【最新】CREALの評判・口コミとデメリット・リスク

【2024年3月6日更新】

超有名な業者ではありますが。

これまで手を出してなかっただけに、不安になりますよね。

 

CREALで投資して大丈夫か？

クラウドファンディングで1億9千万円以上を投資してきて損失ゼロの現役投資家が本音で解説します！

 

結論から言うと以下の通りです。

 

CREALで実際に投資した経験者の立場から、悪いところも含めて徹底的に解説します。

みなさんの投資判断の参考になればうれしいです！

 

 

CREALの概要

それではまず、CREALの概要から見ていきましょう！

 

基本情報

基本情報は以下の通りです。（2024年3月6日現在、利回りと運用期間は直近1年間の傾向）

CREALは不動産クラファン最大手です。

これまでに利払いの遅れや元本割れは起きていません。

●公式サイト：CREAL

 

投資の仕組み

CREALは不動産投資型クラウドファンディングというタイプの投資です。

どんな投資なのか、仕組みを簡単に説明します。

→ 次へＧＯ！

 

不動産投資型クラウドファンディングとは？

不動産投資型クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は次のような投資です。

 

少額でできる手間いらずの不動産投資

不動産クラファンは1万円から投資できます。

また、現物不動産投資で発生する次のような作業は、

すべてクラファン業者が代行します。

不動産クラファンは少額でできる手間いらずな不動産投資です。

 

運営会社と経営者

次に運営会社と経営者です。

 

運営会社はクリアル

CREALを運営するのはクリアル株式会社です。

2021年3月にブリッジ・シー・キャピタルから現在の社名に変更しました。

2022年4月28日に東証グロース市場に上場しています。

 

不動産資産の運用サービスを提供

クリアルはCREALの運営の他に、個人投資家向けに投資用区分マンションの販売を行っています。

また、マンションの他に保育所、ホテルなどの1棟単位での販売も行っており、こちらの売り先は国内外の富裕層や機関投資家です。

あわせて販売した物件の管理も請け負っています。

クリアルは不動産の資産運用サービスの提供を行っている会社です。

 

クリアルの経営状況

クリアルの経営状況は以下の通りです。（連結、単位：百万円、2019年は単体）

ここ数年、急速に業績を拡大しています。

 

経営者は横田大造氏

CREALの経営者は横田大造氏です。

麻布高校、早稲田政経を卒業後、アクセンチュア、オリックスで不動産金融取引に従事。

さらにラサールインベストメント、新生銀行で不動産投資、REITなどに携わった不動産投資のエキスパートです。

 

募集状況

CREALの案件募集の状況を紹介します。

 

募集実績

まず、これまでの募集実績です。（2024年は2月募集分まで）

毎年着実に募集額を増やしており、年間募集額は200億円の大台が見えてきました。

これまですべての案件で募集額の満額を調達しています。

 

募集頻度と1回あたり募集額

次に月平均の募集回数と1回あたりの募集額です。（2024年は2月募集分まで）

運営開始当初は募集額2千万円前後の区分マンション案件が中心でした。

それが、2020年から1棟マンションなど大型案件が中心に。

現在では1回あたりの募集額が平均7億円超にまでになりました。

その結果、募集開始と同時に応募すれば高い確率で投資できるようになっています。

 

償還実績

投資したお金は戻ってきているのか、償還実績は以下の通りです。（2024年3月6日現在）

以前は金額ベースで6割超が償還済みでした。

しかし、ここ数年で募集額が大幅に増えたため、償還率は50％台に下がっています。

早期償還が比較的多い印象です。

 

利回りと運用期間

直近1年間（2023年3月～2024年2月）に募集された案件の利回りと運用期間を見てみます。

 

利回り

利回りは最低3.5％、最高5.1％、平均4.3％でした。

ほとんどの案件が利回り4％以上です。

上場系の業者では3％台が増えているので、CREALの利回りは高めといえます。

 

平均利回りの推移

次に平均利回りの推移です。（2024年は2月募集分まで）

徐々にですが利回りは低下傾向です。

とは言え、他の上場企業系に比べると高い水準を維持しています。

 

運用期間

運用期間は最短18カ月、最長24カ月、平均20.0カ月でした。

以前は18カ月が中心でしたが、2023年6月からはほとんどの案件で24カ月になっています。

さらに2024年からは36カ月の案件も出るようになりました。

他の業者に比べて長めです。

 

手数料

CREALの手数料は以下の通りです。

CREALは入金時と出金時の振込手数料が投資家負担です。

会員登録の際に自分の口座を楽天銀行で登録すれば出金時の振込手数料が安くなります。

●公式サイト：CREAL

CREALのデメリットとリスク

ここからはCREALのデメリットとリスクを見ていきます。

 

元本と利益は保証されない

取得した物件が売却できなければ元本は戻ってきません。

空室で家賃が入らず利益が減る可能性もあります。

投資なのでリスクがあることは理解しておきましょう。

 

途中解約できない

いったん投資すると、原則として途中解約できません。

FAQには「やむを得ない場合」とありますが、不安になったなど個人的事情での解約は認められません。

これも不動産クラファン共通のリスクです。

リスクを避けるため、できるだけ運用期間が短い案件に投資しましょう。

 

劣後出資比率が低い

劣後出資比率が低いほどリスクが高い

出資総額に占める劣後出資（クラファン業者分）の比率を劣後出資比率といいます。

下の例では20％です。

ここでは説明を省きますが、劣後出資比率が低いほどリスクは高くなります。

 

CREALは劣後出資比率が低い

主な業者の劣後出資比率は以下の通りです。

これに対してCREALの劣後出資比率は5％です。

業界最低水準なので注意が必要です。

 

運用期間が長い

CREALは過半数の案件で運用期間が24カ月以上です。

運用期間が長いほどリスクは高まります。

できるだけ運用期間が短い案件を選びましょう。

 

事前入金で出金手数料が投資家負担

事前入金で資金が寝る

CREALは投資する前に入金する事前入金制です。

事前入金では次のような問題が起こります。

 

出金手数料が投資家負担

引き出せますが、CREALでは出金手数料が投資家負担です。

出金先となる自分の口座が楽天銀行の場合、他の銀行よりも出金手数料が安くなります。

CREALで投資する際は楽天銀行を利用しましょう。

 

優待付き案件は少ない

「CREALは優待付き案件があるのでオトク」と言われますが。

2021年の優待付き案件は2件だけでした。

河口湖と博多のホテルが半額です。

 

譲渡は簡単ではない

「途中解約はできないが譲渡ができるので良い」と書いているサイトがありますが。

譲渡できる相手はCREAL会員だけで、自分で探す必要があります。

なので、譲渡は非常に困難です。

●公式サイト：CREAL

CREALのメリットと特長

次はCREALのメリットです。

 

セイムボート出資方式

投資家とCREALが一緒に出資

物件を取得する際、投資家と一緒にCREALもお金を出します。

こうすれば、物件が3,000万円以上で売れないとCREALも損をしますよね？

CREALは高く売ろうと頑張るので投資家が損をするリスクが下がります。

 

セイムボート出資方式で安全性アップ

このように、投資家と業者が共同で出資するのをセイムボート出資方式と言います。

CREALはセイムボート出資方式なので、投資家の安全性が高まります。

 

優先劣後出資方式

投資家への返済が優先される

でも、CREALが頑張っても2,500万円でしか売れないこともあるでしょう。

この場合、戻ってきた2,500万円はまず投資家への返済にあてられます。

CREALが受け取るのは残りの100万円だけです。

CREALが原価割れの損失500万円をかぶる形です。

 

優先劣後出資方式で安全性アップ

このように、

出資の仕方を優先劣後出資方式といいます。

CREALは優先劣後出資方式なので安全性が高まります。

 

運営会社が上場企業

CREALを運営するクリアルは東証グロース上場企業です。

非上場企業に比べて信頼性が高いです。

 

不動産運用管理のプロが運営

CREALを運営するのは不動産運用管理のプロであるクリアルです。

不動産のプロが不動産クラファンを運営するので安全性が高まります。

 

案件の種類が多いのでリスクを分散できる

物件の偏りはリスク

投資対象物件がホテルだけだったとします。

コロナで宿泊需要が落ちると大打撃ですよね？

このように、投資対象物件が偏るとリスクが高まります。

 

CREALは案件の種類が多い

多くのクラファン業者は投資対象物件が1～2種類ですが、CREALは種類が非常に多いです。

CREALならば投資対象が偏らず安全性が高まります。

 

マスターリースを採用

空室リスク

入居者が見つからないと家賃が入らず、投資家が受け取る利益が減りますよね？

これが空室リスクです。

 

マスターリースで空室リスクを回避

この空室リスクを回避する仕組みがマスターリースです。

不動産仲介業者は入居者の有無に関わらずクラファン業者に家賃を払います。

毎月家賃が入るので、投資家は予定通りの利益を得られる。

CREALはマスターリースを採用しているので安全性が高まります。

 

情報が多い

CREALは情報が多い

以下は不動産クラファン3社の情報項目数について調べたものです。

CREALは公開される情報が多いです。

 

動画も出している

CREALは対象物件の動画も出しています。

CREALは情報量が多いので、より正しい投資判断がしやすいです。

 

信託銀行で分別管理

普通の銀行での分別管理は安全ではない

「分別管理なので安全」という文言をよく見ますが。

ほとんどの業者で分別管理口座は普通の銀行の口座です。

普通の銀行での分別管理は次の2点で安全とは言えません。

 

信託銀行での分別管理は安全

これが普通の銀行ではなく信託銀行での分別管理ならば、さきほどの問題は解決されます。

CREALは信託銀行で分別管理をしているので安全性が高いです。

 

元本保証ではない

なお、分別管理の対象はデポジット口座内のお金だけです。

投資した元本の安全性が高まるわけではありません。

もちろん、元本保証ではないので注意が必要です。

 

利回りが高め

CREALは利回り4％台の案件が多いです。

最近は利回り3％台の業者が増えていますよね？

CREALの4％台は大手業者の中では高いです。

 

比較的投資しやすい

最近のCREALは1回の募集額が数億円と大きいです。

なので、募集開始と同時に応募すれば高い確率で投資できます。

大手業者の中では投資しやすいです。

 

少額から投資できる

CREALの最低出資額は1万円です。

1万円から投資できるので、資金に余裕がない人でも資産運用ができます。

 

分配金が毎月払い

分配金が満期一括払いの場合、運用期間が終わるまで分配金は受け取れません。

これに対してCREALは毎月払いです。

運用期間の終了を待たずに分配金を再投資できるので、投資効率が高まります。

●公式サイト：CREAL

CREALの評判と口コミ

CREALの評判と口コミを紹介します。

 

ネガティブな評判と口コミ

競争率が高く投資しにくい

 

募集開始から数分で終わることもある

CREALは人気業者なので投資しにくいです。

ただ、募集開始と同時に応募すれば高い確率で投資できます。

 

事前入金しないと投資できない

 

入金がムダになることがある

事前入金制なので、クリック合戦に負けると資金が寝る点が短所です。

 

運用期間が長い

 

早期償還がある

多くはないですが早期償還もあります。

 

ポジティブな評判と口コミ

過去に遅延や元本割れがない

 

投資できる

CREALは募集開始ジャストで応募すれば投資できることが多いです。

2案件同時募集で両方とも投資できたという声もあります。

1回の募集額が数億円と大きいので、抽選方式の業者より投資しやすいと感じます。

 

分配金を毎月もらえる

大半の業者が満期一括分配なので、毎月分配なのもCREALの魅力です。

 

物件の種類が多い

 

少額から投資できる

 

退会手続きが簡単

 

地震の影響の案内がすぐに来た

投資対象物件が地震の被害を受けていないか迅速に案内する姿勢は好感が持てます。

●公式サイト：CREAL

CREALの注意点と対策

CREALで投資する際の注意点と対策です。

 

大型物件を自社買取できない

CREALの最大のリスクは「大型物件を自社買取できない」だろうことです。

 

自社買取という奥の手

不動産クラファンでは物件を売却した代金で投資家に元本を返します。

しかし、買い手がつかないなど売却できないこともあります。

その場合、

ことが可能です。

 

CREALは自社買取できるか？

では、この自社買取をCREALはできるか？

投資対象が数億円の1棟マンション中心ですので、複数の案件で売却できなくなった場合は難しいと思います。

そのような事態になった時、自社買取できず買い手が見つかるまで運用期間を延長することになるのでは？

これが僕が考えるCREALのリスクです。

 

資金力のある業者を併用する

考えられる対策の1つが、資金力のある業者を併用することです。

資金力がある業者ならば大型物件でも自社買取できるでしょう。

CREALだけで投資するのではなく資金力のある業者も併用することで、投資全体でのリスクを下げられます。

具体的には以下の3社をおすすめします。

 

ジョイントアルファ

運営会社の穴吹興産は香川県に本社を置く東証スタンダード上場企業です。

創業から50年以上の歴史を持ち、グループ売上高1千億円、純資産は300億円を超えます。

ジョイントアルファは高松ホテル案件で自社買取をした実績があります。

併用する業者としてイチオシです。

→ ジョイントアルファを見てみる

 

Rimple

親会社が東証プライム上場企業の投資用マンション販売業者です。

純資産は数十億円とジョイントアルファには劣りますが、21期連続増収増益と経営状態は盤石です。

僕はこれまでに2千万円以上を投資しています。

→ Rimpleを見てみる

 

プレファン

運営会社は東証スタンダード上場企業で、投資用マンション販売が主力事業です。

プレファンを運営する目的は、プレファンで不動産投資に興味を持つ → 投資用マンションを購入、につなげる。

つまり、本業のための営業ツールです。

プレファンで損をさせるとマンションを買ってもらえなくなるので、安全性はかなり高いでしょう。

→ プレファンを見てみる

CREALでの僕の投資実績

CREALでの僕の投資実績を公開します。

 

僕の投資実績

これまでにCREALで投資したのは以下の案件です。

これまで分配の遅れはなく元本もすべて戻ってきています。

 

大型案件を避けている

上述の通り、CREALの大型案件にはリスクがあります。

なので、僕はCREALでは区分マンション案件だけに投資しています。

最近、CREALは区分マンション案件を出しておらず、それで投資できていないだけです。

 

多くの業者を併用する

なぜ僕は区分マンション案件が出るまで待てるのか？

それは、これまでに100社以上の業者で会員登録しており、他にいくらでも投資先があるからです。

常に20社以上の業者で投資中です。

利用する業者を増やせば分散投資でリスクも下がります。

 

僕のオススメ業者はこちらの記事で紹介しているので参考にしてください。

【2024年4月更新】不動産クラウドファンディングおすすめ9社

【2024年4月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。累計投資額2億円の現役投資家が信頼性、安全性などを5段階で評価しオススメの不動産投資型クラウドファンディング（不動産クラファン）を紹介します。

asean-info.net

2024.04.01

【2024年4月更新】ソーシャルレンディングおすすめ厳選8社

【2024年4月1日更新】「どの業者が良いか分からない！」という方へ。ソシャレンと不動産クラファンで累計投資2億円の現役投資家が信頼性、安全性など5段階評価し、初心者にオススメのソーシャルレンディング業者を紹介します。

asean-info.net

2024.04.01

 

こちらの記事はソシャレン、クラファン、全業者のリストです。

ソーシャルレンディング・不動産クラファン全123業者の一覧

【2024年4月1日更新】全123業者（ソーシャルレンディング24社、不動産投資型クラウドファンディング90社、その他のクラファン9社）の一覧リストです。見落としがないかのチェックに活用してください。

asean-info.net

2024.04.01

CREALの会員登録の注意点

会員登録の際の注意点を箇条書きで紹介します。

 

会員登録のポイント

条件

• 20歳以上80歳未満
• 法人登録も可能

 

手続きの流れ

• 他の業者と同じ
• スマホで本人確認をするeKYCに対応
  • ハガキの受け取り不要
• 画像アップロードでの会員登録も可能
  • 本人確認のハガキ（転送不可簡易書留）が届く
  • ハガキ到着から1日以内に登録完了
  • 本人確認IDなどの入力は不要

 

本人確認資料として使えるものの例

※eKYCは上から3つの中の1点

• マイナンバーカード
• 運転免許証
• 在留カード
• パスポート
• 住民基本台帳カード
• 特別永住者証明書
• 運転経歴証明書

 

マイナンバーの扱い

• マイナンバーの登録が必要
  • 会員登録後に登録
• 以下のいずれかをマイページから提出
  • マイナンバーカード
  • 個人番号通知カード＋本人確認書類
  • 住民票＋本人確認書類

 

提携銀行

• 楽天銀行
• 同行から振り込めば振込手数料は無料
• 自分の口座を同行で登録すれば出金手数料52円/回

 

所要日数の目安

• eKYCの場合：1〜3営業日
• ハガキの場合：3〜5営業日

 

会員登録の注意点

入金時の注意

• 必ず本人名義の口座から振り込む
• 会員登録時に登録した口座以外からでも可

●公式サイト：CREAL

CREALのまとめ

最後にCREALのポイントをまとめます。

 

CREALのポイント

ポイントは以下の通りです。

 

CREALを上手に活用しよう

CREALは業界最大手で実績も豊富です。

利回りは4％台で、3％台の業者が増えている中で上場企業系としては高め。

募集額が大きく投資しやすい点も魅力です。

クラファン投資でCREALを活用しない手はないでしょう。

投資しない限り手数料はゼロですし、退会もスマホで簡単にできます。

良い案件が出たらすぐ応募できるように、会員登録だけはしておきましょう。

→ CREALで会員登録する（無料）