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信長ファンディング第2号案件に投資するか?【案件分析】

ジャスダック上場企業が運営する信長ファンディング

僕は第1号案件に20万円投資しました。

それから約2カ月。

ついに、第2号案件の募集が行われます。

この案件に投資すべきか?

案件を分析し判断します。

タロウさん
タロウさん

案件は本能寺にあり!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

信長ファンディング第2号案件の概要

まずは案件の概要です。

 

信長ファンディングとは?

信長ファンディングは2020年11月に運営を開始した不動産クラファンです。

サービス名 信長ファンディング
運営会社 株式会社ウッドフレンズ
運営開始 2020年11月
最低投資額 10万円
利回り 5~6%
運用期間 12カ月

運営会社のウッドフレンズは名古屋に本社を置く不動産会社で、ジャスダック上場企業です。

右田さん
右田さん

上場してるのはポイント高いね。

●公式サイト:信長ファンディング

 

信長ファンディング第2号案件の基本情報

信長ファンディング第2号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:信長ファンド2号
  • 利回り:5.3%
  • 運用期間:12カ月
  • 劣後出資比率:50%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:3,600万円
  • 最低投資額:10万円
  • 出資単位:10万円
  • 出資上限:1人1,000万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集期間:1月25日10時~2月8日17時

劣後出資比率の50%は注意が必要です。

タロウさん
タロウさん

のちほど説明します!

 

信長ファンディング第2号案件の投資対象物件

今回の投資対象物件は名古屋市北区のアパート2棟です。

画像で分かる通り、2棟が隣接しています。

  • 物件名:コレクション名城公園Ⅱ North・South
  • 所在地:名古屋市北区柳原1丁目
  • 築年:2019年2月
  • 構造:木造2階建て
  • 最寄り:名城線名城公園駅 徒歩7分

地下鉄の駅から徒歩7分。

市役所と県庁が隣の駅で、名古屋城も近いです。

1棟に6部屋があり、いずれもロフト付きです。

それにしても、最近のアパートって小綺麗ですね。

木造だからってバカにできんわ。

タロウさん
タロウさん

昔の文化住宅とぜんぜん違う…

左野くん
左野くん

昭和かよ!

 

資金の構成に注意

なお、第1号案件と同様に銀行からの借り入れが入っています。

区分 融資/出資者 金額 比率
融資 銀行 1億800万円 60%
出資 投資家(優先) 3,600万円 20%
ウッドフレンズ(劣後) 3,600万円 20%
合計 1億8,000万円

出資の7,200万円の中では運営会社ウッドフレンズの劣後出資比率が50%です。

しかし、全体に占める割合は20%です。

ですので、物件価格が50%値下がりしても大丈夫なのではない点に注意です。

タロウさん
タロウさん

OKなのは値下がり20%までです!

 

信長ファンディング第2号案件の分析

今回は分配金を得られるかも含めて考えます。

 

分配金を得られるか?

まず、分配金を得られるかです。

必要な分配金

必要な分配金は190万8千円です。

  • 投資家の出資総額:3,600万円
  • 利回り:5.3%
  • 運用期間:1年
  • → 必要な分配金:190.8万円

期待される収入と支出

これに対して収入ですが、賃料とは別に屋根の太陽光発電収入もあります。

スゴイなぁ。

で、信長様は入居率90%で試算なさりたもうておられますが。

私、光秀は小心者でありますので、70%で試算させていただきたく候。

右田さん
右田さん

ヒヨコが麒麟になったw

  • 賃料収入:753.4万円
  • 太陽光発電収入:48.5万円
  • → 収入合計:801.9万円

これに対して支出は502.2万円とのことですので、

  • 収入:801.9万円
  • 支出:502.2万円
  • 分配原資:299.7万円
左野くん
左野くん

ってことは。

分配金は大丈夫そう

以上より、必要な分配金190.8万円は確保できそうです。

なお、入居率60%で試算しても分配原資は191.5万円です。

なので、全12室の内、8室がコンスタントに埋まればOKです。

そして、新築以来、2棟合わせての入居率は90%を超えています

ですので、よほどのことがない限り、分配金は大丈夫だと思います。

タロウさん
タロウさん

5.3%もらえそうです!

 

元本を回収できるか?

次に最重点の元本回収です。

必要な売却価格

上述の通り、今回は銀行を含む3者がお金を出しています。

そして、返済は銀行融資が最優先で、投資家分は2番目です。

融資/出資者 金額 返済順位
銀行 1億800万円 1位
投資家(優先) 3,600万円 2位
ウッドフレンズ(劣後) 3,600万円 3位
1億8,000万円

したがって、物件が1億4,400万円以上で売却できれば投資家の元本は回収できます。

満室時の表面利回りは7.8%

案件説明ページをもとに計算すると、満室の場合の年間賃料は1,076.3万円です。

これにさきほどの太陽光発電を加えると、年間収入は1,124.8万円です。

  • 賃料収入:1,076.3万円
  • 太陽光発電収入:48.5万円
  • → 収入合計:1,124.8万円

これを必要な売却額1億4,400万円で割ると、満室時の表面利回りは7.8%となります。

右田さん
右田さん

第1号の時と同じくらいだね。

満室時の実質利回りは4.3%

収入の合計からさきほどの支出502.2万円を引くと、利益は622.6万円です。

  • 収入:1,124.8万円
  • 支出:502.2万円
  • → 利益:622.6万円

必要な売却額1億4,400万円で割ると、満室時の実質利回りは4.3%です。

1億4,400万円で買い手がつくか?

これ、どうですかね?

満室前提で実質利回り4.3%です。

空室率10%だと3.9%になります。

アパート経営やったことないのでよく分からんのですが。

全額自己資金ならともかく、銀行から1億円以上引っ張って3.9%って。

う~ん、信長ファンディングの5.3%の方が魅力的な気が。笑

左野くん
左野くん

それを言っちゃ~おしまい!

信長ファンディング第2号案件の投資判断

それでは最後に、この案件に投資するかです。

 

今回はパス

ちょっと自信がないのでパスします。

恐らく大丈夫だとは思うんですよ。

築浅の物件で実質的に劣後出資比率20%ですし。

ただ、1億4,400万円以上で売れる確信が持てないんですよね。

それと、これから1月末にかけて他の業者で投資したい案件がけっこうあるもので。

なので今回は見送ります。

右田さん
右田さん

あら、残念。

 

納得できる材料がほしい

それと、これは僕個人の問題ですが、名古屋って土地勘が全然なくて。

不動産感覚も全然ないですし。

さらに、1棟アパートって他の業者でも扱いが少ない。(ASSECLIくらい)

なので、この物件がいくらで確実に売れそうという見当がつけられないのです。

地図と間取り図と写真だけ見せられても、ちょっとねぇ…

もうちょっと納得できる材料を出してほしいなってのが本音です。

 

信長ファンディングの情報の出し方に好感

なおフォローではありませんが、信長ファンディングの情報の出し方が非常にナイスです。

今回は次のようなステップでした。

  • 1月15日:案件予告
    • 18日17時に公開すると予告
  • 1月18日:案件公開
  • 1月25日:募集開始

まず、案件募集の予告。

そして、案件を公開して1週間後に募集開始。

1週間前に成立前書面も含めて公開なので、十分に検討できて超助かります。

案件募集の予告までしてくれるので、見逃さずに済むし計画も立てやすいです。

タロウさん
タロウさん

 今後もこれでオナシャス!

 

信長ファンディングは今が狙い目

第1号は募集総額5,260万円が集まるまで1週間ほどかかりました

第2号は3,600万円ですが、瞬殺はまずありません。

募集開始と同時に応募すれば楽勝で投資できるはず。

会員数が少ない今が狙い目です。

タロウさん
タロウさん

クリック合戦とは無縁です!

●公式サイト:信長ファンディング

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。