ぽちぽちFUNDING第4号に投資するか?【案件分析】

ゆるキャラのぽちろーくんでおなじみのぽちぽちFUNDING。

左野くん
左野くん

ゆるいw

待望の第4号案件が登場です。

キャラはゆるいが案件は硬いぽちぽちFUNDING。

第4号案件に投資するか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回は先着方式です!

ぽちぽちFUNDING第4号案件の概要

それではさっそく、案件の概要から見ていきましょう。

 

ぽちぽちFUNDINGとは?

ぽちぽちFUNDINGは品川区の不動産会社が運営する不動産クラファンです。

サービス名ぽちぽちFUNDING
運営会社アイディ株式会社
運営開始2020年8月
最低投資額1万円
利回り5.0~5.5%
運用期間3~6カ月

都内の小規模物件がメインで、地道に実績を重ねています。

右田さん
右田さん

実績があるのは安心だね。

●公式サイト:ぽちぽちFUNDING

 

ぽちぽちFUNDING第4号案件の基本情報

次に、ぽちぽちFUNDING第4号案件の基本情報です。

  • 案件名:ぽちぽちFUNDING4号
  • 利回り:5%
  • 運用期間:6.5カ月(199日)
  • 劣後出資比率:20%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:996万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:50万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集期間:4月1日12時30分~2日15時

今回は第1号以来の先着方式です。

競争率緩和のためでしょう、第1号同様に出資上限50万円が設定されました。

前回の第3号は募集996万円に対して応募4,225万円で、競争率4倍でした。

今回はクリック合戦確実でしょう。

左野くん
左野くん

上限10万円でも良かったかもね。

タロウさん
タロウさん

CREALも大家どっとこむも10万円です~

 

ぽちぽちFUNDING第4号案件の投資対象物件

今回の投資対象は豊島区駒込の区分マンションです。

  • 物件名:トーア駒込
  • 所在地:豊島区駒込1丁目10-13
  • 築年:1978年4月(築43年)
  • 構造:SRC12階建て
  • 専有面積:28.99㎡(壁芯)
  • 最寄り:南北線駒込駅 徒歩4分

今回から壁芯の専有面積が出るようになりました。

ぽちぽちさん、ありがとうございます~

タロウさん
タロウさん

あざっす!

ぽちぽちFUNDING第4号案件の分析

それでは、分配金と元本回収を考えていきます。

 

分配金は受け取れるか?

まず、分配金を満額受け取れるかです。

必要な分配金は27.2万円

今回の案件で必要な分配金は27.2万円です。

  • 利回り:5%
  • 運用期間:6.5カ月(199日)
  • 募集総額:996万円
  • → 分配金=996万円×5%÷365日×199日=27.2万円

今回の案件で物件の売却益は投資家に分配されません。

したがって、この27.2万円は物件の運用益(家賃収益)で工面する必要があります。

右田さん
右田さん

家賃から27.2万円を捻出するのね。

4.5カ月分の家賃が必要

この物件の家賃は月額8万円です。

経費が分かりませんが築年が43年と古いので、仮に経費率を30%とします。

  • 家賃:8万円
  • 経費:8万円×30%=2.4万円
  • 利益:5.6万円/月

分配原資として必要なのは27.2万円なので、

  • 27.2万円÷5.6万円=4.9カ月

4.9カ月分の家賃で分配金をカバーすることができます。

分配金は問題なさそう

今回の案件の運用期間は6.5カ月です。

  • 必要な入居期間:4.9カ月
  • 案件の運用期間:6.5カ月

また、現在の入居者との賃貸契約は2年近く残っています

以上より、急な退去でもない限り分配金を満額受け取れる可能性は高いでしょう。

左野くん
左野くん

良い感じだ。

 

元本を回収できるか?

次に最重点の元本回収です。

必要な売却額は996万円

今回、投資家の出資額は996万円です。

偶然でしょうが前回の第3号とまったく同額ですね。

  • 出資総額:1,245万円
    • 優先出資:996万円
    • 劣後出資:249万円

経費無視ですが物件が996万円で売却できれば元本は回収できます。

元本回収は大丈夫そう

不動産情報サイトによると、物件の平米単価は以下の通りです。

サイトA49.9~60.3万円
サイトB54.5~64.8万円
サイトC60.5~62.0万円
サイトD65.2~80.1万円

物件の面積が28.99㎡ですので、平米34.4万円以上で売れれば元本回収です。

  • 996万円÷28.99㎡=34.4万円/㎡

大丈夫そうですね。

右田さん
右田さん

よっしゃ!

利回りから見ても問題なさそう

収益物件としての利回りからも見ておきましょう。

経費率を30%と仮定した場合ですが、物件の純利益は月額5.6万円、年額67.2万円です。

一方、近隣の物件の実質利回り(NCF)は、築浅の1棟マンションで4%前後、アパートなどで5~6%前後でした。

仮に5~6%として評価額を出すと、

  • 5%:67.2万円÷5%=1,344万円
  • 6%:67.2万円÷6%=1,120万円

元本回収ラインの996万円は確実に超えそうです。

以上より、元本を回収できる可能性は高いと思います。

タロウさん
タロウさん

硬いぜ、ぽちぽち!

ぽちぽちFUNDING第4号案件の投資判断

それでは、ぽちぽちFUNDING第4号案件に投資するかの判断です。

 

20万円で投資

分配金、元本回収ともに問題ないと思います。

今回も硬いですね。

ただ、運営会社が非上場ということで、少し用心して20万円で投資します。

クリック合戦が激戦になりそうなのが心配ですが…

タロウさん
タロウさん

がんばりまっす!

 

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なお、今回も無料の動画セミナーが開催されます。

  • 方式:セミナー動画の閲覧
  • 期間:3月24日~4月1日(好きな時に何度でもOK)
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まだ登録してないけれど、いつか会員になるつもりという方は、この機会にアマギフもらっちゃいましょう!

左野くん
左野くん

もらえるものはもらおう!

 

募集開始は4月1日12時30分

ということで、ぽちぽちFUNDINGの第4号。

募集開始は4月1日12時30分です。

  • 利回り:5%
  • 運用期間:6.5カ月(199日)
  • 募集期間:4月1日12時30分~2日15時

週末に会員登録したらギリギリ間に合うかもしれません。

もし間に合ったら、利回り5%取りにいきましょう~

タロウさん
タロウさん

一緒に投資しましょう!

●公式サイト:ぽちぽちFUNDING

 

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