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バンカーズ(Bankers)第2号案件に投資するか?【案件分析】

第1号案件から大人気のバンカーズ。

その一方で「案件が分かりにくい…」と頭を抱えている方も多いのでは?

第2号案件にも「診療介護報酬債権担保融資」という難解な12文字熟語が登場します。

左野くん
左野くん

わけわかめ…

右田さん
右田さん

昭和ギャグw

難解な第2号案件に投資して大丈夫か?

第1号に100万円投資した僕が解説します!

タロウさん
タロウさん

細かいところまで解説です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に2億円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

バンカーズ第2号案件の概要

まず、バンカーズ第2号案件の概要です。

 

バンカーズとは?

バンカーズは2020年12月に運営を開始したソーシャルレンディングです。

基本情報は以下の通りです。(2021年1月現在)

サービス名 バンカーズ
運営会社 株式会社バンカーズ
運営開始 2020年12月
最低投資額 1万円
利回り 2~5%
運用期間 4~6カ月

トップがメガバンクの元専務など、信頼性と透明性の高さが期待される業者です。

●公式サイト:バンカーズ

バンカーズについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】バンカーズの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、バンカーズ(Bankers)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。バンカーズでの僕の投資実績も公開します。

 

バンカーズ第2号案件の基本情報

バンカーズ第2号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:バンカーズ地域医療機関支援・商業手形ファンド第1号
  • 利回り:2.68~3.45%
  • 運用期間:4カ月
  • 募集総額:5,500万円
  • 最低投資額:1万円
  • 投資単位:1万円
  • 分配:満期一括
  • 募集開始:2021年1月15日12時
  • 募集方式:先着方式

第1号に比べて利回りが約1%ダウン、運用期間は2カ月短くなっています。

なお、募集総額の内の6万円(募集総額✕0.1%、1万円未満切り上げ)はバンカーズによるセイムボート出資です。

タロウさん
タロウさん

募集額は前回の2.5倍です!

 

2つの案件がセットになっている

第1号案件同様、今回の第2号案件も2つの案件がセットになっています。

  • 手形割引案件
    1. 投資家から集めたお金を元手に
    2. 手形割引事業を行い
    3. 割引手数料で儲ける
  • 融資案件
    1. 投資家から集めたお金を
    2. 企業に貸して
    3. 利息で儲ける

投資家から集めた5,500万円は、2つの案件で別々に運用されます。

  • 手形割引案件:500万円
  • 融資案件:5,000万円

2つの案件の間に関連性は一切ありません。

バンカーズに預けたお金が2つの事業で別々に運用されると考えてください。

左野くん
左野くん

手形割引はバンカーズ自身がやるよ。

 

手形割引案件の詳細

手形割引案件は第1号のものと金額が違うだけで内容は同じです。

簡単に言うと次のような事業です。

  1. 投資家のお金500万円を使って
  2. 手形割引を行い
  3. お金を稼ぐ

「手形割引がよく分からない!」という方は、こちらの記事を読んでみてください。

バンカーズ(Bankers)1号案件に投資するか?【案件分析】
バンカーズ(Bankers)の第1号案件を詳しく解説、分析し、投資するかを判断します。今回は融資と手形の2つの案件がセットになっています。手形案件を初心者向けに説明します。融資案件については担保物件を特定しました。
タロウさん
タロウさん

初心者向けにやさしく解説しています!

 

診療報酬案件の概要

第2号の融資案件は、診療介護報酬債権を担保とする融資案件(以下、診療報酬案件)です。

所有権ダブル移転の診療報酬債権担保融資

概要をザックリ説明すると、

  1. ノンバンクが病院に融資
  2. 代わりに診療報酬債権に譲渡担保設定
  3. バンカーズがノンバンクに融資
  4. 代わりに診療報酬債権に譲渡担保設定

所有権がダブルで移転した診療報酬債権を担保に、バンカーズがノンバンクに融資します。

診療報酬を支払うのは社会保険や国民健康保険(以下、社保国保)なので、担保としての安全性が高いです。

診療報酬債権担保融資は難解

さて、ここまでを読んで、

左野くん
左野くん

わけわかめ…

となった方にとって、ここから先はスワヒリ語訳の般若心経です。

右田さん
右田さん

読んでも全然わからないってことね。

診療報酬債権担保融資とは何か、こちらの記事で詳しく解説しています。

バンカーズの診療・介護報酬債権担保融資案件をやさしく解説
...

急がば回れですので、さきに↑この記事を読むことを強く強く、も一つオマケに強くおすすめします。

タロウさん
タロウさん

5分で読めます!

 

診療報酬案件の詳細

診療報酬案件をもう少し詳しく見てみましょう。

診療報酬債権の所有権が移転

  • 借り手:関東のノンバンク
  • 融資額:5,000万円
  • 融資期間:4カ月
  • 担保:医療機関の診療介護報酬債権の譲渡担保
    • 2021年2月から2028年5月支払分まで
    • 担保評価額:5,779万円

借り手のノンバンクは2020年6月に、とある医療機関に融資を行いました。

その際、この医療機関の診療報酬債権に譲渡担保を設定しました。

この時点で診療報酬債権の所有権はノンバンクに移転しています。

そして今回、バンカーズからノンバンクへ5,000万円の融資を行います。

これに際し、バンカーズはノンバンクが持つ診療報酬債権に譲渡担保を設定します。

以上により、診療報酬債権の所有権は「医療機関 → ノンバンク → バンカーズ」と移転しています。

左野くん
左野くん

これが所有権のダブル移転か。

担保評価額

診療報酬債権の内、2021年2月と3月に社保国保が支払う分(=バンカーズが受け取る分)は、それぞれ12月と1月の診療分です。

債権 2月支払分 3月支払分
診療実施 12月 1月
支払請求 1月 2月
支払い 2月 3月
タロウさん
タロウさん

1月の診療はまだ終わっていません!

バンカーズはこの医療機関の過去の実績などから、報酬の受取額は月平均3,612万円と算定しました。

これが2カ月分で7,224万円です。

  • 平均受取報酬額:3,612万円/月
  • 2カ月分 → 7,224万円

ただ、社保国保の審査で減額されるなどのリスクがあります。

  • 7,224万円✕8割=5,779万円 ← 担保評価額

そこで、受取額7,224万円に8割の掛け目を掛け、担保評価額を5,779万円としています。

右田さん
右田さん

万が一のバッファを2割取っているのね。

バンカーズ第2号案件の分析

それでは、第2号案件で元本を回収できるか分析していきます。

 

手形案件の元本は回収できるか?

まず手形案件の元本でが、高い確率で回収できると思います。

上掲の第1号案件の解説記事でも説明しましたが、手形案件で元本を回収できるかは手形振出人(下図ではSONY)からお金を回収できるか次第です。

バンカーズは手形割引を行う前に振出人の返済能力を審査しています。

また、振出人が支払えそうにない場合は割引依頼人に手形の買い戻しを求めることもできます。

さらに、手形割引事業においてバンカーズは過去10年に渡って不渡りを起こしていません。

以上より、手形案件で元本が回収される可能性は高いと思います。

タロウさん
タロウさん

絶対とは言いませんが!

 

診療報酬案件の元本は回収できるか?

次に診療報酬案件です。

診療報酬債権の安全性は絶対ではない

バンカーズが担保に取っているのは診療報酬債権です。

診療報酬を支払うのは社保国保ですので、安全性は高いです。

左野くん
左野くん

だったら元本回収も問題ないね。

いやいや、「社保国保だから大丈夫」と判断するのは早計です。

今回の案件はそこまで単純ではありません。

右田さん
右田さん

バンカーズもリスクは低いと言ってるよ。

確かにバンカーズサイトではリスクが最小と評価されています。

しかし、これはバンカーズの自己申告にすぎません。

僕はグリフラやトラレンの事件を見てきたので、これをそのまま信じることはできないです。

タロウさん
タロウさん

バンカーズがウソを言っているという意味ではありません!

投資は徹頭徹尾すべて自己責任。

一つ一つのリスクについて、本当に大丈夫なのか見ていきます。

 

1.診療報酬が支払われない場合

まず、社保国保から診療報酬が支払われない場合です。

支払われない可能性はある

「社保国保は診療報酬を必ず支払う。」

それは、支払うべき診療報酬が存在する場合だけです。

病院が請求した診療報酬のすべてが社保国保に認められるわけではありません。

極端な話、レセプトの改ざんだってあり得ます。

ですので、社保国保からバンカーズに診療報酬が支払われない可能性はあります

左野くん
左野くん

あんた、人をまったく信じてないね。

タロウさん
タロウさん

この世で信じられるのは目の前の現金のみ!

バンカーズは増担保を求められる

バンカーズの説明ページには次の内容の記載があります。

診療報酬が想定額を下回った場合には、増担保を求めることができる旨の契約を借手と締結します。

ですので、社保国保から診療報酬を受け取れない場合、バンカーズはノンバンクに担保の追加を求められます。

右田さん
右田さん

ノンバンクは追加できるの?

ノンバンクは支払える資産がある

ノンバンクの資産について、バンカーズサイトには次の記載があります。

資金残高に関しては、2020年10月末時点では227,354千円で、常時190,000千円以上かつ本件返済時においても360,390千円の資金残高を維持している見込み

常時2億円近い資産があるのですから、支払うことはできるでしょう。

立場的に支払わざるを得ない

また、ノンバンクは支払わざるを得ない立場にあります。

このノンバンクの経営者は事業者向け貸金業者の全国団体で要職を務めています。

金を貸す立場の要職にある人が、自分に金を貸したバンカーズに損失を負わせるわけにはいかないでしょう。

ノンバンクは担保増に応じるはずです。

ですので、診療報酬が支払われない場合でも元本は回収できる可能性が高いと考えます。

タロウさん
タロウさん

1つ目のハードルクリアです!

 

2.医療機関が倒産した場合

次は医療機関が倒産した場合です。

2カ月分の診療報酬は発生済

まず、この案件の運用開始は1月29日なので、運用開始の時点で2カ月分の診療報酬はほぼ発生済みです。

債権 2月支払分 3月支払分
診療実施 12月 1月
支払請求 1月 2月
支払い 2月 3月

そして、この2カ月分の担保評価額は5,779万円です。

利息を抜いてもノンバンクがバンカーズに返済するのに十分な金額です。

左野くん
左野くん

レセプトの改ざんでゼロになったら?

ノンバンクは無担保状態

その場合、ノンバンクが医療機関への融資事業から資金を回収するのが本来です。

しかし、譲渡担保設定で診療報酬債権の所有権はノンバンクからバンカーズに移転しています。

つまりノンバンクは無担保で医療機関に融資している状態です。

したがって、ノンバンクは医療機関への融資事業から資金を回収できません。

右田さん
右田さん

ヤバいじゃん!

タロウさん
タロウさん

しか~し!

ノンリコースローンではない

しかし、バンカーズの説明ページの図に

医療機関が破綻した場合でも、借手は全財産を持って返済する義務を負っている

とある通り、バンカーズからノンバンクへの融資はノンリコースローンではありません

左野くん
左野くん

maneoのノンリコースローンは悪夢だった…

したがって、ノンバンクは自社の資産などを使ってバンカーズに返済する必要があります。

ノンバンクは自己資金で返済する

ここからは、さきほどの診療報酬が支払われない場合と同じです。

ノンバンクは立場上、自己資金でバンカーズに返済せざるを得ないでしょう。

したがって、医療機関が倒産した場合でも元本は回収できる可能性が高いと思います。

右田さん
右田さん

2つ目もクリアだね。

 

3.ノンバンクが倒産した場合

次に借り手であるノンバンクが倒産した場合です。

バンカーズは担保評価額の現金を持っていない

バンカーズは診療報酬債権を担保に取っており、その評価額は2カ月分で5,779万円です。

しかし、運用期間中の大半においてバンカーズは5,779万円の現金を所有していません

左野くん
左野くん

担保なのに持ってないの?

バンカーズサイトのスキーム図の④のところに書いていますよね。

毎月利息分を差し引いて送金

つまり、バンカーズは

  1. 毎月、社保国保から診療報酬が入ってくると
  2. 毎月の利息分だけを差し引いて
  3. 残りはノンバンクに渡している

ということです。

バンカーズが2カ月分の診療報酬5,779万円を手元にキープしているのではありません。

ノンバンクが倒産すると5,779万円も一緒に成仏。

ですので、この2カ月分の担保で元本を回収することはできません。

右田さん
右田さん

なんでそんなことにしたのよ!

タロウさん
タロウさん

ワイに言われても…

担保は2028年5月支払い分まで

でも、大丈夫です。

バンカーズサイトに書いてある通り、譲渡担保を設定したのは2021年2月から2028年5月支払分までの診療報酬債権です。

ですので、2月支払分、3月支払分の2カ月分が成仏しても、4月以降の支払分は社保国保からバンカーズに支払われ続けます。

支払額によっては運用期間の延長があり得るでしょう。

しかし、支払いが行われる限り、ノンバンクが倒産した場合でも元本は回収できる可能性が高いです。

タロウさん
タロウさん

3つ目クリア!

 

4.ノンバンク倒産+診療報酬が支払われない

最後は合わせ技です。

ノンバンクが倒産した上に、診療報酬が支払われない場合です。

診療報酬ゼロはあり得る

レセプト改ざんは極論として、診療報酬が支払われない可能性は他にもあります。

例えば、ノンバンクへの融資が行われる1月29日の翌日に、医療機関でコロナのクラスターが発生したとします。

当然、翌日から医療機関は閉鎖され、診療報酬が発生しなくなります。

後述しますがこの医療機関は経営再建中なので、そのまま倒産もありえます。

そうなると、2月以降の診療報酬は永遠にゼロです。

左野くん
左野くん

コロナのリスクか…

ノンバンクが倒産したら元本毀損

そうなった時点でバンカーズはノンバンクに2月分以降の増担保を求めるでしょう。

しかし、12月分と1月分の診療報酬は契約通り利息分を差し引いてノンバンクに送金されます。

1月分を送金したタイミングでノンバンクが倒産したら、そこから先、バンカーズに入ってくるお金はありません。

ですので、最悪ダブルセットの場合は元本が戻ってこない可能性が高いです。

タロウさん
タロウさん

4つ目でついにアウト!

ノンバンク倒産の可能性は低い

ただ、この最悪ダブルの可能性は極めて低いと思います。

まずノンバンクですが、創業20年で事業者向け貸金業者として某県内で最大手(売上高ベース)です。

直近で売上高1億4千万円、当期純利益6千万円、資金残高は常時2億円近くあります。

代表者のインタビューなども見ましたが、短期間で会社をつぶすような経営者には見えません。

今回の案件の運用期間4カ月の間に倒産することは考えにくいと思います。

右田さん
右田さん

20年やってきて4カ月で倒産はねぇ。

診療報酬が支払われない可能性も低い

次に医療機関ですが、介護事業の不振で2020年3月に債務超過に転落しました。

現在は経営改善中で、介護事業を売却し病院事業に専念し、2022年3月期の黒字化+債務超過解消を計画しています。

また、ノンバンクは診療報酬債権担保融資を15年前から行っており、その経験を踏まえた上でこの医療機関に融資したはずです。

なので大丈夫と言いたいところですが、「計画=未定」ですので医療機関の今後はまったく楽観できません

左野くん
左野くん

徹底してネガティブ発想だね。

ただ、現時点ではコロナの影響は軽微で、業績は前年とほぼ同じだそうです。

ですので、クラスター発生といったことがない限り、診療報酬が支払われない可能性も低いと思います。

最悪ダブルの可能性は低い

以上で見てきたように、確かにノンバンクの倒産と診療報酬ゼロが同時に起こると、元本は回収できなくなります。

ただ、ノンバンクが倒産する可能性は非常に低いです。

一方、診療報酬ゼロの可能性は少なからずあります。

しかし、この最悪事態が同時にダブルで起こることは机上論にすぎず、可能性は極めて低いでしょう。

以上より、ノンバンク倒産と診療報酬ゼロが同時に起こり元本が回収されないケースは、まずあり得ないと考えます。

右田さん
右田さん

4つ目もクリア!

バンカーズ第2号案件の投資判断

最後にバンカーズ第2号案件で投資するかの判断です。

 

50万円で投資

僕は50万円で投資します。

手形割引案件ですが、バンカーズが40年以上に渡り行ってきた本業ですので心配していません。

診療報酬案件は医療機関に不安要素がありますが、ノンバンクが返済できなくなる可能性は極めて低いです。

運用期間が4カ月と短いこともあり、リスクは高くないと判断します。

タロウさん
タロウさん

まだ競争率が低い今がチャンス!

 

プレゼントキャンペーン開催中

なお、バンカーズは2つのAmazonギフト券プレゼントキャンペーンを開催中です。

会員登録プレゼント

1つ目は新規に会員登録するともらえるプレゼントです。

  • 条件:1月25日までに会員登録を完了
  • プレゼント:Amazonギフト券500円分

会員登録だけで全員にもれなくプレゼントです。

左野くん
左野くん

いずれ登録するなら今がオトク!

新春投資プレゼント

2つ目は今回の第2号案件に投資するともらえるプレゼントです。

第2号案件は運用期間が4カ月なので、年利にすると最大1.5%の利回り上乗せになります。

投資額 ギフト券 年利 
30万円 1,000円 1%
50万円 2,000円 1.2%
100万円 5,000円 1.5%
タロウさん
タロウさん

僕は50万円なので1.2%アップです!

 

第3号案件にも期待

バンカーズは毎月3千万円から5千万円の募集を行う予定です。

これまで12月、1月と月イチペースで来ています。

案件 募集開始
第1号案件 12月15日
第2号案件 1月15日

次回は2月15日でしょうか?

手堅い案件が続いていますので、第3号にも期待したいと思います。

タロウさん
タロウさん

会員数が少ないうちに攻めます!

●公式サイト:バンカーズ(Bankers)

コメント

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

デビュー案件

業者が運営を開始後、初めて募集する第1号案件のことを、このブログではデビュー案件と呼んでいます。

このブログが独自に使っている用語であり、一般用語ではありません。

デビュー案件は一般に安全性、利回りともに高いことが多いです。

また、運営開始直後で会員がまだ少ないため、競争率が低く投資しやすいです。

デビュー案件はおすすめだと僕は思っています。

軍用地案件

軍用地案件はソーシャルレンディングのPocket Fundingが扱っている案件です。

担保が投資用不動産として人気が高い軍用地であるため、元本をほぼ確実に回収できることから、安全性が非常に高い人気の案件です。

なぜ、軍用地案件で元本をほぼ確実に回収できるのかは、この狭いスペースでは説明できません。

3分で読めますので、こちらの記事を参照してください。

軍用地案件の安全性が高い理由

1棟アパート、1棟マンション

不動産クラウドファンディングで「1棟アパート、1棟マンション」という表現を使う場合、アパートやマンション丸々1棟が投資対象であることを表します。

逆に投資対象が部屋単位である場合は「区分マンション」という表現を使います。

(区分アパートというのは聞いたことがありません)

海外案件

ソーシャルレンディングでは投資家のお金を借りるのが海外の企業であったり、借り手が日本企業であっても資金使途が海外企業への出資であるなど、投資家のお金の最終的な行先が海外である案件を海外案件といいます。

不動産クラファンでは投資家のお金で取得するのが海外の不動産である案件を海外案件といいます。

一般に海外案件は利回りが高い一方、海外ゆえにリスクが高くなることが多いです。

投資においてリターンとリスクはワンセットであり、ハイリターン・ローリスクはありえません。

初心者は海外案件には手を出さないことを強くおすすめします。

分散投資

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分散投資とは、利用する業者や投資する案件、案件のタイプなどを集中させず、複数に分ける投資手法のことです。

例えば、ソシャレンで1つの業者だけを使っている場合、その業者が倒産するとすべての資産を失うことになります。

また、不動産クラファンで東京の物件だけに投資していると、東京の地価の下落が全投資額に影響を及ぼしますよね?

分散投資をすることで大きな被害を防ぎ、万が一の場合でも被害を小さく済ませることができます。

事故

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで分配金の支払いや元本の償還が遅れたり、元本が戻ってこなくなるなどのトラブルを、このブログでは「事故」と表現しています。

業者

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの運営会社のことを、このブログでは「業者」と呼んでいます。

FundsやCREAL、バンカーズ、いずれも業者です。

Fundsのサイトの画像

「事業者」という表現を使っているメディアもあります。

満了

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで募集額満額の応募が集まることを、このブログでは「満了」と表現しています。

募集額1億2千万円の案件で、応募が1億2千万円集まった状態が満了です。

満了のイメージ画像

「完売」という表現を使っているメディアもあります。

担保順位

1つの担保に複数の貸し手がいる場合の、貸したお金を回収する優先順位のことです。

例えば、評価額1億円の土地を担保に3者が下のように融資したとします。

担保順位 貸し手 融資額
第一順位 悪徳銀行 6千万円
第二順位 腹黒信金 2千万円
第三順位 山田さん 1千万円

借り手が返済できなくなり担保を処分するも、8千万円でしか売れなかった。

この場合、まず悪徳銀行が6千万円を回収、次に腹黒信金が2千万円を回収します。

第三順位の山田さんは1円も回収できません。

ソシャレン業者の担保順位が低い場合は注意が必要です。

源泉徴収税

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングでは、業者が20.42%の所得税を引いてから投資家に分配金を支払います。

この20.42%の所得税のことを源泉徴収税といいます。

引かれた源泉徴収税は業者が税務署に納めます。

壁芯面積

マンションの部屋の面積を測る際に、壁の中心線を基準に出した面積を壁芯面積といいます。

一方、我々が普通に使う壁の内側の線を基準に出した面積は内法面積です。

壁芯面積と内法面積の説明図

1口単位と最低口数

1口単位とは投資できる金額の単位です。

例えば1口=10万円の案件では、20万円、70万円と10万円単位で投資できます。

ですが、13万円や99万円では投資できません。

最低口数とは投資する際に最低限必要な口数です。

例えば以下の案件の場合、

  • 1口単位:1万円
  • 最低口数:2口

最低2万円から1万円単位で投資できます。

右田さん
右田さん

2万円の次は3万円だよ。

こんな感じに別ウィンドウが開き、ここで用語の解説などをします。

右下の「close」か別ウィンドウの外の部分をタップすると、別ウィンドウが閉まり記事に戻ります。

不成立

不成立とは案件の募集を行ったが、事情により案件を実行できなくなることです。

例えば、応募が最低成立金額に達しない場合、案件を実行できず不成立となります。

また、不動産クラファンで応募は順調に集まっていたものの、取得予定だった不動産に不備が見つかったため取得が中止になり、案件が不成立となることもありえます。

逆に成立は応募が集まり案件を実行できるようになることです。

最低成立金額

例えば、ソーシャルレンディングで「投資家から5千万円集めて企業に貸す」という案件があるとします。

この案件を募集して10万円しか集まらなかったら、ぜんぜん足りないので貸せませんよね?

でも、不足が数百万円ならば、その分は業者が自社で資金を出して合計5千万円とし、企業への融資を実行できるかもしれません。

そこで、業者が募集の際に「4千万円以上集まれば、満額集まらなくても不足分は自社で負担して融資を実行します」と約束します。

この場合の4千万円が最低成立金額です。

つまり、最低これだけ集まれば案件を実行しますよというラインのことです。

貸付金利

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を企業などに貸し、得られた利益を投資家に分配します。

例えば、企業に7%で貸し、ソシャレン業者が利益を2%取り、5%を投資家に分配します。

ソーシャルレンディングの貸付金利の説明図

企業に貸す際の金利(上図の7%)が貸付金利です。

上場企業系

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで「上場企業系の業者」とは、業者自身やその親会社などが上場企業である業者を指します。

上場企業は信用力が高いことから、上場企業系の業者が運営するソシャレン、不動産クラファンは信頼性、安全性が高いと多くの投資家に認識されています。

ただし、「上場企業系=100%安全」とは限らないので注意が必要です。

運用と運用期間

不動産クラウドファンディングにおいて運用とは、投資家から集めた資金で取得した不動産を、賃貸したり売却したりすることで利益を生み出すことをいいます。

運用を行う期間は案件ごとにあらかじめ決められており、これを運用期間といいます。

マスターリース契約

不動産クラウドファンディングでは投資家の資金で不動産クラファン業者が物件を取得し、入居者から家賃を得ます。

しかし、入居者が見つからなければ家賃が入らず、投資家が分配金を得られなくなります。

そこで、不動産クラファン業者が不動産業者と次のような契約を結びます。

  1. 不動産クラファン業者が不動産業者に部屋を貸す
  2. 不動産業者が入居者に部屋を貸す
  3. 入居者が見つからなくても不動産業者は毎月の家賃を不動産クラファン業者に払う

マスターリース

これがマスターリース契約です。

マスターリース契約により投資家は入居者が見つからないリスクから隔離され、投資の安全性が向上します。

部分当選

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集には、早い者勝ちの先着方式の他に、応募した人の中から投資できる人を抽選で決める抽選方式があります。

抽選方式では、50万円で応募して当選したら50万円投資できるのが基本です。

しかし、50万円の内、30万円分だけ当選する(=30万円だけ投資できる)こともあります。

これが部分当選です。

当選者の最後の1人が残額を割り当てられて部分当選になる場合の他、多くの人を当選にするために業者が全員を部分当選にする場合などがあります。

借り手企業

ソーシャルレンディングでは投資家から集めたお金を、ソシャレン業者が企業に貸します。

投資家のお金を借りるのが借り手企業です。

ソーシャルレンディングの仕組み

そして、借り手企業が支払う利息が、投資家が受け取る分配金となります。

一方で、借り手企業が倒産したり返済不能になると、投資家のお金が戻ってこないことも。

ソーシャルレンディングのリスク

ですので、ちゃんと返済できるのか?ソーシャルレンディングでは借り手企業の見極めが非常に重要です。

満室賃料

満室賃料とは、その物件が満室の場合に得られる想定賃料のことです。

全4室の1棟アパートで、各部屋の賃料が以下の場合、

  • 101号室:4.5万円
  • 102号室:4.5万円
  • 201号室:5.5万円
  • 202号室:5.5万円

満室賃料は月間20万円、年間240万円です。

空室リスク

空室リスクとは投資対象物件に入居者がつかず、空室で家賃収入を得られなくなるリスクです。

匿名組合型と任意組合型

不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業は、主に匿名組合型と任意組合型に分かれます。

主な違いは一般に下表の通りです。

匿名組合型 タイプ 任意組合型
匿名組合契約 契約 任意組合契約
なし 物件の所有権 あり
少なめ 最低出資額 多め
短め 運用期間 長め
有限責任 責任 無限責任
雑所得 所得区分 不動産所得

物件が倒壊して隣接する建物に被害が及んだ場合、任意組合型では出資額を超えて賠償責任が発生します。

匿名組合型の場合は責任範囲は出資額が上限であり、最悪でも全損で済みます。

任意組合型は所得区分が不動産所得で有利なため、相続など節税対策に使われることが多いです。

不動産クラファンではほとんどの案件が匿名組合型です。

不動産特定共同事業

不動産特定共同事業は次のような事業です。

  1. 複数の投資家から出資を受け
  2. 集まった資金で不動産を取得、運用し
  3. 得られた利益を投資家に分配する

多くの場合、1億円の1棟マンションを100口の持ち分に分割し、1口100万円で販売するといった、不動産小口化商品の形を取ります。

不動産特定共同事業のうち、募集などをインターネットを使って行うのが不動産クラウドファンディングです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は不動産を小口の持分に分割して販売する不動産投資商品です。

例えば、1億円の1棟マンションを1口100万円の持分100口に分割し、1口単位で販売します。

仮にこのマンションで1,000万円の利益が出た場合、1口投資した人は10万円、5口投資した人は50万円を得るイメージです。

不動産クラファンの場合、持分には利益の分配を受ける権利が含まれますが、物件の所有権は含まれません。

 

デポジット口座

デポジット口座とは業者内で投資家ごとに設置されるお財布のようなものです。

デポジット口座方式の業者では、投資家は事前に銀行から業者にお金を振り込み、そのお金は業者内のデポジット口座で保管されます。

デポジット口座

そして、デポジット口座のお金で案件に投資します。

また、分配金や償還された元本はデポジット口座で保管され、投資家が必要なときに出金申請し、自分の銀行口座に引き出します。

デポジット口座

 

売却リスク

不動産において、物件が予定通りの価格で売却できない、もしくは、売却そのものができない可能性を売却リスクといいます。

売却リスクが現実化すると、投資家には次のような不利益が生じる場合があります。

  • 分配金が予定額を下回る
  • 分配を受けられない
  • 元本の一部が戻ってこない
  • 元本のすべてが戻ってこない

流動性

不動産において、売買のしやすさや、現金化のしやすさを流動性といいます。

都心の一等地など需要が高く売りやすい物件は「流動性が高い」、逆に農村の空き家など需要が低く売りにくい物件は「流動性が低い」です。

譲渡

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングで自分の出資持分(利益の分配や元本の償還を受ける権利)を、第三者に譲り渡すことを譲渡といいます。

例えば、〇〇FUNDINGで10万円投資し、それを第三者(〇〇FUNDINGを含む)に10万円(もしくはそれ以外の金額)で買い取ってもらうイメージです。

入金と出金

投資するお金をソシャレン、クラファン業者の銀行口座に振り込むことを入金といいます。

運用が終わったお金が業者から投資家の銀行口座に振り込まれることを出金といいます。

元本

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、投資家が出資(投資)したお金のことを元本といいます。

リフォームとリノベーション

リフォーム、リノベーションともに、住宅の改修や改築を指します。

両者の違いはリフォームは「元の状態に戻す」ことであり、例えば壁の張替えや外壁の塗替えはリフォームです。

対して、リノベーションはリフォームよりも大がかりな改修、改築を行うことで「住宅の機能や価値を高める」ことを指します。

例えば、床暖房の新設や、壁を撤去して広々としたLDKへの間取りの変更はリノベーションです。

リフォームが老朽化で800万円に下がった物件の価値を元の1,000万円に戻すのに対し、リノベーションでは機能を付加して1,200万円に高めるイメージです。

分配と分配金

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、運用で得られた利益を投資家に支払うことを分配といいます。

また、支払われる利益を分配金と呼びます。

案件

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで、募集される1つ1つの投資商品のことを案件と呼びます。

この用語は次のように使われます。

  • 〇〇業者から新しい案件が出た
  • 今度の案件は利回りが高い
  • 先週は△△案件に10万円投資した
  • □□業者は先月は3案件募集があった
  • ◇◇案件に応募したが抽選で落選した

すいません、上手く説明できなくて。

区分マンション

マンションを部屋単位で購入し投資する場合、「区分マンションに投資する」といった表現をします。

対して、1棟単位で購入、投資する場合は「1棟マンションに投資する」といいます。

独立した部屋1つ1つが区分マンションであり、面積や間取りを問いません。

ワンルームでも4LDKでも区分マンションです。

大島てる

大島てるは全国の事故物件情報を掲載するウェブサイト、及び、そのサイトを運営する会社の名称です。

先着方式と抽選方式

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの募集方式は2つあります。

一つは募集開始と同時によ~いどんで早い者勝ちで投資できる人が決まる先着方式です。

もう一つは募集期間中に応募した人の中から抽選で投資できる人を決める抽選方式です。

成立前書面

成立前書面(契約成立前書面、契約締結前交付書面)は、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングで案件に応募する前に確認する書類です。

確認することで応募できるようになります。

成立前書面の確認画面

案件の詳細情報や契約内容などが書かれており、契約書に相当するものだと考えてください。

多くの業者で募集開始前から確認が可能です。

サイトに書かれていない情報も多いので、事前に必ず確認することを強くおすすめします。

モニタリング

ソーシャルレンディングにおいてモニタリングとは、借り手が融資契約を守れるか、ソシャレン業者が監視することをいいます。

業者によって異なりますが具体的な作業としては、定期的な借り手企業の訪問、経営者などへのヒアリング、財務書類のチェックなどがあります。

定期的にモニタリングを行うことで借り手の異常などを早期に察知し、貸し倒れを防ぐことができます。

このため、業者のモニタリングの実施とその精度は投資家にとって重要です。

あと入金と事前入金

投資するお金を業者に入金する方法は2つあります。

一つは先着や抽選の結果、投資できることが決まってから業者の口座に振り込むあと入金方式です。

もう一つは募集開始前に業者のデポジット口座への入金が必要な事前入金方式です。

デポジット口座

デポジット口座のお金は応募した案件への出資に充当されます。

ただし、抽選に落選などで投資できなくなると、入金したお金がデポジット口座で寝ることになります。

さらに、このお金を自分の口座に出金する際の振込手数料が投資家負担の業者もあります。

投資家にとってはあと入金の方が有利です。

 

早期償還

ソーシャルレンディングで借り手が予定より早く返済したり、不動産クラウドファンディングで物件が予定より早く売れることがあります。

そういった理由で案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に返済できる借り手、売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損(元本割れ)とは投資したお金の一部、または、すべてが戻ってこなくなることです。

例えば、不動産クラウドファンディングで2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなった、ソーシャルレンディングで借り手企業が倒産したなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

インカムゲイン型の案件では、最初から自社買取の予定で案件を組成することもあります。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円のマンションを取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%
合計 3,000万円

そして、劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

右田さん
右田さん

数字が大きいほど安全だよ。

なぜ高いほど安全なのか?

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が利払いや元本の返済をすることや、連帯保証人が借り手に代わってそれらを行うことが債務履行にあたります。

逆に、借り手が経営悪化などに至り、利払いや元本返済をしない(できなくなる)ことが債務不履行です。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで分配金の支払いや元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。