CRE Funding第10号厚木愛川に投資するか?【案件分析】

CRE Fundingの第10号案件の募集が行われます。

CREはいつも早めで1週間くらい前に公開してくれるので助かりますね。

この案件に投資すべきか?

内容を分析し、投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回はリファイナンス案件です!

CRE Funding第10号案件の概要

まず、第10号案件の概要です。

 

CRE Fundingとは?

CRE Fundingは2020年2月に運営を開始したソーシャルレンディングです。

基本情報は以下の通りです。

サービス名CRE Funding
運営会社シーアールイー
運営開始2020年2月
最低投資額1万円
利回り2.5~3%
運用期間8~24カ月

実質的な運営会社は物流不動産大手のシーアールイー(以下、CRE)です。

売上高400億円の東証一部上場企業で、業績は好調です。

CRE Fundingで投資家の資金を借りるのも、実質的にCREです。

東証一部上場企業が投資家から借りた資金を踏み倒すなど考えにくく、ガチガチに硬い投資先と僕は考えています。

左野くん
左野くん

東証一部は安心だね。

●公式サイト:CRE Funding

CRE Fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

CRE Fundingの評判・リスク・特長など徹底調査!5000万円投資してきた現役投資家が解説
累計投資額5000万円の現役投資家が、CRE Fundingの評判、口コミ、特長、デメリットなどを実体験から解説します。メリット、運営会社と経営者、リスク、投資の際の注意点と対策についても紹介します。

 

CRE Funding第10号案件の基本情報

CRE Funding第10号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:CRE物流ファンド10号厚木愛川
  • 利回り:2.5%
  • 運用期間:12カ月
  • 募集総額:8,700万円
  • 最低投資額:1万円
  • 投資単位:1万円
  • 投資上限:なし
  • 分配:半期ごと
  • 募集開始:2021年2月25日19時
  • 募集方式:先着方式

前回は運用期間が24カ月だったので、僕は鉄のマイルールで投資を見送ったのですが。

今回は12カ月です。

タロウさん
タロウさん

あざっす!

 

CRE Funding第10号はリファイナンス案件

今回の第10号案件は第1~4号案件のリファイナンス(借り換え)案件です。

CRE Funding第1~4号案件

CRE Funding第1~4号は2020年の2月から5月にかけて募集が行われました。

案件利回り運用期間募集額
第1号3.0%12カ月1,000万円
第2号2.5%11カ月3,000万円
第3号3.0%10カ月2,500万円
第4号3.0%9カ月3,500万円

投資家の資金の貸付先が神奈川県内の倉庫を取得します。

そして運用期間の最後に、倉庫をCREグループの別ファンドに売却し元本を返済する予定でした。

計画が狂った

ところで、この倉庫には図面にない増床、増築部分がありました。

そのため当初は、

  1. 増床、増築部分を是正する
  2. 是正してから売却する

という計画でした。

タロウさん
タロウさん

ところが、すっとこどっこい!

倉庫を借りて使っている物流業者に、増床、増築部分がないと作業に支障が出るなどの事情があったのでしょう。

当面の間、

  1. CREグループの別ファンドへは売却せず
  2. 現状のまま運用を続ける

ことになったのです。

右田さん
右田さん

計画通りにいかなかったんだ。

1~4号返済のためにリファイナンス

そうなると困るのは1~4号に投資した投資家です。

倉庫を売却した代金で1~4号の投資家のお金を返す予定だった。

売却できないと返せなくなります。

何を隠そう、わたくし小心タロウさん、1号に50万円投資しています。

タロウさん
タロウさん

ワイの50万、返さんかい!

そこで、

  1. 今回の10号で投資家からお金を集め
  2. 1~4号の元本返済にあてる

ことにしました。

これがリファイナンス(借り換え)です。

なので、僕が10号に50万円投資すると、僕の50万円で僕の50万円を返すことになります。

なんか変な感じ。笑

左野くん
左野くん

金が無意味に回ってる!

右田さん
右田さん

セルフ救済w

 

リファイナンスの説明が不十分では?

一つ指摘しておきたいのですが。

今回の案件、リファイナンスに至る経緯の説明が不十分だと思います。

CRE Fundingサイトでの説明

今回のリファイナンスについて、CRE Fundingはサイトで次のように説明しています。

当該箇所の是正が現時点では困難であると判断されることから、リファイナンスによって現状のまま運用を継続することと致しました。
これに伴い(中略)本リファイナンスのための資金をCRE Fundingによって調達致します。

  1. 増築部分の是正ができない
  2. 現状のまま運用継続する
  3. これに伴いCRE Fundingでリファイナンスする

書かれてあること自体は事実です。

しかし、1と2の間で説明すべきことが抜けていると思います。

左野くん
左野くん

なにが?

1~4号案件の事業計画

1~4号案件の事業計画には次のように書かれていました。

本ファンドは対象不動産を売却し、その売却資金により借入金の返済を行います。
売却先としては、上記遵法性懸念事項について運用期間中に是正を行い、CREグループが運用する別ファンドを予定しています。
運用期間中に当該是正が行われない場合は、株式会社シーアールイーへ譲渡する予定です。

重要なのは3段落目です。

  1. 増築部分の是正ができない場合は
  2. CREに譲渡する
右田さん
右田さん

CREに譲渡する予定だったんだ。

事業計画が変わった理由の説明がない

CREに譲渡する予定だったのに、なぜ譲渡しなかったのか?

1号に投資している僕としては、

  1. 現在の借り手が付いたままの状態で
  2. CREに譲渡すれば良い

と思うのです。

そうすれば、予定通り償還できるし、借り手も現状のまま倉庫を利用できます。

タロウさん
タロウさん

なぜCREに譲渡しないの?

予定が変わったのだから説明すべき

当初のCREに譲渡するという予定が変わった。

であるならば、予定が変わった理由は説明されるべきではないでしょうか?

上述の通り、CRE Fundingサイトではリファイナンスの経緯を次のように説明しています。

  1. 増築部分の是正ができない
  2. 現状のまま運用継続する
  3. これに伴いCRE Fundingでリファイナンスする

僕は下の2と3も書かれるべきであると思います。

  1. 増築部分の是正ができない
  2. その場合はCREに譲渡する予定だった
  3. だが○○の理由で譲渡はできない
  4. よって現状のまま運用継続する
  5. これに伴いCRE Fundingでリファイナンスする

予定は未定なので変わること自体はしょうがないです。

ただ、投資家に示した予定が変わったのであれば、投資家に対しその理由が示されて然るべきだと僕は思います。

左野くん
左野くん

相変わらず細かいやっちゃなぁ。

タロウさん
タロウさん

重箱の隅が気になるもので…

 

リファイナンス自体は大歓迎

なお、誤解のないように申し添えますと、リファイナンス自体は大歓迎です。

今回のリファイナンスはグリフラやクラリのような自転車リファイナンスではありません。

東証一部上場企業に普通預金の数千倍の利回りでお金を貸せる。

めっちゃ美味しい話です。

CREの業績が好調である限り、永遠に借りてほしいくらいです。

経緯の説明に不満があるだけで、リファイナンスはウェルカムです。

右田さん
右田さん

銀行預金で2.5%とかありえないもんね。

CRE Funding第10号案件の分析

次に、分配金と元本紹介について見ていきます。

 

分配金は受け取れるか?

まず、分配金は倉庫の賃料から支払われます。

今回の案件ではまずCREが倉庫を借り、左下のテナントに又貸しします。

そして、テナントの賃料支払の有無に関わらず、CREが賃料を支払う賃料保証契約になっています。

ですので、CREが倒産しない限り分配金は受け取れます

 

元本は回収できるか?

CREの連帯保証付き

次に元本ですが、今回の案件はCREの連帯保証付きです。

ですので、CREが倒産しない限り元本は回収できます。

左野くん
左野くん

東証一部の連帯保証は強い。

担保は有効か?

では、CREが倒産した場合ですが。

1~4号は無担保でしたが、今回は倉庫が担保になっています。

そして、この倉庫の担保評価額に関連して、CRE Fundingは次のように示しています。

  • 投資家元本:8,700万円
  • 直接還元法による評価額:2億100万円
  • 上記の還元利回り:5.1%

この還元利回り5.1%が妥当であれば、評価額も妥当となります。

右田さん
右田さん

余裕で元本を回収できる。

還元利回りではよく分からない

そこで、物件の近隣にある倉庫について調べてみました。(A~CはNCF利回り)

物件逐年延床面積還元利回り
A2015年3月40,942平米4.5%
B2016年6月76,856平米4.1%
C1981年10月16,470平米4.8%
10号1998年11月999平米5.1%

延床面積が違いすぎて参考にならないような気もするのですが。

10号の5.1%が相場より高すぎないならば、評価額2億100万円は相場より低すぎないと言えるでしょう。

左野くん
左野くん

イマイチ安心できないよね。

「評価額=収益÷利回り」なので、評価額と利回りは反比例します。

土地代で元本をカバーできる

そこで、土地代で元本を回収できないか考えてみます。

都合よく物件から50mの場所の地価公示があり、平米46,400円でした。

物件の敷地面積は1,888平米なので、

  • 投資家元本:8,700万円
  • 土地代:46,400円✕1,888平米=8,760万円
右田さん
右田さん

ギリギリカバーできる。

土地の実勢価格は公示地価の1.2倍くらいと言われています。

それで考えると土地代は1億500万円です。

投資家元本の8,700万円は十分に回収できるのではないでしょうか。

 

恐れ多いことは承知しております!笑

なお、CREは物流施設を専門に扱う不動産会社です。

そのCREの評価額の妥当性を不動産ド素人の僕が検証するなど、恐れ多いこと甚だしきは十二分に承知しております。

ただ、ピヨピヨですが投資家である以上、出された数字を「ハイそうですか」と受け取るわけにはいかないものでして。

CREさん、ご気分害されましたらご容赦を。

タロウさん
タロウさん

すません!

CRE Funding第10号案件の投資判断

それでは最後にCRE Funding第10号案件に投資するかの判断です。

 

50万円で投資します

セルフ救済します。笑

業績が好調な東証一部上場企業の連帯保証付きです。

僕はCRE FundingはCREの社債のつもりでいます。

運用期間がマイルールの12カ月以内であれば投資します。

担保も硬そうですし、元本割れすることはないでしょう。

左野くん
左野くん

損することはないよと。

 

キャンペーンで利回りアップ!

利回りが2.5%とさみしいのですが、今回の案件はキャンペーン対象です。

初めて投資する人は1%、2回目以降の人も0.5%のキャッシュバックが付きます。

ですので僕の場合、利回りは実質3%です。

タロウさん
タロウさん

CREで3%はマックスです!

 

今後も積極的に投資

募集開始は2月25日19時

今から会員登録すれば間に合うでしょう。

CRE Fundingはおおむね月イチペースで募集しています。

東証一部の社債並みの硬さ。

今後も積極的に投資していきます。

タロウさん
タロウさん

主力投資先にします!

●公式サイト:CRE Funding

CRE Fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

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