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ONIGIRI Fundingの第1号案件に100万円を投資しました!

ONIGIRI Fundingの第1号案件に投資しました。

投資額はズバリ100万円です!

タロウさん
タロウさん

理由を説明します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

ONIGIRI Fundingとは?

まず簡単にONIGIRI Fundingの紹介です。

 

新登場の不動産クラファン

ONIGIRI Fundingは2020年9月に運営を開始した不動産クラファンです。

  • ONIGIRI Funding
  • 運営開始:2020年9月27日
  • 利回り:8%
  • 運用期間:6カ月
  • 最低投資額:1万円
  • 劣後出資比率:30%
  • 手数料:入金時の振込手数料のみ投資家負担
  • 投資対象:神奈川県内の不動産

当面の間、利回りは8%で続けるようです。

 

横浜の不動産会社が運営

運営会社は横浜の不動産会社「きらめき不動産」です。

  • 運営会社:きらめき不動産株式会社
  • 所在地:横浜市西区桜木町5-26-12
  • 代表者:代表取締役 後藤聡志
  • 設立:2008年7月
  • 資本金:1億円
  • 業務内容:不動産売買、管理、投資コンサル他

 

第1号案件は硬い

不動産クラファン、ソシャレンともに第1号案件は硬いです。

グリフラやクラリですら、第1号案件は償還させています。

ONIGIRI Fundingも硬い案件を出してくるはず。

僕は10~20万円で投資する予定でした。

右田さん
右田さん

それがなんで100万円になったの?

タロウさん
タロウさん

理由があります!

ONIGIRI Funding 第1号案件

記念すべきONIGIRI Fundingの第1号案件はこちらです。

 

第1号 グランツ・シュロス

  • 利回り:8.0%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:700万円
  • 募集方式:先着順
  • 分配・償還方式:満期一括

サイトでは募集額1,000万円となっていましたが、出資総額1,000万円です。

  • 出資総額:1,000万円
    • 投資家分:700万円
    • 事業者分:300万円

投資家分の700万円が募集総額であり、劣後出資比率30%です。

タロウさん
タロウさん

成立前書面に書かれています!

出資総額1,000万円対象物件は神奈川県藤沢市にある雑居ビルの27平米分です。

  • 物件名:グランツ・シュロス
  • 所在地:藤沢市鵠沼海岸6丁目8-11
  • 物件種:雑居ビル
  • 構造:RC造3階建て
  • 総戸数:11戸
  • 築年:2003年8月
  • 最寄り:江ノ島線鵠沼海岸徒歩10分
  • 所有者:きらめき不動産

所有者がONIGIRI Fundingの運営会社であるきらめき不動産である点がポイントです。

 

運用の構図

運用はごくごく一般的な不動産クラファンです。

  1. 投資家ときらめき不動産で1,000万円を出資
  2. きらめき不動産から1,000万円で物件を取得
  3. 保有中は賃貸で運用(月額賃料7万円)
  4. 運用期間の最後で第三者に売却
  5. 運用益と売却益を投資家に分配
  6. 売却代金で投資家に元本を償還

上述の通り投資家分の出資700万円は優先出資です。

ですので、物件が700万円以上で売れれば投資家のお金はすべて戻ってきます。

左野くん
左野くん

ごくごく普通の不動産クラファンだね。

タロウさん
タロウさん

と思ったのですが…

根抵当権が付いていた!

ごくごく普通じゃない点があったのです。

 

対象物件に根抵当権が

成立前書面を読んでいると気になる記載が。

投資対象の雑居ビルに根抵当権が設定されているのです。

 

運転資金用の担保

成立前書面に添付の全部事項証明書を読んでみると、

  • 債務者:きらめき不動産
  • 根抵当権者:某地方銀行

融資を受けるのは所有者であるきらめき不動産。

融資するのは某地方銀行。

この雑居ビル、きらめき不動産が運転資金を借りるための担保です!

タロウさん
タロウさん

このこと自体はまったく問題ありません!

 

この物件は売却できない

これが個人の抵当権であれば、

  1. 抵当権を抹消する条件で売却し
  2. 売却代金(+自己資金)で借入金を返済し
  3. 抵当権を抹消し
  4. 買い手に所有権を移す

という形で物件を売却することも可能でしょう。

ですが、今回の雑居ビルは法人の根抵当権です。

現時点での借入金の有無に関わらず、売らないでしょ、普通?

タロウさん
タロウさん

間違ってたら教えて下さい!

ONIGIRI Funding第1号はガチガチに硬かった

これで僕の投資方針が変わりました。

 

投資元本は必ず戻ってくる

第三者への売却が行われないとなると、考えられるパターンは一つです。

  1. 投資家ときらめき不動産で1,000万円を出資
  2. きらめき不動産から1,000万円で物件を取得
  3. 保有中は賃貸で運用(月額賃料7万円)
  4. 運用期間の最後できらめき不動産が1,000万円で買い戻す
  5. 運用益を投資家に分配
  6. 投資家に元本を償還

第三者への売却は行わず、きらめき不動産が買い戻す。

第三者に700万円未満で売却するなどありえない。

なので、投資元本はほぼ100%間違いなく戻ってきます

 

分配金も受け取れる

分配金についても問題ありません。

物件の月額賃料は7万円で、運用期間は6カ月です。

  • 家賃収入:7万円×6カ月=42万円

これに対して分配金の総額は、

  • 募集額:700万円
  • 利回り:8%
  • 運用期間:6カ月
  • → 分配金:700万円×8%÷12カ月×6カ月=28万円

諸経費が発生したとしても余裕で支払えます。

 

ガチガチに硬い案件だった

以上より、

  • 投資元本:ほぼ確実に戻ってくる
  • 分配金:ほぼ確実に支払われる

ONIGIRI Funding第1号案件はガチガチに硬い案件だったのです。

タロウさん
タロウさん

それで投資額を100万円に増やしました!

ONIGIRI Fundingの今後に期待

初回なので硬いと予想はしていましたが、予想以上の硬さでした。

しかも、8%の高利回り。

僕は基本、7%を超える案件には投資しないのですが、第1号は話が別です。

第2号はどんな案件が登場するのか?

美味しいおにぎりが出ることに期待です!

ONIGIRI Funding

タロウさん
タロウさん

おかかが好きです!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。