • 総資産:103億1,200万円(連結、2018年7月期)
  • 純資産:42億5,700万円(連結、2018年7月期)
  • 自己資本比率:41.2%(連結、2018年7月期)

経営状態の推移

過去4期の連結の実績は以下の通りです。(単位:百万円)

項目2015年
7月期
2016年
7月期
2017年
7月期
2018年
7月期
売上高5,1775,7747,49614,479
営業利益3324596752,746
経常利益2534065362,623
総資産4,2195,7388,49510,312
純資産1,9822,2923,0434,257
自己資本比率46.7%39.7%35.7%41.2%

直近は売上高144億円、経常利益26億円です。急激に成長しているようです。

参考までに過去5年間の株価の動きです。

主な事業内容

投資用不動産の開発

事業内容は次の3つです。

  • 不動産開発・販売事業
  • 不動産賃貸事業
  • 不動産仲介事業

このうち、中心事業は投資用不動産の開発と販売です。

従来は分譲マンション開発がメインでしたが、2014年から投資用アパート開発にシフトしています。

簡単に説明すると次のようになります。

  1. 明豊がアパートを建てる
  2. 投資家がアパートを購入する
  3. 投資家が家賃収入を得る

いわゆる、サラリーマン大家さん向けのアパートの開発と販売です。

MIJAS(ミハス)シリーズ

明豊エンタープライズが販売する投資用アパートは「MIJAS(ミハス)」シリーズです。

2014年から2018年までに首都圏で60棟を開発しています。

ミハスシリーズは次のような特長を持っています。

立地の優位性

原則として、

  • 東京23区内
  • 駅から徒歩10分

この条件を満たす立地にのみ建設しています。

利便性を高めることで入居者が付きやすくしています。

デザイン性の強化による差別化

地中海に近いスペイン南部の街をモチーフに、統一したコンセプトでデザインをコントロールしています。

デザイン性で他社の物件と差別化を図る。

これは同業のTATERUのアパートに通じるものがあります。

間取りの多様化

そのTATERUのアパートは大半が単身者向けの間取りです。

これに対してミハスでは1K~2LDKまで多用な間取りを用意しています。

こうすることで入居対象者を単身者に限定せず、多様なニーズを取り込むことで入居率の向上を図っています。

分譲マンションレベルの設備と仕様

長年、分譲マンションを自社開発してきたノウハウを活かし、アパートでありながら分譲マンション並みの設備と仕様を実現しています。

このことで入居率と入居者の満足度の向上、入居者の継続契約が見込まれます。

また、鉄骨を厚くするなど耐用年数を長期化することで、投資家にとっての資産価値も向上させています。

グループ全体での支援体制

ミハスシリーズでは建設、販売して終わりではなく、明豊グループ各社で投資家のアパート経営を支援しています。

立ち上げ当初は、アパートを建設して同社グループでリーシングを行い、入居者を付けた状態で販売し、投資家の支持を集めました。

現在は引き渡し後の入居者募集ですが、契約手続きや家賃収受などの入居者管理、建物管理までを自社グループ内でサービス提供し、投資家の利便性を高めています。

高い稼働率

これらの施策の結果、ミハスシリーズのアパートは引き渡しから満室可動まで平均で3.3ヶ月、平均稼働率は97.5%に達しているそうです。(2017年5月現在)

以上は明豊エンタープライズ自社サイトや、ネット上の情報を集めたものです。

受け売りに近い内容になっている点をご留意ください。

先行きは不透明

なお、投資用アパート開発は、

  • かぼちゃの馬車やTATERUの不祥事などでイメージが悪化した
  • 同時に、投資家に対する銀行の貸出規制が厳しくなった
  • 工事費や地価の上昇で、投資家の利回りが低くなっている

ことなどにより、競争の激化が予想されています。

その他の事業

主力のミハス事業以外にも、次のような事業を展開しています。(一部のみ紹介)

分譲マンション開発

1995年2月より分譲マンションの開発を行っています。

主力は2005年12月から開発を始めたシェルゼシリーズで、外断熱工法、オール電化などを特長としています。

不動産特定共同事業

FANTAS fundingやCREALなどで注目を集めている、不動産特定共同事業(いわゆる不動産クラファン)も行っています。

2017年8月に事業許可を取得し、M-Lots(エム・ロット)というサービス名で事業を行っています。

投資対象はミハスシリーズの投資用アパートで、投資単位は100万円(最低500万円)です。

僕たちソシャレン投資家には、ちょっと敷居が高いですね。(^^ゞ

沿革

同社サイトから主なものを抜き出します。

  • 1968年9月:長栄不動産株式会社として設立(宅地建物取引業)
  • 1977年11月:株式会社明豊エンタープライズに社名変更
  • 1995年2月:不動産分譲事業に進出(伊藤忠商事と共同)
  • 2001年10月:自社単独での不動産分譲事業に進出
  • 2004年12月:JASDAQ上場
  • 2017年8月:不動産特定共同事業の許可取得

過去に経営危機

なお、明豊エンタープライズは過去に経営危機に陥っています。

重要なことですので詳しく紹介しますが、やや長いですので流し読みしてください。

サブプライムローン以降に経営悪化

かつて明豊エンタープライズは分譲マンション販売を中心事業としていました。

しかし、サブプライムローン問題を端緒とした世界的な金融縮小を受けて業績が悪化しました。

そして、2008年1月には住友信託銀行、長谷工コーポレーションなどから12億円の経営支援を受けました。

明豊エンタープライズは事業の見直しなどで経営立て直しを図りましたが、2008年2月には有利子負債が900億円にまで達しました。

震災がとどめ

さらに、東日本大震災以降の不動産市況の悪化により、同社のマンション開発計画の遅延や凍結が相次ぎました。

同社は保有不動産の売却などで有利子負債を56億円にまで減らしましたが、その過程で優良不動産を失うこととなり、経営はさらに悪化しました。

2011年7月期決算は下記の通りとなりました。

  • 売上高:130億5,100万円(前期比▲8.7%)
  • 営業損失:17億2,900万円(前期は▲4億9,800万円)
  • 経常損失:20億2,100万円(前期は▲10億5,400万円)
  • 純損失:27億5,200万円(前期は▲13億6,900万円)

この決算で14億1,600万円の債務超過に陥り、経営が完全に行き詰まりました。

事業再生ADR

これを受けて明豊エンタープライズは、事業再生ADR(法的手続きによらない私的整理)を申請しました。

事業再生ADRですので、倒産ではありませんがそれに近い経営状態になったということです。

同社は金融機関から23億円の金融支援を受け、京都の不動産業者であるハウスセゾンなどが支援スポンサーとなり、事業再生を目指すこととなりました。

これに伴い、21億9,200万円の債務免除を受け、8,700万円分の債務を株式化することで債権者の同意を得ました。

また、ハウスセゾンを割当先とする6億円の第三者割当増資が行われ、ハウスセゾンの議決保有率が51%超となりました。

短期間で経営再建

明豊エンタープライズは再建計画に基づいて経営改善を進め、2012年7月期決算は以下の通りとなり、大幅に改善されました。

  • 売上高:30億5,600万円(前期比▲76.6%)
  • 営業利益:1,400万円(前期は▲17億2,900万円)
  • 経常損失:1億5,100万円(前期は▲20億2,100万円)
  • 純利益:17億6,800万円(前期は▲27億5,200万円)

このあとも事業の選択と集中による所有不動産の売却、人件費などのコスト削減を進めました。

そして、当初5年間を予定した再生手続きを3年繰り上げ、2014年7月にADR債務を完済しました。

業績が再浮上

その後、従来の分譲マンション販売から、2014年2月から始めたミハスシリーズの投資用アパートの販売に、主力業務をシフトしました。

これが折からのアパート投資ブームの追い風を受け、上述した通り2015年以降は順調に業績を拡大しています。

サブプライム、震災で経営危機に陥り、負債が拡大しましたが、事業再生ADRで身ぎれいになり、新たに生まれ変わったと言えるでしょう。

経緯

以上の経緯を年表でまとめます。

  • 2011年9月26日:事業再生ADR手続きを申請
  • 2011年12月7日:ハウスセゾンとフィンテックグローバル証券を支援スポンサーに選定
  • 2012年1月31日:事業再生ADR手続きが成立
  • 2012年2月28日:ハウスセゾン社長の井元義昭氏(現 明豊エンタープライズ代表取締役会長)が代表取締役社長に就任
  • 同日:明豊エンタープライズの梅木篤郎社長(当時)が代表取締役専務執行役員に降格
  • 2012年10月30日:梅木篤郎氏が代表取締役社長に復帰、井元義昭氏は代表権のない取締役会長に就任
  • 2014年7月31日:事業再生ADR債務を完済

関係する人物

関係する人物について簡単に紹介します。

梅木 隆宏

  • 明豊エンタープライズ 代表取締役社長
  • 梅木篤郎前社長の兄
  • 1960年5月19日:福岡県生まれ
  • 1979年3月:新居浜西高高卒
  • 1986年3月:広島大経卒
  • 1986年4月:東亜建設工業入社
  • 2005年5月:東京テナントセンター(現明豊プロパティーズ、明豊グループの管理会社)入社
  • 2006年8月:同、常務取締役
  • 2007年8月:明豊コーポレーション(現明豊エンタープライズ)取締役専務執行役員
  • 2008年8月:明豊エンタープライズ取締役専務執行役員
  • 2009年11月:明豊プロパティーズ代表取締役社長(現任)
  • 2012年2月:明豊エンタープライズ取締役
  • 2013年8月1日:同、取締役執行役員副社長
  • 2016年9月:ハウスセゾンエンタープライズ取締役(現任)
  • 2017年10月26日:同、代表取締役社長

井元 義昭

  • 1944年10月20日:生まれ
  • 1967年4月:津ノ国会計事務所入所
  • 1986年7月:丸清商事(現、エス・エム・シー)設立、代表取締役社長(現任)
  • 1987年1月:ハウスセゾン取締役
  • 1987年6月:同、代表取締役社長(現任)
  • 2002年3月:はーとふるセゾン設立、代表取締役社長(現任)
  • 2011年2月:パーム・ド・セゾン設立、代表取締役社長
  • 2011年11月:George Spirits設立、代表取締役社長(現任)
  • 2012年2月:明豊エンタープライズ代表取締役社長
  • 2012年10月:同、取締役会長
  • 2014年12月:ハウスセゾンエンタープライズ設立、代表取締役社長(現任)
  • 2017年10月26日:明豊エンタープライズ代表取締役会長

梅木 篤郎

  • 明豊エンタープライズ 前代表取締役社長
  • 梅木隆宏現社長の弟
  • 1963年10月09日:福岡県生まれ
  • 1982年3月:新居浜西高高卒
  • 1986年3月:慶大法卒
  • 1986年4月:トーメン(現豊田通商)入社、東京、ニューヨークで不動産建設、開発
  • 2000年:明豊エンタープライズ入社
  • 2001年:同、常務取締役
  • 2002年:同、代表取締役社長
  • 2009年:明豊プロパティーズ代表取締役社長
  • 2012年2月28日:明豊エンタープライズ代表取締役専務執行役員
  • 2012年10月30日:同、代表取締役社長
  • 2017年10月26日:退任
  • 2017年11月14日:スターアジア総合開発(不動産開発業)CEO兼代表取締役社長就任
Funds
FANTAS funding

提携の狙い

今回、明豊エンタープライズがFundsと提携した狙いを推測します。

デュアルタップ社の案件

Fundsでは東証二部の不動産業者であるデュアルタップ社が、すでに2回の案件募集を行っています。

その案件の概要は以下の通りです。

  1. 投資家がデュアルタップ社に出資する
  2. デュアルタップ社が子会社のDPM社にお金を貸す
  3. DPM社はXEBECシリーズのマンションを取得する
  4. 家賃収益と最終の売却益で投資家に利払い、元本返済を行う

同様の案件を組成するのでは?

明豊エンタープライズは恐らく、このデュアルタップ社と同じような案件を組成すると思います。

投資対象は明豊エンタープライズの主力事業である、ミハスシリーズの投資用アパートです。

つまり、

  1. 投資家が明豊エンタープライズに出資する
  2. 明豊エンタープライズが子会社にお金を貸す
  3. 子会社はミハスシリーズのアパートを取得する
  4. 家賃収益と最終の売却益で投資家に利払い、元本返済を行う

デュアルタップ社の狙いは自社の認知度の向上

明豊エンタープライズはなぜ今回、Fundsと提携して案件の募集を行うのでしょうか?

というのも、ミハスのアパートを販売するだけならば、別にFundsと組む必要はなく、従来通り自社で販売すれば良いからです。

それをあえてFundsと組んで募集を行う目的は、自社の認知度の向上だと推測します。

Fundsの初回募集が行われた際のセレモニーの様子が、ファイアフェレット氏のブログで紹介されています。

この中で、さきほど挙げたデュアルタップ社の方が、Fundsで募集する目的について、次のような趣旨を述べています。

  • 自社の事業の認知度を向上させる
  • 自社物件に関心を持つ投資家を増やす

Fundsで募集を行うことで、自社の認知度を向上させ、ひいてはXEBECシリーズのマンションに投資する人を増やしたい。

要するに、Fundsでの募集を広告活動、投資家に払う分配金を広告宣伝費と位置付けるということです。

明豊エンタープライズの狙いも同様

明豊エンタープライズの狙いも同様でしょう。

Fundsで募集することで自社の認知度を向上させる。

それにより、自社主力のミハスシリーズのアパートに投資する投資家を増やす。

これが目的ではないでしょうか?

そもそも、上述した通り明豊エンタープライズは、自社で不動産クラファンを行えます。

なぜ、自社でやらずにわざわざFundsでやるのか?

Fundsの影響力を使った広告宣伝活動で99%間違いないはずです。

有望案件になる可能性大

もし僕の見立てが当たっていれば、明豊エンタープライズ案件はかなり好条件の案件になります。

貸し倒れの可能性が低い

純粋な不動産投資であれば、アパートが売れなかったなどの理由で投資が失敗し、元本が毀損される可能性があります。

ですが、明豊案件の目的は純粋な投資ではなく広告です。

自社の知名度を向上させ、アパートに投資してくれる投資家を増やす。

その目的で募集する案件で、債務不履行など起こそうものなら、悪い意味で自社の知名度を向上させ、投資家を逆に遠ざけてしまいます。

目的が広告であるならば、どんな手を使ってでも分配金を満額払い、元本を毀損なく返済するはずです。

投資しやすい

案件の対象は同社の主力であるミハスシリーズになるはずです。

そのミハスシリーズは上述の通り、23区内の駅から徒歩10分圏内に立地します。

土地代も含めると1棟あたりの購入価格は、最低でも1億円を超えるでしょう。

もしその全額をFundsからの資金で賄うとなると、Fundsでの募集額も1億円を超えることになります。

デュアルタップの募集額は初回が2,620万円、2回目が2,135万円で、募集開始とほぼ同時に応募満了となりました。

明豊案件の募集額が僕の見立て通りに1億円を超えてくれると、投資しやすくなってうれしいですよね!

利回りは5%

これは思いっきり希望的観測です。笑

デュアルタップの利回りは初回が5.0%、2回目が4.5%でした。

投資用物件をメインで扱う不動産業者として、同業の初回利回りを下回るようなことは、してこないのではないでしょうか?

仮に募集額1億円、利回り5%、運用期間1年として、必要な分配金はわずか500万円です。

直近の営業利益が27億円の企業にとって、宣伝広告費と考えれば痛くも痒くもない金額です。

前向きに検討します

以上をまとめますと、

  • 明豊エンタープライズは経営危機になった過去がある
  • しかし、現在は売上高144億円の上場企業
  • 主力のミハスシリーズは今のところ順調
  • Fundsで募集する目的は知名度アップ
  • ならば、貸し倒れのリスクは低い
  • 大きめの募集額と5%前後の利回りが見込める

あくまでも僕の推測ですが、もしこの通りであれば、かなり固く好条件な案件です。

案件の内容次第ですが、僕はかなり前向きに投資を検討します。

初回案件は3月下旬

明豊エンタープライズの初案件は3月下旬にデビュー予定です。

募集開始の1週間前には案件の内容が公開されるので、早ければ3月半ばに発表です。

投資するかは案件を見てからですが、Fundsの会員登録を済ませ、いつでも投資できる状態にしておくことをオススメします。

手ぐすね引いて案件の発表を待ちましょう。明豊カモン!

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