Pocket Fundsingが7月29日募集を行う「沖縄北部ファンド7号」。
投資をして大丈夫か分析してみました。
結論：僕は投資します。
1ヶ月ぶりにポケファンで投資するよ！
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Pocket Fundsing沖縄北部ファンド7号
今回の募集案件はこちらです。
| 募集総額 | 2,001万円 |
| 利回り | 6.0％ |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 募集開始 | 7月29日17時 |
グループ会社の財全ソリューションが借り手に対して行った融資について、Pocket Fundsing（ソーシャルバンクZAIZEN）がリファイナンスを行います。
maneoファミリーで問題が連発しているので、リファイナンスと聞くと警戒するかもしれませんが。
沖縄で20年以上に渡って不動産担保の貸金業を行ってきた財全ソリューションが、融資して大丈夫と判断した借り手ですので、一定の安全性は確保されると考えます。
ポケファンはソシャレン業者の中で貸金業の実績が最も長い貸金業のプロだよ。
沖縄北部ファンド7号の借り手
今回の借り手について、Pocket Fundsingの募集ページでは次のように説明がされています。
- 主な事業は旅行業と不動産業
- 過去3期分の決算書から業績は順調とのこと
- 本融資を使って那覇市内に新築マンション1棟を借り上げ民泊事業を行う
- 当該マンションの立地は良好
- 民泊事業は昨年から行っており売上は安定
- 今回の融資を使って民泊事業を拡大するとのこと
良さ気に聞こえますが、そもそも悪くは書きませんよね。笑
僕は借り手が常に倒産する前提で投資判断をしていますので、このあたりはどうでも良いです。
ほんと、徹底してネガティブ思考だね。
沖縄北部ファンド7号の担保
借り手がコケることが前提である以上、頼るところは担保です。
担保がしっかりしてくれていれば、借り手が飛ぼうがコケようが投資ＯＫです。
元本が戻ってくること以外に興味はありません！
担保についての情報
今回の担保については以下の通りです。
| 担保物件 | リゾートマンション1室の区分所有権 |
| 担保評価額 | 3,370万9,088円 |
| 本担保に対する融資額 | 2,000万円 |
| LTV | 59.3％ |
| 担保順位 | 第1順位 |
4割まで値下がりＯＫか。かなり硬いね。
担保についての詳細情報
Pocket Fundsingの募集ページでは、今回の担保について次のような情報が提供されています。
- 所在地は国頭郡恩納村
- リゾートホテルを見下ろす高台に所在
- 11階建ての6階部分
- プール付き
- テラスから海岸側には視界を遮る建物はなし
- ビーチまで徒歩5分
- 近隣に飲食店やコンビニあり
ポケファンは担保についての説明が詳しいね。
沖縄北部ファンド7号の担保の特定
そうなんですよ。最近はOwnersBookよりも詳しいです。
借り手がSPCのナンチャッテ匿名解除よりもよほど情報として有益です。
開示情報から担保を特定するよ！
コーラルリゾートヴィラ沖縄恩納
ササッと調べただけなので、外れてたらごめんなさいですが。
担保物件は「コーラルリゾートヴィラ沖縄恩納」です。
| 名称 | コーラルリゾートヴィラ沖縄恩納 |
| 所在地 | 沖縄県国頭郡恩納村前兼久523番11号 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造11階建て |
| 築年 | 2008年6月 |
| 総戸数 | 60戸 |
| 専有面積 | 59.40㎡～88.60㎡ |
特定に至った根拠
根拠というほどたいそうなものではありませんが。
- 恩納村で11階建ての物件は当該物件とサンセットヒルだけ
- サンセットヒルは条件に合わない
- 所在地が「リゾートホテルを見下ろす高台」ではない
- プールがない
- コーラルリゾートヴィラ沖縄恩納は条件に合う
- 立地等は下の地図参照
- プールあり
- コンビニあり（ローソン、ファミマ）
沖縄北部ファンド7号への投資の妥当性
担保を特定させたのは投資の妥当性を判断するためです。
担保が機能するかが最重点です！
担保評価額は妥当
過去1年のコーラルリゾートヴィラ沖縄恩納の売り出し価格は、不動産情報サイトによると次のような水準です。
| 面積 | 販売価格 |
|---|---|
| 85平米 | 3,980万円 |
| 63平米 | 3,780万円 |
| 85平米 | 4,380万円 |
| 59平米 | 2,800万円 |
| 60平米 | 2,800万円 |
| 63平米 | 3,780万円 |
ポケファンもさすがに2,800万円のものを3千万円以上と評価はしないでしょう。
となると、当該担保物件は60～85平米で、担保評価額は3千万円代後半。
今回の担保評価額は3,370万円ですので、少なくとも過大評価ということはないのでは？
どちらかと言うと、手堅く見積もってるって感じかな？
投資の妥当性
今回は運用期間が6ヶ月と短いことから、返済の目処は一通り立っていると思います。
さらに担保評価額が過大ではなく、LTVも59％と低いです。
少なくとも元本が毀損される可能性は低いと考えます。
以上より、今回の案件は投資の妥当性があると判断します。
僕は20万円で参戦します！
Pocket Fundsingはオススメ
ポケファンって地味ですが、貸金業の経験は豊富です。
それはつまり、貸し倒れになって債権を回収した経験も豊富だということです。
担保ってあるだけでは意味なくて、担保権を実行して元本を回収してなんぼです。
それができなくて問題になっているのがmaneoですよね。
貸金業の世界で20何年もやってきたポケファンは、万が一が起きたときのゼニの回収能力は、もしかしたらソシャレン業界でトップなのでは？と思っています。
ポケファンは僕のスーパーサブです。下記の通りけっこう投資しているよ！
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