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CREALがヘルスケア案件に進出!病院や介護施設を対象に

CREALがヘルスケア案件に進出することが分かりました。

ヘルスケア案件とは病院や介護施設、老人ホームなどのヘルスケア不動産を投資対象とする案件です。

内容を簡単に紹介するとともに、疑問点などを述べます。

タロウさん
タロウさん

CREALの本命がついに登場です!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

CREALがヘルスケア案件に進出

CREALのヘルスケア案件進出について、時事通信が伝えた内容をもとに解説します。

 

CREALとは?

CREALは不動産運用業のクリアルが運営する不動産クラファンです。

サービス名 CREAL
運営会社 クリアル株式会社
運営開始 2018年11月
最低投資額 1万円
利回り 3.0~6.5%
運用期間 4~24カ月

これまでに75億円の応募を集めた業界最大手です。

タロウさん
タロウさん

人気面でも最大手です!

●公式サイト:CREAL

CREALについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】CREALの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、CREAL(クリアル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。CREALでの僕の投資実績も公開します。

 

藤村隆氏がエグゼクティブディレクターに就任

クリアルは新生銀行などでヘルスケア不動産を扱ってきた藤村隆氏がエグゼクティブディレクターに就任したと発表しました。

藤村氏の就任でクリアルのヘルスケア部門を強化し、CREALでのヘルスケア案件の組成を目指します。

左野くん
左野くん

藤村さんって何者?

右田さん
右田さん

何者って失礼な。

 

藤村氏の経歴

藤村隆氏については以下の通りです。

  • 1985年3月:早稲田大学法学部卒
  • 1985年4月:日本長期信用銀行(現新生銀行)入行
  • 2007年3月:不動産ファイナンス部部長
  • 2010年7月:ヘルスケアファイナンス部長
  • 2012年4月:ヘルスケアファイナンス部ストラクチャードビジネス推進室長
  • 2014年4月:ジャパン・シニアリビング・パートナーズ代表取締役社長
  • 2018年:新生銀行ヘルスケアファイナンス部シニアスーパーバイザー
  • 2019年:フージャースケアデザイン執行役員

藤村氏は旧長銀に入行し、J-REIT発足当初から不動産証券化に携わってきました。

そして、2004年に初めてのヘルスケア不動産として老人ホームの証券化を手掛けました。

2010年に新生銀行の社内ベンチャーとしてヘルスケアファイナンス部を創設し、ヘルスケアリートの設立を目指しました。

その後、2014年には新生銀行とケネディクスなどの共同出資で設立されたジャパン・シニアリビング・パートナーズの社長に就任。

2015年6月にJ-REITのヘルスケア不動産への投資が解禁されると、翌7月にヘルスケア施設特化型リートであるジャパン・シニアリビング投資法人を東証に上場させました。

そして、2019年からはシニア向けマンションの分譲などを手掛けるフージャースケアデザインで執行役員を務めていました。

左野くん
左野くん

スペシャリストだね。

 

ヘルスケア案件の組成を目指す

藤村氏の加入でクリアルは今後、ヘルスケア部門の強化を図ります。

そして、CREALでのヘルスケア案件の組成を目指すでしょう。

実現すれば医療施設を投資対象とするクラウドファンディングでは、LCレンディングのLCメディカルファンド、LCハイブリッドファンド以来。

不動産クラファンでは初となります。

タロウさん
タロウさん

なつかしのLC…

CREALはなぜ今ヘルスケア案件を?

非常にめでたいCREALのヘルスケア案件の誕生ですが、一つ疑問があります。

 

横田社長もヘルスケア不動産に精通

クリアルの横田社長は2011年に新生銀行に転職しました。

そして、藤村氏がヘルスケアファイナンス部を立ち上げた翌年に同部長代理に就いています。

また、2012年に藤村氏が同部ストラクチャードビジネス推進室長に就任すると同時に、室長代理に就任。

さらに、2014年のジャパン・シニアリビング・パートナーズ設立から3年間、同社で投資運用部長を務めています。

同時期には新生銀行ヘルスケアファイナンス部ヘルスケアリート設立準備室営業推進役も務めました。

実は、横田社長は新生銀行在籍の6年間、一貫して藤村氏とともにヘルスケア不動産に携わっており、スペシャリストであるのです。

右田さん
右田さん

横田社長もスペシャリストなんだ。

 

機関投資家向けではすでに実績あり

そして、クリアルは横田氏の社長就任以降、老人ホームなどを対象とした機関投資家向けのヘルスケア案件を組成済みです。

2019年にはシンガポールの企業と組んで、ヘルスケア不動産を対象とする投資ファンドを設立しています。

左野くん
左野くん

やってたんだ。

 

なぜCREALで今やるのか?

僕はCREALの立ち上げ時に、いつか老人ホーム案件をやると予想しました。

でも、クリアル本体ではやるのにCREALではいつまでたってもやらないので、やらない&やれない理由があるのだと考え直しました。

それが今回の発表です。

なぜ今までやらなくて、今回やるのか?

ヘルスケア第1号案件発表時には、

  • どんな理由で今までできなかったのか?
  • その理由がどのように解決されたのか?

を、ぜひご説明いただければと思います。

右田さん
右田さん

確かに興味ある。

タロウさん
タロウさん

ぜひぜひ教えて下さい!

CREALのヘルスケア案件に期待

ヘルスケア不動産を投資対象とすると数十億円規模になる可能性があります。

CRE Fundingや大家どっとこむのようにローンと組み合わせる形になるかもしれませんが、それなりの募集額になりクリック合戦が緩和されるでしょう。

また、ヘルスケアリートの利回りは5~6%くらいですので、今よりも高い利回りになるかもしれません。

CREALのヘルスケア案件に期待しましょう。

タロウさん
タロウさん

スーパー期待しています!

●公式サイト:CREAL

CREALについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

【最新】CREALの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、CREAL(クリアル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。CREALでの僕の投資実績も公開します。

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。