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【2019年4月度】ソーシャルレンディングの投資実績を公開します!

毎月恒例の投資実績発表です。

ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの現役投資家がどのように投資しているのか?

2019年4月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

全部オープンにするから参考にしてね!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資したソーシャルレンディング案件

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2019年4月は10件の案件に255万円を投資しました。

SBIソーシャルレンディング

4ヶ月連続の投資見送りです。主な理由は、

  • 匿名化解除への対応方針について発表がない
  • 借り手企業のアルファベット表記すらない
  • それゆえ、借り手企業が重複するリスクがある

です。

特に3つ目の借り手企業の重複に大きなリスクを感じています。

この点について詳しくは下記の記事を読んでください。

不動産クラファンなどSBI以外の投資先も増えてきましたので。

匿名化への対応が明らかになるまで、SBIへの投資は見合わせます。

左野くん
左野くん

SBIの信頼度は高いけれど、個別案件でみると不安もあるよね…

LCレンディング

はいはい、そうです、バカの一つ覚えです!

LCギャランティファンド560号 東海メディカル

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:100,000円
  • 税引前利益:3,208円

LCギャランティファンド572号 伊達メディカル

  • 運用期間:3ヶ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:3,693円

LCギャランティファンド573号 福島・釧路

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:250,000円
  • 税引前利益:8,161円

こんな感じで4月も機嫌よくLCレンディングで投資していたのですが…

LCホールディングス株価下落!

なんと、親会社であるLCホールディングスの株価が、4ヶ月で半値近くまで下がっていたのです!

僕がバカの一つ覚えで投資しているLCギャランティファンドは、LCホールディングスの連帯保証が売り物。

逆に言うと、LCホールディングスに何かあると、ギャランティも危機にひんします。

当面の危機はなさそうだが…

で、サクッと調べてみた感じ、すぐにどうなるって感じではなさそうですし。

6ヶ月以内の案件に絞って投資しているので、当面の危機はないとは思うのですが。

株価の下落に4ヶ月も気付いていなかった。

自分の危機管理意識の低さにかなり反省しました。ほんと甘いです。

今後の対応と当面の対策

今後どうするかですが、5月にLCホールディングスの決算が発表されます。

ですので、今後の対応はそれを見て決めます。

また、当面の対策は以下の通りです。

  • 毎週日曜日にLCホールディングスの株価をチェックする
  • グーグルアラートにLCホールディングスを追加する
  • 当面の間、投資対象はLCGF3ヶ月ものだけにする

かなり衝撃を受けましたが良い勉強になりました。

右田さん
右田さん

LCホールディングスの動向には、しばらく要チェックだね!

OwnersBook

4月は運用期間が2年オーバーの案件だけでしたので、投資を見合わせました。

OwnersBookに対する僕の信頼は1ミリたりとも揺らいでいません。

ただ、僕の短期案件至上主義も1ミリたりとも揺らいでいません。

OwnersBookから1年前後の案件が出るのを、ただひたすら待ちます。

タロウさん
タロウさん

オナブは信頼していますが、不動産市況の2年後を予想するのは僕には無理です!

クラウドバンク

3月に続いて投資しませんでした。

で、いきなりですが。

クラウドバンクから一時撤収します

今月は100万円超の償還があったため、投資額は30万円まで下がっています。

クラウドバンクへの投資は、このまま一旦ゼロにします。

理由はいくつかあるのですが、

  • 匿名化解除で逆に不安が増大した
    • 借り手が赤字経営だったり
    • 担保価値がどう見ても低そうだったり
    • 素人が評価できない担保だったり
    • 肝心な情報が開示されていなかったり
  • 微妙な動きが続いている
    • 3月まで返済が若干遅れるケースが複数あった
    • 4月は早期償還が頻発した
    • 1回の募集額が激増→すぐに元に戻った
  • 太陽光の今後にいささかの不安

匿名化解除が問題解決にならなかった

匿名化解除について、ブログ等に書くなってことなので具体的には書けませんが。

かなり詳しい情報まで開示して、当初はスゴイと思いました。

でも、実際に開示された情報を読めば読むほど、逆に不安が増しました。

また、これは読者諸兄姉も感じてらっしゃるのではないでしょうか?

開示情報の量は増えたけれど、肝心な情報が開示されていないみたいな。

なので僕にとってですが、クラウドバンクは情報開示がマイナスに働いています。

変化の兆し?

それと、ここ2ヶ月くらいですが動きが変なんですよね。

例えば、クラウドバンクは1回の募集額が3千万円までの案件が大半でした。

それが4月に4~5千万円の案件がバンバンと出て、でもすぐに終わって。

また、それまで1回2千万円までだった借り手で3千万円の案件が何度も出たり。

さらに、4月はやたらめったら早期償還が多かったですよね。

このように、クラウドバンクで今までとは違う動きが出ているのです。

判断がつくまで一時撤収

誤解しないでいただきたいのですが、それが悪いという話ではありません。

その変化が僕にとって良いものなのか否か、それが現時点では見えない。

なのでそれが見えるまで、クラウドバンクからは一時的にですが撤収します。

左野くん
左野くん

用心には用心をってことだね。

FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

最近お気に入りのFANTAS fundingです。

20号 墨田区東駒形

  • 運用期間:4ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:5,227円

21号 港区新橋

  • 運用期間:4ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:3,484円

22号 港区南青山

  • 運用期間:4ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:3,484円

今回の募集から中古マンション案件の利回りが6%に下がりましたが。

僕は6%もあれば御の字です。(もちろん8%でも大歓迎ですがw)

クリック合戦緩和に対処している

FANTAS fundingで強く支持したいのがこれです。

1度に複数の案件を募集することで、1案件あたりの競争率を緩和させています。

さらに、1回あたりの募集案件も4月は7件にまで増やしてくれました。

クリック合戦の緩和に積極的に動いてくれている点、強く強く強く支持します!

右田さん
右田さん

クリック合戦を避けるならFANTASってことね!

CREAL

CREALのサイトの画像・2023新

3ヶ月ぶりにCREALに投資しました!

パレステュディオシンシア文京千石

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:4.2%
  • 投資額:300,000円
  • 税引前利益:6,300円

シンシア本郷三丁目

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:4.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:4,000円

来週のメインステージ蒲田Ⅱにもチャレンジする予定です。

Funds

遅ればせながらですが、Fundsで初投資しました!

世田谷区MIJASファンド#1

  • 運用期間:9ヶ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:6,876円

完全に明豊プロパティーズの広告目的なので、硬さ十分だと判断しました。

逆に、来週の案件がなぁ。

イントランス社の狙い、メリットがイマイチ見えなくて。

どうしたものかと足踏みしています。

ただ、Funds自体は安心感が強いので、今後も積極的に投資していきます。

左野くん
左野くん

Fundsは間違いなく今のソシャレンで一番人気だね。

Pocket Funding

ポケファンはお休みしました。

首都圏案件を募集

4月は首都圏の案件の募集が行われました。

ジェイホールディングス社との提携によるものです。

で、ポケファンの良いところの一つに、モニタリングを定期的に行い、その結果を投資家に報告している点が挙げられます。

沖縄地場の企業であるからこそできることです。

問題は首都圏案件でそれができるのか?です。

モニタリングの質を保てるか?

以前、ポケファンはエスクローファイナンス社と組んで、首都圏案件の募集を行っていました。

その時はエスクローが本当にモニタリングをやるのか確信が持てなかったので、僕は投資しませんでした。

今後の首都圏案件ですが、ジェイホールディングス社が現在のポケファンレベルでモニタリングをできるのか?

投資するかはそれが明らかになってからと考えています。

右田さん
右田さん

ポケファン自身が首都圏に行ってモニタリングするのは無理だもんね…

LANDNET Funding

じゃじゃ~ん、ランドネットに投資しました!

リクレイシア蒲田

  • 運用期間:3ヶ月
  • 利回り:8.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:10,082円

積極投資します!

いきなり50万円ですが。

僕はいけると思った業者さんの初期案件には突っ込みます。

ここの会社、社長さんが大阪の北野高校出身なんですよね。

地頭は出身大学よりも出身高校で分かると聞いたことがありまして。

北野卒だったら損得勘定はできるだろうと。

2号案件以降も(内容次第ですが)積極投資します。

左野くん
左野くん

そういえばタロウさん、FANTASの第1号にも200万円投資したよね!

今になって思えば無謀だったかも?(全額戻ってきましたが!)

総投資額

以上をまとめると、4月の総投資は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
LC 社債 6.0% 6ヶ月 10万円 3,208円
社債 5.0% 3ヶ月 30万円 3,693円
社債 6.0% 6ヶ月 25万円 8,161円
FANTAS CF 6.0% 4ヶ月 30万円 5,227円
CF 6.0% 4ヶ月 20万円 3,484円
CF 6.0% 4ヶ月 20万円 3,484円
CREAL CF 4.2% 6ヶ月 30万円 6,300円
CF 4.0% 6ヶ月 20万円 4,000円
Funds 社債 5.0% 9ヶ月 20万円 6,876円
LANDNET CF 8.0% 3ヶ月 50万円 10,082円
平均/合計 5.6% 5.1ヶ月 255万円 54,515円

FANTASの利回りが下がった影響で、先月より利回りが0.5%下がっています。

それでも5%台なのでまったく問題なしです。

運用期間は0.7ヶ月増えています。6ヶ月以内なので許容範囲内かな?

見ての通り、4月は社債型のソシャレンと不動産クラファンだけです。

従来型のソーシャルレンディングへの投資が初めてゼロになりました。

現在のソーシャルレンディング投資状況

次は4月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

業者別投資額

4月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
SBIソーシャルレンディング 350万円
LCレンディング 355万円
OwnersBook 95万円
クラウドバンク 30万円
FANTAS funding 180万円
CREAL 100万円
Funds 20万円
Pocket Funding 60万円
LANDNET Funding 50万円
maneo 16万円
合計 1,256万円

ついにLCレンディングへの投資額が最大となりました。

FANTAS fundingで200万円、クラウドバンクで100万円の償還があったため、構成比がかなり変わりました。

5月の決算次第ですがLCレンディングは現在の金額をキープ。

FANTAS、CREAL、Fundsの新興3社の比率を上げていきます。

タロウさん
タロウさん

代わりにSBIとクラウドバンクの比率が下がっていく見込みだよ!

運用期間

運用期間 投資額
5ヶ月以下 490万円
6~10ヶ月 471万円
11ヶ月以上 565万円

運用期間は平均で6.9ヶ月です。先月に引き続いて7ヶ月を切りました。

11ヶ月以上はすべてSBIとOwnersBookです。

SBIの償還が進んでいけば11ヶ月以上の比率が下がっていきますので。

今のペースのまま投資を続けていきます。

左野くん
左野くん

何があるか分からないから、利回りが下がってでも短期の方が安全だよね。

利回り

利回り 投資額
5%未満 100万円
5%台 325万円
6%台 801万円
7%以上 300万円

利回りは単純平均で6.0%です。順調に下がってきております。

4月はFANTAS fundingの8%案件が200万円償還されたため、先月に比べて7%以上がガクッと減りました。

逆に5%未満が倍増しましたが、これはすべてCREALです。

僕は平均利回り6%、税引き後で5%あれば御の字と思っています。

なので、今のペースで投資を続けます。

右田さん
右田さん

高利回りでもデフォルトしたら意味ないので、安全第一でOK!

タイプ別

不動産とか再エネとかタイプでの分類です。

タイプ 投資額
不動産ソシャレン 701万円
社債型 375万円
再エネ 120万円
不動産クラファン 330万円

不動産ソシャレンには不動産を担保にするソシャレン案件すべてを含みます。

また、社債型はLCGFとFundsです。

不動産ソシャレンは7割がSBIです。7月くらいから一気に減る予定です。

今後は社債型(LCGF、Funds)と不動産クラファン(FANTAS、CREAL)がメインになりそうですが。

偏りすぎるのも怖いんですよね。

ほんと、SBIとOwnersBookは匿名化解除の方針を早く明確にして欲しいです。

タロウさん
タロウさん

特にOwnersBookさん、投資家の信頼にぜひ応えてください!

ソーシャルレンディングの分配金

さぁ、お楽しみ、4月にゲットした分配金(税引前)です!

4月はけっこういったよ~

事業者名 分配額
SBIソーシャルレンディング 21,914円
LCレンディング 12,132円
OwnersBook 9,232円
クラウドバンク 12,094円
FANTAS funding 51,944円
CREAL 1,783円
Funds 0円
Pocket Funding 1,808円
LANDNET Funding 0円
maneo 0円
4月合計 110,907円
4月までの累計 398,971円

初めて10万円を超えました!

種明かしをしますと、FANTAS fundingの8%200万円の分配金です。

これが一気にドカッときたという、いわばFANTAS特需です。

でも、それを引いても5万円ですからね。

ソシャレンやって大成功です!

タロウさん
タロウさん

毎月、追加収入が5万円あるのは大きいよ!

投資信託の実績

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

4月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 533,332円 532,318円 -1,014円
ウェルスナビ 210,000円 218,090円 8,090円
合計 743,332円 750,408円 7,076円

昨年9月以来、7ヶ月ぶりにトータルでプラスになりました!

ひふみもあと一歩やね。よっしゃよっしゃ。

やっぱり投信は放ったらかしに限る!

4月のソーシャルレンディング投資のまとめ

4月のソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの投資を振り返ります。

投資先の見直しを激烈進行中

投資先が大きく変わってきました。

昨年10月末の時点では、SBI、LC、OwnersBook、クラウドバンクで9割でした。(青から紫まで)

それが今年4月末では7割まで減っています。(青から緑まで)

主な原因はこちらです。

  • SBI:借り手重複のリスクが大きすぎる
  • OwnersBook:短期案件が出ない
  • クラウドバンク:匿名化解除が逆効果に

減った2割が不動産クラファンのFANTAS fundingとCREALに流れています。

SBIとOwnersBook次第ですが、僕は今後もこの傾向が進みそうです。

左野くん
左野くん

SBIとクラバンがここまで減るとは思わなかったね。

リールン・ショック

今月はこれに尽きます。

自分の甘さを再認識させていただきました。

その意味でリール様には感謝感激雨あられです!

慣れてきた頃が一番危ないって言いますが、気を抜いたらダメですね。

自分のゼニを守ってくれるのは自分だけですから。

二度とリールン・ショックを食らうことがないように、気を引き締めます!

右田さん
右田さん

小心者に戻ろうね!

構造改革を進めます!

SBI、OwnersBook、クラウドバンクが匿名化解除でイマイチ状態。

対照的に不動産クラファンの透明度は大きな魅力です。

今後もFundsと合わせた新興3社の比率を上げていきます。

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。