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【2019年7月度】ソーシャルレンディングの投資実績を公開します!

ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中の現役投資家がどのように投資しているのか?

2019年7月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

全部オープンにするから参考にしてね!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資したソーシャルレンディング案件

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2019年7月は3つの案件に92万円を投資しました。

件数、金額とも過去最低です!

SBIソーシャルレンディング

投資ストップ継続中

人気ナンバー1のSBIですが、僕は今年に入ってから投資を見合わせています。

不動産Neoの借り手が3回連続で同じであるなど、やはりまだ不安感が強いです。

上場企業の連帯保証付き案件でも出てこない限り、このまま減らし続けることになりそうです。

左野くん
左野くん

SBIを減らすとかソシャレン投資家の中でタロウさんだけだと思うよ。笑

SBI不安視の声が増えつつある

いや、そうは言い切れないような気が。

Neoの3連ちゃんもそうですが、熱海案件しかり、10倍のオーバーローン案件しかり。

匿名化が解除されたことで、むしろSBIの案件リスクが顕在化しています。

そのためか、Twitterや(今はなき)レンダータウンでは、SBIの案件を不安視する声が増えてきています。

投資したあとでキャンセルするとかも、今まであまり見なかった動きですよね。

回収能力も一部上場並みなのか?

一部上場金看板のSBIホールディングスのグループ企業である信頼性は非常に大きい。

ですが、仮に案件がコケたときの対応力、つまり貸金業者としての回収能力は果たして一部上場企業並みなのか?

SBISLにアイフル並みの回収能力が本当にあるのでしょうか?

実際、昨夏にデフォルトが起こった際、案件によっては6割しか回収できなかったじゃないですか。

SBIグループだからという理由での投資は危険なのでは?と思っています。

右田さん
右田さん

最大手のmaneoだからという理由で投資した二の舞になりかねないってことね。

タロウさん
タロウさん

もちろん、maneoと同列には語れないけれど、過度な信頼は危険だと思うよ!

LCレンディング

LCギャランティファンド625号 釧路メディカル

  • 運用期間:3ヶ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:220,000円
  • 税引前利益:3,130円

ソーシャルレンディングを始めて1年。過去最大の絶望的ピンチが到来しました!

左野くん
左野くん

これは7月最大の悲報だったね。

LCレンディングが新規案件の募集を停止

LCレンディングが新規案件の募集を停止することが7月25日に発表されました。

理由は募集業務を代行していたmaneoマーケットからの要請とのことです。

どこに投資せぇっちゅうねん!!!

LCレンディングは僕の最大投資先で、現在も400万円ほど投資中です。

親会社であるLCホールディングスの連帯保証が付くガチガチの案件であり、今後も主力投資先にするつもりでいました。

それが突然のいきなり最終回。

総投資額の3分の1が最終回って、浮いた分をどこに投資せぇっちゅうねん!

右田さん
右田さん

400万円が行き場を失ったんだよね。どこに移すの?

LCレンディング分の移行先

問題は移動先なんですが、思いっきり悩んでいます。SBIは上述の通りちょっと怖い。

CREALFundsFANTAS fundingの新興御三家には、すでに自分なりに目一杯投資中。

問題はクラウドバンクです。

情報公開度が低いことと、太陽光案件が増えすぎてきたことに不安を感じ、投資額をゼロにしたばかりです。

ただ、以前に比べてかなり情報を出すようになってきましたので、上場企業案件に限定して投資しようか検討中です。

みなさんはどうしますか?自分はこうするよってご意見、ぜひお聞かせください。

タロウさん
タロウさん

LCレンディングで浮いた資金をどうするか、マジで頭を痛めています!

OwnersBook

今月も長期案件ばかりだったため投資しませんでした。

OwnersBookへの投資はほぼあきらめになっています。

そろそろ完全に僕の投資対象から外れてしましそうです。ほんと残念。

クラウドバンク

上述の通り、6月末で投資額をゼロにしました。

ただ、以前のクラバンと変わってきているのも事実ですので、一度ゼロベースで見直して再投資の是非を判断します。

FANTAS funding

FANTAS fundingのサイトの画像

僕のイチオシ、FANTAS fundingですが、7月は募集がゼロでした。

初めてじゃないかな?

8月は案件が出ることをメッチャ強く期待します。

CREAL

CREALのサイトの画像・2023新

CREALは今月は投資しませんでした。

理由は募集された案件が2件とも、運用期間が12ヶ月を超えていたからです。

CREALは信頼していますし、積極的に投資したいのですが、マイルールは絶対ですので見送りました。

左野くん
左野くん

あいかわらず徹底して頑固だね!笑

CREALが分別口座を信託銀行に移行

7月の良い方向のビッグニュースは、CREALが分別管理口座を信託銀行に移行したことでした。

投資家の安全性が激的にアップします。

イマイチ評価が低い気が

この件、僕にとってはビッグニュースだったのですが、ブログ等での扱いが極端に少ないんですよね。

ソシャクラ業界初の画期的なことでしたし、安全性に直結する内容ですし。

義務でもないことをCREALがわざわざ手間とコストをかけて実現させたことも大きいし。

CREALの取り組みを評価する記事がもっと出ても良いはずなのに、なんでこんなに評価されないのかな?と。

ちょっとCREALがお気の毒に感じてしまいました。

タロウさん
タロウさん

とりあえず僕は、ムッチャ高く評価し、メッチャ強く支持します!

Funds

インテリックス あんばいファンド#2

  • 運用期間:11ヶ月
  • 利回り:3.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:13,849円

Fundsの抽選制導入の第1号案件に投資しました。

抽選で落選したことは言うまでもありません。

右田さん
右田さん

もはや芸術の域に達したクジ運の悪さだね!笑

募集額が多かったおかげで無事、先着分で投資できました。

これでFundsへの投資額は80万円。あと一歩で大台です。

★投資先としてFundsはオススメです → Funds(公式サイト)

Pocket Funding

沖縄北部ファンド7号

  • 運用期間:6ヶ月
  • 利回り:6.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:5,750円

今年に入ってポケファンには、ほぼ毎月投資しているような気が。

今回の案件は担保がガチガチに硬そうだったので投資しました。

ポケファンもあと一歩で大台到達です。

なかなかメジャーにならないのですが、ポケファン、マジで良いですよ。

クリック合戦になることも滅多にないのでオススメです。

★詳しくはこちらから → Pocket Funding(公式サイト)

LANDNET Funding

ランドネットは一発屋で終わりそうですね。笑

今月はRenosyが戻ってきますので、8月分の投資実績からはランドネットとRenosyを入れ替えると思います。

総投資額

以上をまとめると、7月の総投資は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
LC 社債 5.0% 3ヶ月 22万円 3,130円
Funds 社債 3.0% 11ヶ月 50万円 13,849円
Pocket 不動産 6.0% 6ヶ月 20万円 5,750円
平均/合計 4.7% 6.7ヶ月 92万円 22,729円

投資額は過去最低。100万円を割ったのも初めてです。

最大の原因はLCレンディングが消えたことです。

8月はCREALFundsFANTAS fundingに投資できることを期待していますが、この3社だけでLCレンディングの穴を埋めるのは無理。

クラウドバンクへの再投資の是非を早急に検討します。

現在のソーシャルレンディング投資状況

次は7月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

業者別投資額

7月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
SBIソーシャルレンディング 261万円
LCレンディング 414万円
OwnersBook 65万円
FANTAS funding 270万円
CREAL 50万円
Funds 80万円
Pocket Funding 91万円
LANDNET Funding 50万円
合計 1,281万円

ついにFANTAS fundingがSBIを抜いて2位に浮上しました。

FANTAS fundingは上限を300万円にしていますので、この水準を維持したいです。

問題はCREALFundsです。新興御三家の中でこの2社への投資をなかなか増やせないでいます。

左野くん
左野くん

条件が厳しすぎるんじゃないの?

その通りなんです。期間は最長で12ヶ月とか、担保が鉄壁じゃないとパスとか、僕の注文がうるさすぎるんですよね。

でも小心者ですので。僕にとって都合が良い案件が出るのをひたすら待ちます。

運用期間

運用期間 投資額
5ヶ月以下 528万円
6~10ヶ月 522万円
11ヶ月以上 585万円

運用期間は平均で6.8ヶ月です。

Fundsの11ヶ月があったので、6月に比べて0.2ヶ月長くなりました。

僕は短期案件至上主義なので、今後も平均6ヶ月台を維持していきます。

利回り

利回り 投資額
5%未満 200万円
5%台 392万円
6%台 822万円
7%以上 220万円

利回りは単純平均で5.7%です。

先月に続いて5%台です。良い傾向です。

グリフラやトラトレの10%台はもはや過去の負の記憶です。

今後のソシャレンは5%あれば御の字、6%あれば万々歳くらいの気持ちでやるべきだと思っています。

右田さん
右田さん

7%以上がズラッと並んでいた去年までが異常だったと、考え方を変えた方が良さそうね。

タイプ別

不動産とか再エネとかタイプでの分類です。

タイプ 投資額
不動産ソシャレン 686万円
社債型 529万円
不動産クラファン 420万円

不動産ソシャレンには不動産を担保にするソシャレン案件すべてを含みます。

また、社債型はLCGFとFundsです。

6月に引き続き、再エネ系がない3タイプへの投資です。ってか、不動産が大半になっちゃいましたね。

無理して再エネ系に投資するのもナンセンスなので、今の状態を維持します。

ソーシャルレンディングの分配金

さぁ、お楽しみ、7月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配額
SBIソーシャルレンディング 16,392円
LCレンディング 16,141円
OwnersBook 8,739円
クラウドバンク 561円
FANTAS funding 4,558円
CREAL 1,716円
Funds 1,835円
Pocket Funding 2,231円
LANDNET Funding 0円
7月合計 52,173円
7月までの累計 542,568円

OwnersBookの分配金があったため、7月は5万円台でした。

そして、累計がついに50万円を超えました!

銀行預金から脱出して約1年。銀行に預けっぱなしだった僕のお金が、しっかり働いて50万円稼いでくれました。

左野くん
左野くん

10年前に始めてたら500万円稼げてたのにね。

タロウさん
タロウさん

それを言わんでくれ~。スタートが遅くて悔やんでも悔やみきれないです。涙

投資信託の実績

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

7月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 633,331円 624,468円 -8,863円
ウェルスナビ 240,000円 247,693円 7,693円
合計 873,331円 872,161円 -1,170円

ひふみの赤字が1万円を切りました。投信トータルでの黒字化もあと一歩です。

僕はひふみ投信はつみたてNISAでやっています。

20年ガッツリやるつもりですので、目先は気にせず淡々と続けます。

右田さん
右田さん

と言いながら、赤字だ黒字だって毎月気にしてるよね。笑

7月のソーシャルレンディング投資のまとめ

LCショック

とにかく7月はこれに尽きます。

6月の実績報告で、僕は「LCレンディングに完全シフト」と書きました。

それがわずか1ヶ月でLCショックです。

投資って本当に一瞬先は闇なんですね。怖いなぁ。

クラウドバンク再検討

6月の実績報告では「クラウドバンクから一旦離脱」とも書きました。

それが、LC資金の投資先として再検討することになるとは。

6月から7月にかけてジェットコースターの展開ですね。

でも、起こった事態には対応するしかありませんので。

恐らく上場企業案件に絞って投資を再開することになると思います。

新興御三家への投資を拡大

これも6月に書いたことと同じですが。

ランドネットは一発屋で終わりそうですし、COOLもまだちょっと不安があります。

今月はRenosyが復活しますが、抽選制なので僕が投資できる可能性はゼロです。

SBIは逆に闇が深まったし、SAMURAIは親会社に不安があるし。

そうなると選択肢は新興御三家しかないんですよね。

ということで、8月は御三家中心に攻めていきます!

タロウさん
タロウさん

暑い夏に暑苦しく強気に攻めるよ!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。