当ブログは広告を含みます

公務員もソーシャルレンディングと不動産クラファンで投資OK

左野くん
左野くん

公務員はソシャレンやっても良いの?

右田さん
右田さん

公務員の不動産クラファンって禁止なのかな?

何かと制約が多い公務員ですので心配ですよね。

結論から言うと次の通りです。

  1. ソーシャルレンディングや
  2. 不動産投資型クラウドファンディングで
  3. 公務員が投資するのは
  4. 原則OK

以下、法令などの規定をもとに解説していきます。

タロウさん
タロウさん

人事院などに問い合わせた回答も紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

公務員の副業は原則禁止

まず大前提として、公務員の副業は原則禁止です。

タロウさん
タロウさん

ご存じの方は次に飛んでください!

次へGO!

 

1.一般職国家公務員の副業

一般職国家公務員の副業は国家公務員法で規制されています。

被雇用者としての副業は原則禁止

コンビニのレジ打ちなど雇われる立場での副業は原則禁止です。

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。(国家公務員法第104条

報酬を得て事業、事務などを行うにはすべて許可を要するとされています。

ダメと明記はしていませんが、普通に考えてアウトでしょう。

人事院もこの条文を副業禁止の根拠としています。

左野くん
左野くん

許可を取ればOKだけど、基本的に許可は出ないよってことか。

自営業も原則禁止

また、営利企業の役員になることや、自営業を営むことも原則として禁止されています。

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。(国家公務員法第103条第1項

自ら営利企業(=営利を目的とする私企業)を営んではならない。

ここで言う私企業には個人企業や自営業者、個人事業主も含まれます。

ですので、副業で自営業を営むことも原則として禁止です。

右田さん
右田さん

原則として?

承認を得た場合は営利目的の副業も可能

なぜ「原則として禁止」なのかと言うと、第1項に続く第2項で次のように定められているからです。

前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。(国家公務員法第103条第2項

つまり、

  1. 公務員の副業は基本アウトだけど
  2. 人事院規則の定めに基づき
  3. 人事院のOKを得た場合は
  4. 公務員も営利目的の副業ができる

ということです。

左野くん
左野くん

人事院規則って?

人事院規則14-8

ここで言う人事院規則とは昭和25年人事院規則14-8です。

第1項で次のように定められています。

職員が営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね又は自ら営利企業を営むこと(以下「役員兼業等」という。)については、人事院又は次項の規定により委任を受けた者は、その職員の占めている官職と当該営利企業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがなく、かつ、営利企業に従事しても職務の遂行に支障がないと認められる場合であって法の精神に反しないと認められる場合として人事院が定める場合のほかは、法第百三条第二項の規定により、これを承認することができない。(人事院規則14-8第1項

長いので要約すると、

  1. 一般職国家公務員が
  2. 営利企業で役員等になること
  3. または、自営することについて
  4. 人事院(受任者を含む)は
  5. 問題ないと人事院が定めた場合を除き
  6. OKを出せない

自営などの副業については、人事院が定めた場合を除いてOKは出せない。

それはつまり、人事院が定めた場合は副業OKということです。

では、人事院が定めた場合とは何なのでしょうか?

タロウさん
タロウさん

公務員の副業がOKになる条件です!

昭和31年8月23日職職第599号

それを定めているのが、1956年に人事院職員福祉局職員福祉課が出した人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)の運用についてという通達です。

まず、認められる自営の内容について、第3項と第4項で次のように定めています。

  1. 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏など
    • 大規模に経営され営利が主目的と客観的に判断される場合を除く
  2. 以下のすべてを満たす不動産の賃貸
    • 戸建住宅の場合は5棟未満
    • 集合住宅の場合は10室未満
    • 土地の場合は賃貸契約数が10件未満
    • 映画館、ゴルフ練習場などを設けていない
    • 旅館、ホテルなどに用いられていない
    • 賃貸料収入(3を含む)が年間500万円未満
  3. 以下のすべてを満たす駐車場の賃貸
    • 建築物、機械設備を設けていない
    • 駐車台数が10台未満
    • 賃貸料収入(2を含む)が年間500万円未満
  4. 太陽光発電
    • 定格出力10kw未満の場合に限る

そして、人事院が定めた場合については第5項で次のように定めています。

  1. 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏などは以下のすべてを満たす場合
    • 当該職員を当該事業の責任者にしていない ※
    • 当該事業が相続などで家業を継承したものである
  2. 不動産、駐車場の賃貸は以下のすべてを満たす場合
    • 入居者募集、賃貸料の集金などの管理業務を事業者に委託する ※
  3. 太陽光発電は以下のすべてを満たす場合
    • 発電設備の維持管理などの管理業務を事業者に委託する ※
  4. 上記1~3のいずれについても以下のすべてを満たす場合
    • 当該事業に当該職員の地位を乱用する恐れがない
    • 公務の公正性、信頼性の確保に支障が生じない

イメージとしては、実家が農家で田植えの手伝いをするとか、親から相続したアパートで家賃収入があるとか、そういうのはOKって感じです。

※印の規定は副業によって公務の遂行に支障を出さないためです。(公務員の職務専念義務、国家公務員法第101条

一般職国家公務員は一部例外を除いて副業禁止

以上より、一般職国家公務員は次の場合を除いて副業はできません。

  1. 自営業(個人事業主、フリーランス等を含む)
    • 農業や不動産賃貸などで
    • 一定の規模以下であり
    • 公務の遂行に影響が及ばず
    • 役所からOKをもらった場合
  2. 被雇用者(アルバイト等を含む)
    • 役所からOKをもらった場合

ということで、一定規模以下の不動産賃貸などを除いて、一般職国家公務員の副業は実質的に禁止です。

右田さん
右田さん

公務員は何かと不自由ね…

 

2.特別職国家公務員の副業

特別職の国家公務員の副業も同様に規制されています。いくつか例を挙げます。

自衛隊員の副業

原則として副業禁止です。

隊員は、営利を目的とする会社その他の団体の役員若しくは顧問の地位その他これらに相当する地位につき、又は自ら営利企業を営んではならない。(自衛隊法第62条第1項

例外的に認められるものについても、同条第2項、自衛隊法施行規則第61条で、防衛大臣等の承認を受けることを義務付けています。

また、自衛隊員にも職務専念義務がある(自衛隊法第60条)ため、例えば陸上自衛隊は兼業等の承認基準についての通達の中で、職務遂行に支障を及ぼさないことを複数の条件で挙げています。

左野くん
左野くん

バイトの夜勤で疲れた自衛隊員がF35を操縦とか怖いよねw

裁判所職員の副業

裁判所職員には裁判所職員臨時措置法などにより、副業については国家公務員法と人事院規則14-8などが準用されます。

このため、一般職国家公務員と同様に副業が規制されます。

裁判官の副業

営利目的の業務を行うことが禁じられています。

裁判官は、在任中、左の行為をすることができない。(中略)
三 商業を営み、その他金銭上の利益を目的とする業務を行うこと。(裁判所法第52条

国会職員の副業

営利目的の業務を行うことが禁じられています。

国会職員は、営利を目的とする事業団体の役員又は職員その他の使用人となり、又は営利を目的とする事業に従事することができない。(国会職員法第21条

タロウさん
タロウさん

国会議員ではなく国会職員です!

 

3.地方公務員の副業

副業は原則として禁止

地方公務員の副業について地方公務員法第38条は次のように定めています。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員については、この限りでない。(地方公務員法第38条第1項

つまり、以下の行為については非常勤職員を除いて許可が必要です。

  • 営利企業の役員等になる
  • 自営する(自営業、フリーランスなど)
  • 被雇用者となる(アルバイトなど)

では、許可を得れば何でも副業できるのかと言うと、そうではありません。

公益性の高い事業に限られる

まず、許可の基準は各自治体が定めることになっていますが、実際に基準を定めているのは全自治体の4割に過ぎません。

また、その基準を公表しているのはそのうちの半分にとどまっています。(「営利企業への従事等に係る任命権者の許可等に関する調査 (勤務条件等に関する附帯調査)」の結果等について:2020年1月10日 総務省自治行政局公務員部公務員課)

実際に兼業を許可している事例としては、長野県、福井県、奈良県生駒市、兵庫県神戸市、宮崎県新富町の兼業促進制度などが挙げられます。

しかし、許可されているのは、

  • NPO法人での活動
  • 障害者支援

など、公益性の高い事業に限られています。(地方公務員の社会貢献活動に関する兼業について:総務省)

地方公務員の副業は原則禁止

ですので、特別なケースを除いて地方公務員の副業は禁止です。

公務員が退勤後にセブンイレブンでレジ打ちをすることが許可されるわけではありません。

右田さん
右田さん

国も地方も公務員の副業は原則アウトってことね。

投資は副業にあたらない

ここまで見てきた通り、特別な場合を除いて公務員の副業は認められません。

では、投資は副業にあたるのでしょうか?

左野くん
左野くん

副業にあたるのなら、公務員の投資はアウトになるね。

 

役所に聞いてみた

いろいろ調べたのですが、投資が副業にあたるかを明確に定めた規定は見つかりませんでした。

そこで、公務員の投資、ソシャレン、クラファンに関係しそうな役所にメールで問い合わせてみました。

  • 人事院:国家公務員のソシャクラはOKか?
  • 総務省:地方公務員のソシャクラはOKか?
  • 金融庁:公務員のソシャレンはOKか?
  • 国土交通省:公務員の不動産クラファンはOKか?

このうち、人事院と総務省から回答をいただきました。

タロウさん
タロウさん

あざっす!

 

資産運用ならばOK

まず、人事院、総務省ともにソシャレン、不動産クラファンがOKかの明言は差し控えました。(個別の具体的な投資内容等が分からないため)

その代わり、投資全般に対する一般論として次のように回答しました。

人事院の回答 「株取引等の資産運用については、一般に、社会通念上資産の運用に過ぎず、「事業」に至らない規模であれば、自営兼業には該当しないと考えられ、個人的に株取引等を行い、利益を得たことのみをもってただちに国公法第103条第1項に抵触することはないものと考えられます。
一方、営利を主目的とする「事業」を経営している(実態がある)場合には、国公法第103条第1項の規制対象である自営兼業に該当します。」

総務省の回答 「例えば株式投資の場合、その職員が出資者にとどまる場合には一般的に①~③(注、私企業の役員の兼職や自営業のこと)には該当しません

ともに趣旨としては、

  • 資産運用の範囲ならばOK
  • 事業レベルになるとアウト

ということのようです。

2つの違いをもう少し現実的に説明すると、

公務員がソシャレンと不動産クラファンで口座を開設し、自分の給料や預貯金の範囲内でコツコツと投資するレベルならばOK。
公務員がソシャレンと不動産クラファンで口座を開設し、地元の銀行から10億円を借り入れ、クリック合戦要員でバイトを20人雇い、募集開始ジャストタイムでF5押下し、1千万円単位でジャンジャンバンバンドカンドカンと投資し、儲かって儲かってしょうがなくて、公務員やらアホらしゅうてやってられんわ ┐(´д`)┌ヤレヤレ レベルになるとアウト。

ってことです。

右田さん
右田さん

たとえが極端だよ。笑

 

不動産を取得しなければ承認不要

人事院からは不動産クラファンについて言及がありました。

不動産特定共同事業を利用した不動産投資型クラウドファンディングについては、(中略)不動産を共有名義で取得し、その賃貸によって利益を得るような場合には、不動産賃貸業を営むものとして、承認を得る必要があることも想定されます。

不動産クラファンで不動産を取得する場合は不動産賃貸業に該当するので、上の方で書いた通り人事院の承認が必要、ということです。

これ、何のことかと言いますと、不動産クラファンには3つの種類があります。(不動産特定共同事業法第2条第3項

  • 任意組合型
  • 匿名組合型
  • 賃貸型

このうち、任意組合型と賃貸型では投資家が不動産を取得します。

これに対して匿名組合型では投資家は出資だけで不動産の取得はしません。(不動産クラファン業者が取得します。)

そして、CREALやRimpleなどいわゆる不動産クラファンはすべて匿名組合型です。

ですので、CREALなどでは投資家は不動産を取得しないため、人事院の回答にある「不動産賃貸業を営むもの」には該当しません

左野くん
左野くん

SYLA FUNDINGとかも、やってOKってことだね。

 

業者も公務員の会員登録を想定している

また、ソシャレン、不動産クラファン各社も公務員が会員登録して投資することを想定しています。

ほとんどの業者で会員登録の際に職業を登録するのですが、CREAL

Funds

Rimple

職業の選択肢に公務員を入れています。

公務員がソシャレン、不動産クラファンをやってはいけないならば、職業の選択肢に入れないでしょう。

 

公務員のソシャクラはOK

以上より、

  1. ソーシャルレンディングや
  2. 不動産投資型クラウドファンディングで
  3. 公務員が投資するのは
  4. 資産運用レベルであればOK

です。

タロウさん
タロウさん

ドンドンやってください!

 

最終判断は任命権者

なお、人事院、総務省ともに、回答の最後に断り書きがありました。

人事院の回答 「国家公務員の方から同様の相談を受けた場合には、自営兼業の承認は各府省等の任命権者が行うものとなっておりますので、実際に投資を行う前に、お勤めの人事当局に御相談いただくよう御案内していることを申し添えます。」

総務省の回答 「いずれにしましても、実情に応じて各任命権者が判断することとなります。」

つまり、

  1. 基本的にソシャクラやってOKだけど
  2. ケースバイケースの部分もあるので
  3. 最終的にOKかはボスの判断次第

ということです。

心配な方は事前に人事などに相談しておくと良いでしょう。

以上、公務員がソシャレン、不動産クラファンをやって良いかについてでした。

タロウさん
タロウさん

公務員も投資でお金を増やしましょう!

 

ソーシャルレンディングの始め方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ソーシャルレンディングとは?【知識ゼロからの始め方入門】
累計投資額6千万円、ソシャレン歴3年の現役投資家が、ソシャレンの仕組み、利回り、儲かるか、他の投資との比較、デメリット、リスク、特長、始め方、よくある質問、失敗しない注意点、安全優先の上手なやり方、おすすめ業者などを解説します。

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。