J.LENDINGのLF26~29号に投資するか?【案件分析】

1月15日は小正月。

1999年までは成人の日でした。

そして、今年の1月15日はJ.LENDINGの日

LF26~29号、4案件が同時募集されます!

左野くん
左野くん

国民の祝日にしよう!

右田さん
右田さん

なんでやねん!笑

この4案件に投資すべきか?

案件を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

狙い目です!

J.LENDINGのLF26~29号案件の概要

 

J.LENDINGとは?

J.LENDINGはジャスダック上場の不動産会社「ジャルコ」が運営するソーシャルレンディングです。

サービス名J.LENDING
運営会社株式会社ジャルコ
運営開始2015年12月
最低投資額50万円
利回り4~6%
運用期間3~12カ月

SBI-SLやクラウドバンクなどに比べると地味で目立たない業者です。

しかし、手堅い案件が多く僕の主力投資先の一つです。

●公式サイト:J.LENDING

J.LENDINGについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】J.LENDINGの評判や特長、他社との比較、僕の投資実績
【2022年5月15日更新】累計投資額1億700万円の現役投資家が、J.LENDING(ジェイレンディング)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

LF26、28、29号は事前予約対象

なお、LF26、28、29号は事前予約対象の案件となっています。

事前予約とはJ.LENDING独自の制度です。

  1. 募集と同時期に償還される案件に
  2. 投資している人は
  3. 一般募集より先に応募でき
  4. 償還される元本を充当できる

要は、一般の投資家より先に案件を押さえて、戻ってくるお金を再投資に使えるということです。

こちらの記事で詳しく解説しています。

J.LENDINGの「ファンド乗り換えサービス」を図で解説
J.LENDINGの「ファンド乗り換えサービス」を図を使って解説します。戻ってきた元本を再投資に使える上、他の投資家より2日早く優先的に応募できます。さらに銀行の振込手数料も節約!J.LENDINGで投資すれば資金を効率よく回せます。

今回は以下の通りです。

  • 事前予約対象案件:LF26、28、29号
  • 事前予約該当者:LF15、17、19、20、21号に投資中の人
  • 事前予約開始:1月13日15時(一般は15日15時)

該当者は3つの対象案件のいずれにも投資できます。

タロウさん
タロウさん

僕はLF17と21に投資中です!

 

LF26~29号の基本情報

それではLF26~29号の基本情報です。

案件LF26号LF27号LF28号LF29号
利回り5%
運用期間5カ月5カ月8カ月6カ月
募集総額4千万円3千万円2億円1億円
最低投資額50万円
投資単位10万円(最低50万円)
分配満期一括
募集開始1月15日15時(優先は13日15時)

LF26号と29号は優先で満了すると思います。

タロウさん
タロウさん

J.LENDINGの人気が急上昇中です!

J.LENDINGのLF26~29号案件の分析

それでは、案件の内容を見ていきます。

 

分配金は受け取れるか?

まず分配金ですが、4案件とも問題なく受け取れると思います。

LF26号の借り手はO社で、昨年2月のLF12号からこれまで分配金の未払いはありません。

他の3案件の借り手はお馴染みのF社です。

利払いの問題はないでしょう。

タロウさん
タロウさん

過去の実績に基づいての判断です!

 

元本は回収できるか?

次に最重点の元本回収です。

案件ごとに見ていきます。

 

LF26号

  • 利回り:5%
  • 運用期間:5カ月
  • 募集総額:4,000万円

LF26号はLF17号のリファイナンス案件です。

そのLF17号はLF12号のリファイナンスですので、12→17→今回の26と続いています。

担保は千葉県市川市の1棟マンションで、評価額は8億円です。

先順位で6億円の貸付がありますのでLTV80%です。

評価額8億円
第1順位6億円
第2順位(LF26号)4,000万円

評価額の妥当性ですが分かりません。

左野くん
左野くん

言っちゃった!

この案件についてはジャルコを信じます。

タロウさん
タロウさん

投資家失格です!

 

LF27号

  • 利回り:5%
  • 運用期間:5カ月
  • 募集総額:3,000万円

LF27号はLF10→15のリファイナンスです。

担保は渋谷区の区分マンションで評価額は3,500万円です。

僕のド素人推定価格は3,200万円です。

ただ、家賃が11万円くらいなので表面利回りで4%以上あります。

万が一の場合はジャルコが3千万円で買い取って運用するのでは?

立地も良いので4案件の中で一番硬い気がします。

 

LF28号

  • 利回り:5%
  • 運用期間:8カ月
  • 募集総額:2億円

LF19と20のリファイナンスです。

同時期に運用終了となるLF21号があるのですが、借り手の経営者がLF19、20と同じです。

なので、LF19~21号をまとめて今回のLF28号でリファイナンスするのかな?と。

案件借り手融資残/募集額
LF19号F社5,000万円
LF20号F社4,900万円
LF21号T社1億円
LF28号F社2億円

担保は原宿の雑居ビルです。

評価額は15億円で先順位に融資残が8億円、また、LF22号の担保にもなっています。

今回のLF28号で次のような状況になります。

担保順位融資残
第1順位8億円
第2順位LF22号1億円
LF28号(今回)2億円

評価額15億円に対して貸付11億円ですのでLTV73%です。

僕はLF22号に投資していまして、その時に(無い知恵を振り絞って無理やっこでw)担保評価額を出してみたのですが、

【2020年11月度】ソーシャルレンディングの投資実績を公開!
2020年11月末時点のソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの投資状況を公開します。投資した全案件、業者別、平均利回り、運用期間、タイプ別の投資額と比率を表とグラフ付きで。注目の動きや今後の投資方針など、すべて公開です!

超悲観的なシナリオでも13億円でした。

なのでこの案件もそこそこ硬い気がします。

 

LF29号

  • 利回り:5%
  • 運用期間:6カ月
  • 募集総額:1億円

リファイナンスではなく新規の借り入れだと思います。

担保は府中市のパチンコ屋の店舗と敷地で、評価額は15億円です。

評価額の妥当性についてはこちらの記事をご参照ください。

J.LENDINGのLF25号に投資するか?【案件分析】
J.LENDINGのLF25号は利回り7%です!案件の内容を解説、分析し投資の是非を判断します。今回の担保物件はパチンコ屋の土地建物です。担保評価額の15億円は妥当なのか?パチンコ屋の売上高などから推測します。

このLF29号は先月のLF25号の一部振り替えだと思います。

LF25号は先順位が融資残10億円で、第2順位としてLF25号で1億円、ジャルコが自社融資で3億円でした。

投資家とジャルコが共同で第2順位として4億円を融資した形です。

担保順位融資残融資残/募集額
第1順位10億円10億円
第2順位LF25号1億円1億円
ジャルコ3億円1億円
LF29号1億円

で、今回ジャルコ分が1億円に減っているんですよね。

ってことは、LF25号の時の3億円の内、1億円は返済されたか何かで消えた。

そして残りの2億円の内の1億円がLF29号に振り替えられたのではないかな?と

ジャルコが利息をもらう権利を1億円分、投資家に譲ったみたいな感じです。

なお、この案件の元本が回収できるかですが、上掲記事に書いた通りジャルコを信用するか次第だと思います。

J.LENDINGのLF26~29号案件の投資判断

それでは以上を踏まえての投資判断です。

 

最も硬いのはLF27号か?

4つの案件でどれが硬いか?

案件LF26号LF27号LF28号LF29号
運用期間5カ月5カ月8カ月6カ月
募集総額4千万円3千万円2億円1億円
担保市川の1棟
マンション
渋谷の区分
マンション
原宿の
雑居ビル
府中の
パチンコ店

売りやすさで考えるとLF27号の渋谷区分マンションではないでしょうか?

LF28号は商業ビルってのが若干不安ながら、LTV73%で担保評価額も妥当っぽい気がするので硬めのはず。

あとの2つはジャルコの見立てを信じるか次第でしょう。

ジャルコの得意分野という意味ではLF29号かな?と思いつつ。

LF26号も首都圏の居住系だからニーズ自体は手堅いのかな?と思いつつ。

右田さん
右田さん

ハッキリしない男ね。

 

リファイナンスをどう見るか?

それから、LF26~28号はリファイナンス案件です。

2018年からソシャレンをやってる人は、リファイナンスという単語にアレルギー感がありますよね?

リファって聞くだけで脳裏にカエルの姿が浮かびます。笑

左野くん
左野くん

悪夢の日々がよみがえる…

ただ、リファイナンスを自転車操業と捉える人もいるでしょうし。

毎月お利息をキッチリ払ってくださる借り主様をガッチリつかんで離さないと捉える人もいるでしょうし。

こればかりは人それぞれだと思います。

 

LF26号に100万円

僕はどうするかですが、J.LENDINGでの現在の投資状況がこちら。

案件借り手投資額
LF17号O社50万円
LF21号T社50万円
LF22号F社50万円
LF24号F社50万円

この内、17号と21号が戻ってきます。

残りがF社だけになってしまうので、同じくF社の27~29号には投資できないですね。偏りすぎる。

なので、借り手がO社のLF26号に戻ってくる100万円全額を入れようと思います。

 

担保の重複を念頭に

なお、1つ念頭に置いておくべきことがあります。

上の方でLF22号とLF28号が同じ担保だと書きました。

僕がLF22号に投資した時点では、融資残は次の状況でした。

担保順位融資残
第1順位8億円
第2順位LF19号5千万円
LF20号4,900万円
LF22号1億円

融資残はトータル9億9,900万円なので、物件が10億円でしか売れなくてもセーフでした。

ところが、今回LF28号の担保になって状況が変わりました。

売却価格が10億円だと先順位に8億円取られて2億円しか残りません。

担保順位融資残
第1順位8億円
第2順位LF22号1億円
LF28号2億円

ここで注意しなければならないのが、第2順位の中で返済順位はなく、出資額に応じて按分返済になることです。

担保順位融資残返済額
第1順位8億円8億円
第2順位LF22号1億円6,667万円
LF28号2億円1億3,333万円

つまり、LF28号が入ったことでリスクが高まったのです。

逆にLF25号のようにLF29号が入る際に融資残が1億円減るケースもありますので、一概にどうとは言えませんが。

こういうケースがあることは頭に入れておきましょう。

 

今年の初戦

ということで、僕は優先枠で1月13日が今年のソシャクラ初戦です。

最近、J.LENDINGも人気急上昇ですのでクリック合戦になりそう。

なんとか初戦を飾りたいと思います。

ともに参戦する方、がんばりましょう!

タロウさん
タロウさん

今年最初の運試しです!

●公式サイト:J.LENDING

J.LENDINGについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】J.LENDINGの評判や特長、他社との比較、僕の投資実績
【2022年5月15日更新】累計投資額1億700万円の現役投資家が、J.LENDING(ジェイレンディング)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

コメント