CREALドムス・スタイル目黒不動前に投資するか?【案件分析】

CREALの第35号案件「ドムス・スタイル目黒不動前」。

12月7日20時より募集開始です!

この案件に投資するか、案件を分析しました。

タロウさん
タロウさん

今回は投資しやすいですよ~!

ドムス・スタイル目黒不動前の概要

それでは案件の概要から紹介します。

 

CREALとは?

CREALは不動産運用業のブリッジ・シー・キャピタル(以下、BCC)が運営する不動産クラファンです。

サービス名CREAL
運営会社ブリッジ・シー・キャピタル
運営開始2018年11月
最低投資額1万円
利回り3.0~6.5%
運用期間4~24カ月

これまでに66億円の応募を集めた業界最大手です。

タロウさん
タロウさん

人気面でも最大手です!

CREALについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】CREALの評判や口コミ、他社との比較、僕の投資実績
【2022年5月16日更新】累計投資額1億700万円の現役投資家が、CREAL(クリアル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。CREALでの僕の投資実績も公開します。

 

案件の概要

今回の案件の概要は以下の通りです。

  • 案件名:ドムス・スタイル目黒不動前
  • 利回り:6%
    • 家賃収益から:2.3%
    • 売却益から:3.7%
  • 運用期間:12カ月
  • 募集総額:3億7,800万円
  • 劣後出資比率:5%
  • 募集開始:12月7日20時
  • 募集方式:先着式
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:なし

 

利回りに注意

BCCのグループ会社が物件をマスターリースで借り上げます。

ですので、家賃部分の利回り2.3%は確実に入ってきます。(倒産などがない限り)

  • 利回り:6%
    • 家賃収益から:2.3%
    • 売却益から:3.7%

これに対して売却益部分の3.7%は保証されていません

極端な話、物件が売れなければ売却益部分はゼロです。

左野くん
左野くん

ってか、元本が戻ってこなくなる…

 

募集額が多いので確実に投資できる

その一方でナイスなのは、募集額が多いので確実に投資できることです。

CREALで3億円以上の案件が募集されたのは過去に10回です。

そのうち、その日のうちに応募満了で募集が終わったのは2回だけです。

案件名募集額所要日数
アマネク浅草吾妻橋8億8,000万円25日
さくらさくみらい4億5,000万円23日
SOLA沖縄学園8億3,800万円21日
Q Stay上野4億6,500万円4日
関町北保育園3億8,300万円16日
ココファン旗の台4億6,900万円17日
両国駅前ビル3億5,900万円1日
Rakuten STAY那覇7億3,500万円17日
グローバルキッズ3億6,600万円1日
上野オフィス4億6,500万円10日

今回もクリック合戦にはならず、確実に投資できるでしょう。

右田さん
右田さん

CREALで投資するチャンスだよ!

 

投資対象物件

投資対象の物件は目黒区の1棟マンションです。

  • 物件名:ドムス・スタイル目黒不動前
  • 所在地:目黒区下目黒2丁目14-8
  • 築年:2020年11月
  • 構造:SR5階建て(地下1階付)
  • 最寄り:東急不動前駅6分、JR目黒駅10分

20平米のワンルームが9室、40平米の1LDKが4戸です。

1LDKの内、3戸は1階+地下1階のメゾネットタイプ、1戸はルーフバルコニー付きです。

タロウさん
タロウさん

老後はルーフバルコニーで家庭菜園をするのが夢です!

左野くん
左野くん

ささやかな庶民すぎてワロタ。

ドムスはBCCの自社ブランド

ちなみに、物件名の「ドムス」スタイル目黒不動前ですが。

BCCのグループ会社に「ドムスレジデンシャルエステート」があります。

不動産の運用管理をしていますが、かつてはマンションの開発業者で、バブル期には麻布や青山などで超高級マンションを多く手掛けました。

おそらく今でもBCCが自社ブランドとして商標権を持っているのでしょう。

ドムス・スタイル目黒不動前の案件分析

それでは案件分析です。

 

焦点は3億7,800万円で売れるか

上述の通り、利回り6%のうちの3.7%を取れるかは売却価格次第です。

ただ、僕にとって分配金はオマケのようなもの。

最重点は投資元本を回収できるかです。

右田さん
右田さん

資産運用の要所は増やすことより減らさないこと。

  • 出資総額:3億9,800万円
    • 投資家分:3億7,800万円
    • BCC分:2,000万円

今回の投資家分の出資額は3億7,800万円。

したがって、焦点は物件が3億7,800万円で売れるかです。

タロウさん
タロウさん

3億7,800万円で売れれば元本が戻ってきます!

 

表面利回りから逆算で出す

さて、どうやって物件価格を推定するかですが。

表面利回りから逆算で算出します。

いやいや、もちろん、

  • 満室前提の表面利回りなどファンタジー!
  • 経費を見込まない時点で詐欺同然!
  • 不動産サイトの価格は大本営発表!

などなど、ご批判はあるでしょう。

が、僕は不動産ド素人ですし、経費がいくらかかるかとか分かりません

左野くん
左野くん

会員限定情報に書いてるよ。

タロウさん
タロウさん

あ、それを転載すれば良いか!

右田さん
右田さん

ダメ!

ですので、表面利回りからの逆算で物件価格を推定してみます。

良いんです。自分なりの根拠を持つことが大切。

 

物件価格は3億~4億6千万円

不動産情報サイトで以下の条件に当てはまる物件を探してみました。

  • 築5年以内
  • 駅から徒歩10分以内
  • RCまたはSRC
  • ワンルーム~1LDK
  • 渋谷、目黒、品川区で立地条件が近い

あてはまったのは3物件です。

最寄り築年構造戸数利回り
目黒線西小山8分2021年3月RC4階13戸4.67%
山手線大崎10分2020年3月RC4階11戸4.5%
山手線大崎6分2020年2月RC5階13戸4.6%
左野くん
左野くん

大崎ときたか…

ただ、上の条件だと他の地域も含めておおむね4~6%でした。

そこで、表面利回りが4~6%だとして出してみます。

こちらのサイトより満室での年間賃料は1,848万円とします。(本来は礼金とかその他の収入も含めます)

そして表面利回りから逆算すると、物件価格は次のようになります。

  • 表面利回り4%の場合
    • 1,848万円÷4%=4億6,200万円
  • 表面利回り5%の場合
    • 1,848万円÷5%=3億6,960万円
  • 表面利回り6%の場合
    • 1,848万円÷6%=3億800万円

3億800万円から4億6,200万円となりました。

右田さん
右田さん

で、3億7,800万円で売れるの?

タロウさん
タロウさん

あ、あぅぅ…

左野くん
左野くん

微妙な結果w

困ったなぁ…

ドムス・スタイル目黒不動前の投資判断

困った状態で投資判断です。

 

売れなければ延長の可能性が大

今回の案件を考える上で、念頭に置かざるを得ないのがQ Stay and lounge上野案件です。

対象物件のホテルが売却できず、上野オフィス案件として再募集となりました。

上野案件に投資していた僕は命拾いさせてもらったのですが。

この一件で次のことが明らかになりました。

  1. 募集額が大きい案件が売却できない局面では
  2. BCCが物件を自社で買い取れないor買い取らない
  3. 可能性がある

売却できない場合にBCCが自社で買い取る形での運用終了は期待薄です。

今回の案件では延長期間が最大5年であることも頭に置いておくべきでしょう。

右田さん
右田さん

5年かぁ…

 

想定されるシナリオ

今回の案件がどのように終了するか?

4つのシナリオが考えられます。

1.安値で売却

3億7,800万円を下回る安値で売却するケースです。

この場合、投資家の元本の一部が戻ってこなくなります

ただ、延長という選択肢があるのにBCCが安値売却をするか?

可能性は限りなくゼロだと思います。

左野くん
左野くん

安値売却はないってことね。

2.売却できず期間延長

これは可能性があります。

その場合、延長=資金拘束は最大5年です。

そして(ド素人鑑定ですが)僕はこの物件が3億7,800万円で売れることに確信を持てません。

ですので、僕は今回は見送ります。

左野くん
左野くん

出た!

右田さん
右田さん

小心者!

タロウさん
タロウさん

あぅぅ…

ただ、高値で売れないならば待つのも手です。

期間延長中も家賃分の分配金は得られるので、トータルの儲けが増える可能性があります。

ですので、期間延長を一概に悪いと言うつもりはないです。

3.予定通り終了

普通に考えればこの可能性が一番高いでしょう。

今回の劣後出資比率は過去最低の5%です。

原価割れすることはないというCREALの自信の表れかもしれません。

過去の実績も踏まえてCREALの目利きを信じるならば、このシナリオだと思います。

左野くん
左野くん

大半の投資家がこの見立てじゃないかな。

4.早期償還

僕は実はこれが本命では?と見ています。

上野の一件があるので、CREALとしてこの案件はコケられません。

熟慮を重ねた上で選んでいるでしょうし、売却の目処も立てているはずです。

また、案件詳細ページの「投資のポイント」欄に、早期売却をうかがわせる記載があります。

保守的な出口想定をし早期の売却活動を行うことでリスクの軽減を図ります

気になって調べたのですが、投資のポイント欄にこのような記載がなされたのは、過去に両国駅前ビル案件だけです。

このことからも早期売却になる可能性は多分にあると思います。

タロウさん
タロウさん

僕の本命はこれです!

右田さん
右田さん

だけど投資しないという矛盾w

 

投資判断のまとめ

考えられる4つのシナリオ。

  1. 安値で売却
  2. 売却できず期間延長
  3. 予定通り終了
  4. 早期償還

みなさんはどれだと思いますか?

僕は今回は2で見送りですが、CREALへの投資意欲は変わりません

次に条件の良い案件が出たら必ず投資します。

タロウさん
タロウさん

区分マンション待ってます!

●公式サイト:CREAL

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