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金融庁がソーシャルレンディング投資家を救済しない前提での投資対策

maneoファミリーにおける分配金の延滞、元本毀損の連発。

そして、トラストレンディングの二種金登録の取り消し。

この2つの事件を見て、金融庁にソーシャルレンディング投資家を救済する意思はないと僕は確信しました。

ソシャレン投資家には早急な対応が求められます。

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

maneoファミリーで起こったこと

リファイナンスの厳格化

maneoファミリーで起こっている問題の原因は、リファイナンス審査の厳格化です。

これにより、リファイナンスできなくなる案件が続出しました。

今まで、リファイナンスを前提に運用していたのにできなくなった。

リファイナンスで調達できるはずだったお金が入ってこなくなったのですから、そりゃ行き詰まりますよね。

 

金融庁の意向

では、なぜそうなったのか?恐らく金融庁の意向でしょう。

無秩序なリファイナンスを放置すると、新たな問題が続出する。

リファイナンスの審査を厳格化すべきだ、という判断なのだと思います。

 

どこかでせざるを得ない

なので、クラウドリースやガイアファンディングなどで被害に遭っている投資家たちは、金融庁の犠牲者であると言えます。

ただ、無秩序なリファイナンスに問題があることは事実です。

そして、問題がある以上はどこかでストップをかけるしかない。

それが運悪く、今このタイミングだったということです。

 

金融庁はリファイナンス規制を優先した

もちろん、リファイナンスに手を付ければ投資家に被害が出ることを、金融庁は分かっていたはずです。

でも、いつかは手を出さなければならない。

そして、早く手を出さなければ新たな被害の芽が生まれる。

投資家の被害が最小になるタイミングまで待つことよりも、早期のリファイナンス規制を優先した。

要はそういうことなのだと思います。

トラストレンディングで起こったこと

二種金登録取り消しは悪手

トラストレンディングの第二種金融商品取引業の登録が取り消されました。

やったことからすれば登録取り消しは当然でしょう。

しかし、トラレンに投資している人にとって、登録取り消しは最悪でしょう。

なぜならば、取り消しによって元本が返済される可能性が減ったからです。

 

返済するメリットがない

二種金が取り消された。

それはつまり、トラレンは二度とソシャレンはできないということです。

先がないのが見えているトラレンに、頑張って元本を返すメリットがありますか?

良し悪しとか、あるべき論とか、そんなフワッとしたファンタジーではなく、厳然たる現実としてです。

もはやトラレンには必死に頑張って元本を返すメリットはありません。

適当なところでお茶を濁す可能性が少なからずあると僕は思っています。

 

金融庁はレッドカードを切った

また、金融庁はすでに登録取り消しというレッドカードを切ってしまいました。

今回の行政処分の中で、金融庁は投資家の保護に万全を期すようにと命じています。

しかし、万全を期さなかったとしても、金融庁がトラレンに対して次に取れる処分はありません。

つまり、万全を期さなくてもトラレンがこれ以上痛い思いをすることはないということです。

なので、トラレンが投資家の保護に万全を期さない可能性はあります。

 

二段階式もできたはず

そこで思うのですが、なぜ金融庁は二段階式の処分をしなかったのでしょうか?

つまり、今回の処分を次のような内容にすることもできたということです。

  • 追加で一定期間の業務停止命令
  • 投資家保護に万全を期すことを命令
  • 実際に万全を期したら処分解除
  • 期さなかったら二種金登録取り消し

トラレンがソシャレン業務を再開したところで、誰も投資しない可能性は確かに高いです。

しかし、こういう二段階にしておけば、トラレンにとって投資家保護に万全を期すメリットが生まれます。

投資家の元本が戻ってくる可能性は高まったはずです。

 

金融庁は見せしめを優先した

ではなぜ金融庁はいきなりレッドカードを切ったのか?

既存業者と新規参入希望者に対する、見せしめを優先したのだと思います。

小手先処分でお茶を濁すつもりは一切ないよ。覚悟しろよ。

そういう強い姿勢を示すことで、さらなる問題の発生を防ごうとした。

トラレン投資家を犠牲にしてでも、これ以上の問題発生を防ごうとしたのでしょう。

金融庁にとっての優先事項

最優先は金融システムの維持

これら2つの事件から僕は思ったのですが。

金融庁にとって守るべき最優先は、この国の金融システムなのです。

金融システムの秩序と健全性を守ること。

これこそが彼らにとって最優先であり、そのためならば投資家が犠牲になることもいとわない。

恐らくそういうことなのだと思います。

 

中央省庁としては当然の判断

そして、僕はこの金融庁の姿勢を支持します。

金融システムが崩壊したら国が崩壊します。

国が崩壊したら1億2千万すべての国民が被害を受けます。

それを避けるために、たかが数千人のソシャレン投資家を犠牲にする。

中央省庁の国家官僚として当然の判断だと思います。

僕が彼らの立場ならば、まず間違いなく同じことをします。

 

でも、やらかしたことは忘れないよ

ただ、一言言っておきたいのですが。

無秩序なリファイナンスを放置したのは金融庁です。

借り手企業の匿名化を推し進めたのも金融庁です。

みんクレやラキバン、グリフラその他の二種金登録を認めたのも金融庁です。

貸金業法に代わるソシャレン法を立法府に提案しなかったのも金融庁です。

そして何よりも、ソシャレンが抱える数々の問題に、この10年間ろくに手を付けなかったのも金融庁です。

金融システムを守るためだからしょうがないのだ!と、自己を正当化する資格はミジンコの爪の先ほどもない。

金融庁がやらかしたことをNHKは伝えなくとも、僕たちソシャレン投資家は絶対に忘れません。

投資家が取るべき対策

金融庁はソシャレン投資家を救済しない。

この不愉快な現実に、僕たちはどう対処すべきでしょうか?

 

壮絶な梯子外しが始まる

金融庁が金融システムを守ることを優先する。

であるならば、金融庁が次に手を付けるのは、問題を起こしそうな業者の排除です。

例えば、匿名化解除にあたって、問題業者が絶対にクリアできないような基準を新たに設ける。

様々な手を使って良からぬ業者をソシャレンから一気に退場させるでしょう。

つまり、壮絶な梯子外しです。

もしそうなれば、maneoファミリー、トラストレンディングで起きたような被害が、さらに発生する可能性があります。

 

梯子の選別が急務

そこで、僕たちソシャレン投資家に求められるのが梯子の選別です。

今、自分が登っている梯子は大丈夫なのか?

早急に見直しを行い、問題があるならば金融庁が梯子を外す前に急いで降りなければなりません。

これから登る梯子は外されない梯子なのか?

新規の投資先の選別も、よりシビアに行う必要があります。

 

安全な梯子とは?

では、安全な梯子とはどんな梯子なのか?

梯子の選別基準はソーシャルレンディング事業者としての信頼性です。

事業者の信頼性と個別案件の安全性は別の問題ですが、梯子の安全度だけならば事業者の信頼性で判断して大丈夫です。

金融庁は僕たちを守ってはくれません。そして、金融庁は動き出しました。

一刻の猶予も許されません。

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。