ランドネットファンディングの第2号案件に投資して大丈夫か分析!

新しく登場した不動産クラファンのLANDNET Funding(ランドネットファンディング)。

僕は第1号案件に50万円を投資済みです。

第2号案件の募集は5月10日に行われます。

そこで、第2号案件の内容を分析してみました!

タロウさん
タロウさん

LANDNET Fundingの第2号案件は投資して大丈夫か分析するよ!

なお、最近、不動産や金融の専門知識をお持ちのブロガーさんが増えてきまして。そういう方々の分析を見ていると自分の分析が浅すぎて赤面するのですが。素人ブロガー代表ということでご笑覧ください!

LANDNET Funding第2号案件の概要

まず、LANDNET Funding第2号案件の概要を見てみましょう。

投資対象となる物件と、投資の条件について概要を見ます。

タロウさん
タロウさん

LANDNET Funding第2号案件の内容を見てみるよ!

物件の概要

投資対象となる物件はこちらです。

  • 物件名:アイル イムーブル御茶ノ水
  • 所在地:千代田区神田神保町1-38-2
  • 最寄駅:神保町駅 徒歩3分
  • 建物構造:鉄筋コンクリート造12階建て
  • 築年:2014年6月
  • 専有面積:25.16平米(壁芯)

都心立地の築浅のワンルームマンションです。

最近は20~22平米の物件が多かったので、多少広く感じます。

投資条件

  • 利回り:8.0%
  • 運用期間:3ヶ月
  • 出資総額:3,248万円
  • 優先出資:2,270万円
  • 劣後出資:978万円
  • 劣後出資比率:30.1%

利回り、運用期間とも第1号案件と同じです。

LANDNET Fundingの劣後出資比率は、TATERU Funding、Renosyと並んで業界最高の30%です。

業者名劣後出資比率
TATERU Funding30%
Renosy30%
LANDNET Funding30%
FANTAS funding20%
CREAL10%
TATERU FundingとRenosyが開店休業状態なので、実質的に業界トップですね。
タロウさん
タロウさん

出資総額の30%までの値下がりについては、LANDNET社が損失を被ってくれます!

アイル イムーブル御茶ノ水の必要売却価格

LANDNET Funding第2号案件では、投資家とLANDNETが共同で3,248万円を出し、アイル イムーブル御茶ノ水の1室を購入します。

そして、賃料収益と売却収益から投資家に分配金を支払います。

投資家に分配金を支払うには、このマンションがいくらで売れれば良いのか?

さっそく算出します。

タロウさん
タロウさん

アイル イムーブル御茶ノ水の必要売却価格を出すよ!

必要な分配金額

まず、今回の案件で投資家に支払う必要がある分配金の額を出します。

  • 利回り:8.0%
  • 運用期間:3ヶ月
  • 優先出資:2,270万円

以上より、

  • 2,270万円×8.0%÷12ヶ月×3ヶ月=45.4万円

必要な分配金額は45.4万円です。

売却収益で稼ぐ必要がある分配金額

LANDNET Funding第2号案件の成立前書面によると、分配金の源泉は以下の通りです。

源泉比率
賃料収益0.1%
売却収益7.9%

分配金8%のうち、0.1%分を賃料収益から、7.9%分を売却収益から支払う、ということです。

必要な分配金の総額は、さきほど出したように45.4万円です。

これを賃料収益と売却収益に振り分けると下記のようになります。

源泉金額
賃料収益0.6万円
売却収益44.8万円

賃料からの6千円は、空室が3ヶ月続かない限り問題ありません。

したがって、売却することで残りの44.8万円を稼ぐ必要があります。

売却にかかる経費

売却するにあたり、少なくとも以下の経費がかかります。

  • 印紙代:5千円
  • 仲介手数料:3%(推測)
  • 事業者報酬:5%(成立前書面より)

LANDNETが自社で売り先を見つけるならば、3%は不要のはずです。

事業者報酬5%は投資家の分配金に優先して徴収されます。

必要な売却価格

以上より、この区分マンションの必要売却価格は、

  • (購入価格3,248万円+必要分配金44.8万円+印紙代0.5万円)÷(100%-仲介手数料3%-事業者報酬5%)=3,580万円

です。

タロウさん
タロウさん

アイル イムーブル御茶ノ水が3,580万円で売れれば大成功だよ!

アイル イムーブル御茶ノ水の実質利回り

都内のワンルームの区分マンションですので、買い手は投資目的で購入する可能性が高いです。

では、買い手にとってアイル イムーブル御茶ノ水には投資価値があるのか?

買い手が3,580万円で購入した場合の実質利回りを見てみましょう。

タロウさん
タロウさん

買い手にとって3,580万円を出す価値があるかを見るよ!

実質利回りを出す

アイル イムーブル御茶ノ水の賃料などは以下の通りです。

  • 賃料:120,000円/月
  • 修繕積立金:3,350円/月
  • 管理費:6,110円/月
  • 固定資産税・都市計画税:60,000円/年(推測)
  • 火災保険料:5,000円/年(推測)
  • 不動産仲介手数料:3%(推測)
  • 印紙代:5,000円

きっと他にも項目があると思うのですが、不動産素人なので分かりません。笑

上記が当たっていたとして、このマンションを3,580万円で購入した場合の実質利回りはこうなります。

  • 年間収益:144万円
  • 年間経費:17万8,520円
  • 取得価格:3,580万円
  • 取得経費:107万9,000円
  • 実質利回り:(144-17.852)÷(3,580+107.9)=3.4%

都心の区分マンションで3.4%だったら、合格ラインはクリアでしょう。

立地も良く築浅なので3,580万円で購入する価値はありそうです。

タロウさん
タロウさん

賃料12万円の妥当性については後で見ていきます!

最低でも必要な売却価格

このマンションが3,580万円で売れてくれれば万々歳ですが。

昨年のソシャレン不祥事連発で、僕は常に最悪を想定する習慣が付いてしまいました。笑

最低いくらで売れてくれれば、最悪でも投資家の元本だけは戻ってくるか?

最低でも必要な売却価格を出しておきます。

タロウさん
タロウさん

最悪でも元本だけは戻ってきてくれる売却価格を出すよ!

最低売却価格算出の前提条件

なお、算出にあたっては以下を前提条件とします。

  • 分配金は支払われない
  • 優先出資2,270万円だけが戻ってくる
  • LANDNETは事業者報酬5%を取らない
  • 印紙代と仲介手数料は発生する

LANDNETの事業者報酬ですが、第2号案件の成立前書面には次のように書かれています。

対象不動産の売却にかかる業務執行の対価として、対象不動産の売却価格の5.0%を上限とする金額

最大で5%であり、必ず5%取るわけではありません。

ですので、投資家の元本を毀損しかねない場合、LANDNETは事業者報酬を放棄すると予想します。

左野くん
左野くん

投資家に損をさせたのに報酬を取ったとなると、イメージが悪くなるもんね。

最低限必要の売却価格

以上より、元本だけは回収できる最低限必要な売却価格を出します。

(優先出資2,270万円+印紙代0.5万円)÷(100%-仲介手数料3%)=2,341万円

投資家だけ無傷で逃げ切るために最低限必要な売却価格は2,341万円です。

タロウさん
タロウさん

最低でも2,341万円で売れれば、元本だけは戻ってくるよ!

アイル イムーブル御茶ノ水は売却できるか?

ここまで見てきた通り、LANDNET Funding第2号案件では、アイル イムーブル御茶ノ水が以下の価格で売れてくれる必要があります。

分配金が満額支払われる価格3,580万円(142万円/平米)
元本だけは取り戻せる価格2,341万円(93万円/平米)

3,580万円で売れてくれれば言うことなし。

最悪でも2,341万円で売れてくれれば損はせずに済む。

さて、いくらで売れそうでしょうか?

タロウさん
タロウさん

アイル イムーブル御茶ノ水がいくらで売れそうか見てみるよ!

不動産情報サイトからみる相場

不動産情報サイトでみると、アイル イムーブル御茶ノ水には次のような価格が付いています。

サイト平米単価
不動産情報サイトA103~138万円
不動産情報サイトB116~120万円
不動産情報サイトC105~107万円
不動産情報サイトD102~115万円

分配金満額の142万円は無理っぽい気がします。

その一方、元本回収ラインの93万円は硬そうですね。

会員限定公開のサイトがあるため、サイト名は伏せます。また、売出価格と実際の販売価格が混在しています。このため、あくまでも参考価格にしかなりません。

賃料の妥当性

LANDNET Fundingの成立前書面によると、賃料は12万円を想定しているようです。

この賃料が妥当なのか、不動産情報サイトに掲載されている賃料を調べてみました。

サイト月額賃料
不動産情報サイトE10.3~10.8万円
不動産情報サイトF11.5~12.0万円
不動産情報サイトG11.3~12.0万円

賃料は12万円の可能性がありそうです。

仮に11万円まで下がっても実質金利はギリギリ3%を守れます。

タロウさん
タロウさん

買い手にとって3,580万円で買う価値は手堅そうだね!

LANDNET Funding第2号案件の投資の妥当性

以上より、LANDNET Funding第2号案件に投資しても大丈夫かの結論です。

微妙です。笑

分配金を得るのは難しそう

分配金満額の売却価格3,580万円(平米142万円)に対し、相場は115万円程度です。

ですので、分配金満額の3,580万円で売れるとは思えません。

つまり、分配金を満額で得ることはできなさそうです。

そもそも相場は妥当なのか?

ただ、今回の案件でLANDNETは出資総額の3,248万円で、アイル イムーブル御茶ノ水を購入するんですよね。

平米129万円です。

となると、不動産情報サイトから得た相場115万円がそもそも妥当なのか?

実はもっと高い価格で売買できるのかもしれません。

右田さん
右田さん

このあたりが不動産素人の案件分析の限界だね…

元本は保証されそう

ただ、ギリギリ元本が保証される2,341万円はクリアできそうですし。

LANDNET Funding第2号案件の成立前書面には、物件をLANDNET社が自社で買い取ることができる、という内容が書かれています。

ですので、2,341万円を下回る価格で売却し投資家に損失を与えてるくらいならば、2,341万円で自社で買い取ると思います。

まぁ、これを言い出すと案件を分析する意味がなくなるのですが。笑

損をすることはない判断

以上より、LANDNET Funding第2号案件に投資して分配金を得られるかは微妙でが、損をすることはなさそうです。

プラスの可能性はゼロではなく、マイナスの可能性はほぼゼロですので、僕は投資します。

絶望的にクジ運が悪いので、どっちみち外れるでしょうけど!

なお、LANDNET Fundingと同じ不動産投資型クラウドファンディングでは、下記の2業者も非常に人気があります。

検討してみてください。(金額は現在の僕の投資額です。)

以上です!

タロウさん
タロウさん

あなたの投資の参考になれば幸いです!

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