Fundsのデュアルタップ・ジーベック案件に投資して大丈夫と思う理由

Fundsのデュアルタップ案件。

1月と2月に募集が行われましたが、ぼくはどちらも投資しませんでした。

ですが、次回は投資するつもりです

この記事では、僕がデュアルタップ案件に、

  • 投資しなかった理由
  • 投資しても大丈夫だと考えが変わった理由

を説明します。

あくまでも僕の推測で、間違っているかもしれませんが。

みなさんの参考になれば幸いです!

Fundsへの投資状況

Fundsでは今までに、以下の4つの案件の募集が行われています。

募集日案件利回り運用期間
1月23日アイフル1号1.8%12ヶ月
1月23日LENDY1号6.0%4ヶ月
1月23日デュアルタップ大田区1号5.0%12ヶ月
2月15日デュアルタップ台東区1号4.5%12ヶ月

これらすべてに僕は投資していません。

その理由を説明します。

アイフル案件

アイフル案件に投資しなかった理由は、利回りが低すぎたからです。

僕はソーシャルレンディングで大儲けする気はありません。

銀行に預けるより儲かれば御の字という気持ちでやっています。

ただ、さすがに1.8%はなぁ…

東証一部のアイフルですので案件の硬さは確実ですが、ちょっとパスでした。

LENDY案件

LENDYは金融系のベンチャー企業です。

投資ファンドから出資を受けている注目の企業とのことですが。

僕にとってベンチャーとは、成功するか失敗するか分からない、創業したての中小零細企業です。

利回りと運用期間は良いのですが、さすがに担保なし、保証なしは怖い。

それで、こちらも投資を見送りました。

デュアルタップに投資しなかった理由

さて、ここからが本題。

僕が過去2回のデュアルタップ案件に投資しなかった理由です。

事業の構図

まず、デュアルタップ案件の事業の構図を簡単に見てみます。

登場人物

登場人物(事業)は以下の5者です。

  • 投資家
  • Funds
  • デュアルタップ社(不動産会社)
  • DPM社(デュアルタップの子会社)
  • XEBEC(ジーベック)

XEBEC

XEBECはデュアルタップが販売するマンションのブランド名です。

投資家が購入して家賃収益を得る、投資用ワンルームマンションです。

XEBEC赤羽、XEBEC大手町など、都心を中心に約50棟を分譲済みです。

お金の流れ

さて、デュアルタップ案件の内容をお金の流れで見ると、このようになります。

  1. デュアルタップがFunds経由で投資家からお金を集める
  2. デュアルタップがDPM社にお金を貸す
  3. そのお金でDPM社がXEBECのマンションを買う
  4. DPM社がXEBECのマンションを売却する
  5. DPM社がデュアルタップに元本と利息を返済する
  6. デュアルタップが投資家に元本と分配金を支払う

要は、DPM社がXEBECのマンションを仕入れ、転売して収益を得る。

その仕入れ資金をデュアルタップから借り入れる、ということです。

僕はこれを見て、疑問が次から次へと湧いてきたのです。

なぜXEBECを買うのか?

まず、なぜDPM社がXEBECのマンションを買うのか?です。

だって、デュアルタップはマンションを造って売るのが仕事です。

せっかく売れたのに、なぜ買い戻すのでしょうか?

なぜDPM社が買うのか?

もしかしたら、値下がりを防いでブランド価値を守るためかもしれない。

仕入れて転売して、そこで収益を上げるためかもしれない。

でも、DPM社の本業は、SUUMOやHOMESのような賃貸物件の仲介業です。

なぜ、不動産の分譲事業が本業であるデュアルタップが自分でやらないのか?

なぜ、DPM社にXEBECの売買をさせるのでしょうか?

なぜ資金調達するのか?

そして、外部から資金調達をする必要性が本当にあるのでしょうか?

2つの案件でデュアルタップがFundsで調達した資金は5千万円です。

でも、デュアルタップって前期末の総資産が61億円、現金等で12億円持っています。

項目(百万円)2017年6月期2018年6月期
売上高9,6979,778
営業利益453566
総資産5,744 6,167
現金等917 1,285

なので、自社の資金からDPM社に貸すこともできたはずです。

なぜ、わざわざ外部から資金調達したのか?

なぜFundsなのか?

仮に諸事情で外部から資金調達する必要があるとしましょう。

でもなぜ、その調達先がFundsなのでしょうか?

デュアルタップは東証二部の上場企業です。

銀行なりノンバンクなり、いくらでも調達先はあるはずです。

なぜ、不祥事連発のソーシャルレンディングで調達するのか?

しかも、サービスを始めたばかりのFundsで?

投資見送り

デュアルタップは東証二部上場ですし、Fundsのデビュー案件ですし。

デュアルタップ案件に投資して、元本が毀損されることは99%あり得ない。

間違いなく分配金が付いて元本が戻ってくる。

それは僕も確信していました。

ただ、

  • なぜ、XEBECを買い戻すのか?
  • なぜ、DPM社にさせるのか?
  • なぜ、外部から資金調達するのか?
  • なぜ、Fundsなのか?

どうにもこうにも理解できなかった。

これが僕がデュアルタップ案件に投資しなかった理由です。

クラウドバンク
FANTAS funding

投資して大丈夫と考えが変わった理由

ではなぜ、投資しても大丈夫だと考えが変わったのか?

広告?

きっかけは、Fundsの記者会見をまとめたファイアフェレット氏のブログです。

この記事の中で、Fundsへの参加の目的を問われたデュアルタップ取締役の本田一郎氏は、次の2点を挙げました。

  • 自社の事業の認知度を上げる
  • 投資家の幅を広げる

これを読んで僕は思いました。

「もしかしたら、Fundsへの参加の目的は広告宣伝ってこと?」

セミナー開催

そして、3月13日にFundsから届いたセミナーの開催案内を見て、それが確信に変わりました。

Fundsがデュアルタップと合同でセミナーを開催する。

しかも、その内容が、

  • デュアルタップの企画開発部マーケティング課の社員が参加
  • XEBECシリーズの説明を行う
  • セミナーの開催場所はデュアルタップ本社

さらに、案内の最後にこの一言。

Fundsはもちろん、今後デュアルタップ社やXEBECシリーズにご興味がある方も是非ご参加を検討いただけますと幸いです。

間違いない。広告宣伝活動だ。

Fundsは有効な広告媒体

つまりこういうことです。

Fundsに参加で知名度を上げる

僕を含むほとんどの人が、デュアルタップなんて知らなかったはずです。

ましてや、XEBECなんて聞いたこともない。

むしろ、爆走兄弟レッツ&ゴーのアニメ制作会社XEBECや、作業服と安全靴のXEBECの方が知名度は高いのでは?笑

それがFundsで案件募集することで、一気に知名度を高めることができます。

お客様候補に知ってもらえる

しかも、Fundsへの参加でデュアルタップを知るのは、ソシャレン投資家です。

すでに投資をしていますし、OwnersBookなど不動産案件を通して、不動産投資にも間接的に触れています。

普通の人に比べて、投資全般や不動産投資への関心が高い人たちです。

つまり、デュアルタップはFundsに参加することで、不動産投資をする可能性があるお客様候補に、XEBECを知ってもらうことができるのです。

ダイレクトに接触できる

さらにセミナーで投資家に直接お目にかかり、XEBECの説明までできる。

セミナーに来るような人は、事前にサイトやブログで下調べをしています。

Fundsは投資家に好意的に受け止められているので、多くのブロガーがデュアルタップについても、ポジティブな記事を書いています。

それらを読んでデュアルタップに悪くないイメージを持って、セミナーにやって来る人たち。

もしかしたら、XEBECマンションでの投資に興味を持ってくれるかもしれない

効率が極めて良い

テレビCMをまともに見ている人なんて多くないですよね?

CMタイムはスマホチェックタイムという人も多いでしょう。

しかもCMを見る人が、その商品やサービスに関心があるとは限らない。

テレビCMや新聞広告って、実は効率が非常に悪い。

それに比べるとFundsを使った広告って、極めて効率が良いのです。

しかも安い!

しかも安い!

デュアルタップの第1号案件の場合、投資家に払う分配金は募集額の5%です。

Fundsに払う手数料を仮に募集額の3%とすると、デュアルタップのコストは、

募集額利率コスト
投資家2,620万円5%131万円
Funds2,620万円3%79万円
合計210万円

募集1回あたり、わずか210万円です。

営業利益が56億円のデュアルタップにとって、限りなくゼロに近いコストです。

それで、何千人というお客様候補にXEBECを知ってもらい、セミナーで会って説明までさせてもらえる。

こんな安上がりで効率の良い広告媒体、そうそうあるものではないでしょう。

ソーシャルレンディングを使った広告活動

つまり、デュアルタップ案件は純粋な事業資金調達ではない。

ソシャレンでの資金調達は表向きで、実体はデュアルタップの広告宣伝活動だということです。

資金が必要なのではない。やりたいことは広告宣伝。

だからこそ、匿名化で会社名を出せない他のソシャレン業者ではなく、会社名を公開できるFundsを選んだ。

そして、Fundsで案件を募集するために、必要性がないDPM社への貸付けを行う案件内容にした。

つまりはそういうことなのです。

デュアルタップ案件は硬い

もし、この僕の見立てが正しいならば、デュアルタップ案件は極めて硬いです。

貸し倒れはあり得ない

デュアルタップ案件の目的が広告ならば、貸し倒れになる可能性は極めて低いです。

だって、デュアルタップとXEBECを宣伝し、XEBECを買ってくれるお客様候補を集めるための広告ですよ。

投資家に元本を返せなくなって、デュアルタップとXEBECの評判を落としたら、思いっきり逆効果じゃないですか?

元本は回収できる

だから、デュアルタップは何が何でも、投資家に元本を返済します。

仮にDPM社がXEBECマンションを第三者に転売できなかったら?

心配いりません。デュアルタップが買い取れば問題解決。

DPM社はその代金でデュアルタップに借りたお金を返済し、それが投資家に戻ってきます。

分配金は少額

分配金も払えます。

さきほどの表で見た通り、投資家に払う分配金は100万円ちょっとです。

募集額利率分配金
投資家2,620万円5%131万円

分配金を払えずに評判を落とすくらいなら、社内でなんとでも捻出します。

だって、営業利益56億円ですよ。

純粋なソシャレンではないから硬い

デュアルタップ案件はソシャレンの形を借りた広告宣伝活動です。

純粋なソーシャルレンディングには事業リスクがあります。

でも、デュアルタップ案件の実体は広告なので、事業リスクはありません。

デュアルタップは間違いなく、広告宣伝費として分配金を用意しているはずです。

純粋なソシャレンではなく、広告目的でソシャレンを活用している。

だからこそ、純粋なソシャレンよりも硬いのです。

Fundsの広告型案件に注目

次回のデュアルタップ案件に投資します

ということで、あくまでも僕の見立てが合っていればという前提ですが。

広告目的のデュアルタップ案件は非常に硬いです。

コケる可能性が極端に低いので、僕は次回の案件には投資します。

明豊エンタープライズ案件

また、明豊エンタープライズがFundsに新たに参加することが先日発表されました。

この会社も不動産業者で、MIJAS(ミハス)という投資用アパートが主力商品です。

僕は明豊エンタープライズがFundsに参加する目的も、広告宣伝だと見ています。

Fundsで知名度を上げ、ミハスを購入してくれるお客様候補を集めたい。

僕の予想が正しければ、明豊エンタープライズ案件も非常に硬いはずです。

投資準備済みです!

ということで、今まで僕はFundsには投資ゼロだったのですが。

疑問が解消したので、今後はFundsの広告型案件に投資していきます。

すでにデポジット口座に20万円を入金済みです。(最初なので控えめです。笑)

Fundsは先に入金していなくても、投資したあとから入金することも可能です。

いつでも投資できるように、会員登録だけ済ませておいてはいかがでしょうか?

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Fundsを基礎の基礎から理解したいという方は、こちらの記事をどうぞ。

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