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【2021年3月度】ソーシャルレンディングの投資実績を公開!

僕はソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで1千万円以上を運用中です。

現役のソシャレン投資家がどのように投資しているのか?

2021年4月度の僕の投資実績をすべて公開します。

これからソシャレン、不動産クラファンを始める方の参考になれば幸いです!

タロウさん
タロウさん

フルオープンで紹介します!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

新たに投資した案件

先月、新たに投資したソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの案件です。

2021年3月は2つの案件に70万円を投資しました。

 

Funds

Fundsはここに来て一気に案件が増えてきましたね。

利回りが1%から2%台前半と低いので僕はスルーしていますが。

今後3%前後の案件が出るのを待っています。

★公式サイト:Funds

【最新】Fundsの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、Funds(ファンズ)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などをホンネで解説。僕の投資実績も公開します。

 

J.LENDING

3月のJ.LENDINGはトラブル続きで、結局案件が出ませんでした。

ま、不完全でリスキーな案件を出されるよりはマシです。

4月に期待しています。

★公式サイト:J.LENDING

【最新】J.LENDINGの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、J.LENDING(ジェイレンディング)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、同業業者との比較、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

CREAL

CREALは大型案件が出ました。

ドムス・スタイル森下

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:4.5%
  • 募集額:3億9,800万円

久々の12カ月以内でデポジット全投入!と意気込んだのですが。

必要売却価格と鑑定評価額がニアリーイコールでしたよね?

しかも劣後出資比率が5%

要は物件の値下がり余地が少ないということです。

かなり迷ったのですが、僕の投資の最重点はお金を減らさないことでして。

デポジットに82万円たまっているのですが、グッとこらえてパスしました。

★公式サイト:CREAL

【最新】CREALの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、CREAL(クリアル)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、他の業者との比較、注意点と対策などを解説。CREALでの僕の投資実績も公開します。

 

ジョイントアルファ

期待を裏切りません!

3月は抽選方式の案件がありましたが。

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.3%
  • 募集額:2,030万円

はい、みなさんのご想像どおりです。

落選!笑

タロウさん
タロウさん

期待に応えます!

4月も期待に応えます

4月にも抽選方式で募集がありますが。

  • 運用期間:12カ月
  • 利回り:3.3%
  • 募集額:2,310万円
  • 募集期間:4月13~14日

これも落ちます。

左野くん
左野くん

落ちますってwww

ジョイントアルファ第17号案件に投資するか?【案件分析】
ジョイントアルファの第17号案件は大阪市内の区分マンションです。分配金を受け取るのに必要な入居期間、居住用物件としての想定価格、NOI利回りから考える元本回収の確実性などを分析し、投資の是非を判断します。

本命は5月です!

僕の本命は5月です。

  • 運用期間:6カ月
  • 利回り:6.0%
  • 募集額:1億2,500万円
  • 募集期間:5月13~14日

1億あればチャンスはある!

しかもジョイント史上最高の利回り6%です。

気が早いですがターゲットは5月。

ジョイントの利回り6%取りにいきます!

右田さん
右田さん

これを逃すのは損だよ。

★公式サイト:ジョイントアルファ

【最新】ジョイントアルファの評判・口コミとリスク・デメリット
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、ジョイントアルファ(Jointo α)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。

 

ONIGIRI Funding

3号 横浜大通り公園

  • 運用期間:3カ月
  • 利回り:8.0%
  • 投資額:500,000円
  • 税引前利益:10,000円

僕は7%オーバーの案件には原則、投資しないことをマイルールとしています。

ただ、おにぎり屋さんは別でして、自分なりに大丈夫との確信を持っています。

ビンゴしちゃった時は運が悪かったとあきらめます。

梅干しの代わりに練りわさびが入っていたと。笑

★公式サイト:ONIGIRI Funding

 

バンカーズ

バンカーズは1件募集でした。

医療3号

  • 運用期間:9カ月
  • 利回り:2.72~3.31%
  • 募集額:2,900万円

案件自体は良かったのですが。

借り手が医療1号、事業者1号と同じでした。

で、僕は両方とも投資済みでして。

借り手の重複はリスキーなのでパスしました。

4月に期待です!

★公式サイト:バンカーズ

【最新】バンカーズの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年3月6日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、バンカーズ(Bankers)の概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。バンカーズでの僕の投資実績も公開します。

 

大家どっとこむ

5号 横浜十日市場

  • 運用期間:5カ月
  • 利回り:5.0%
  • 投資額:200,000円
  • 税引前利益:5,094円

1億円クラスとの僕の予想は外れましたが、4,500万円のセミ大型案件でしたね。

自分なりに分析して硬いと判断し投資しました。

これで大家さんには3案件60万円を投資済みです。

大家どっとこむが本格稼働

大家どっとこむは2月3月と2カ月連続で2案件の募集です。

完全に本格稼働に入りましたね。

時期 利回り 募集額
2月5日 7% 1,500万円
2月17日 7% 2,500万円
3月19日 5% 750万円
3月22日 5% 4,500万円

4月以降も月2件ペースで募集が行われるはずです。

日本保証の買取保証付きで安全性も確保。

今後も狙っていきます。

タロウさん
タロウさん

今がチャンスです!

★公式サイト:大家どっとこむ

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

投資総額

以上をまとめると、3月の投資実績は以下の通りです。(最下段の利回りと運用期間は単純平均、投資額と税引前収益は合計)

業者 タイプ 利回り 運用期間 投資額 税前収益
おにぎり CF 8.0% 3カ月 50万円 10,000円
大家どっとこむ CF 5.0% 5カ月 20万円 5,094円
平均/合計 6.5% 4.0カ月 70万円 15,094円

2018年6月に投資を初めて以来、過去最低の月間投資額となりました。

J.LENDINGとバンカーズに投資予定だったのが誤算。

あと、CREALとFANTASは僕のより好みですね。

ま、投資は自己責任なので自分の基準で判断していきます。

タロウさん
タロウさん

より好みし過ぎかな…

現在の投資状況

次は3月末時点での投資状況です。

こんな感じになっています!

 

業者別投資額

3月末時点でのソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの事業者別の運用中投資額は以下の通りです。

事業者名 投資額
Funds 10万円
J.LENDING 200万円
CRE Funding 100万円
CAMPFIRE Owners 10万円
バンカーズ 190万円
CREAL 30万円
FANTAS funding 170万円
ジョイントアルファ 250万円
TREC FUNDING 10万円
A funding 50万円
信長ファンディング 20万円
大家どっとこむ 60万円
ONIGIRI Funding 150万円
合計 1,250万円

過去最低の月間投資額70万円が響きました。

2月からさらに減って投資残高は1,250万円です。

タロウさん
タロウさん

マズイ…

投資先は2月に引き続いて13社。

マズイ…

しかも、一部業者への偏りが進む一方。

マズイ…

4月は新規開拓も含めて業者間の偏りの修正に挑みます。

右田さん
右田さん

がんばれ~

 

運用期間

運用期間 投資額
5カ月以下 325万円
6~10カ月 535万円
11カ月以上 390万円

運用期間は平均で9.3カ月です。

3月はおにぎりの3カ月と大家の5カ月だったので、平均運用期間が若干ですが短くなりました。

とにかく赤の11カ月以上を少なくしたいです。

4月も短期を狙っていきます。

 

利回り

利回り 投資額
4%未満 600万円
4%台 180万円
5%台 190万円
6%以上 280万円

利回りは単純平均で4.4%です。

3%未満を頑なに拒絶し、利回りの低下と戦っております。笑

1~2%台の案件がパッパカパッパカ埋まると、なんか投資家が1~2%台を容認したみたいになっちゃうので。

それはちょっとね。

もちろん、適正利益ってのがあるのでしょうが。

1~2%台が常態化するのは回避したいと考えております。

 

タイプ別

不動産とか再エネとかタイプでの分類です。

タイプ 投資額
不動産ソシャレン 210万円
その他ソシャレン 300万円
不動産クラファン 740万円

不動産ソシャレンには不動産を担保にするソシャレン案件すべてを含みます。

その他ソシャレンは社債型のFunds、CRE、SAMURAIの保証付き案件と、非不動産のバンカーズです。

不動産クラファン6割前後が定着してきました。

ただ、ソシャレンと絶縁する気はありません。

特に、J.LENDINGCRE Fundingバンカーズは今後も積極投資します。

タロウさん
タロウさん

4月はJ.LENDINGが来るはず!

受け取った分配金

さぁ、お楽しみ、3月にゲットした分配金(税引前)です!

事業者名 分配金額
CRE Funding 1,561円
CAMPFIRE Owners 307円
CREAL 942円
A funding 15,000円
3月合計 17,810円
3月までの累計 1,182,291円

3月は若干控えめでした。

4月は3万円ちょいの予定なので、累計で120万円を突破しそうです。

タロウさん
タロウさん

地道に積み上げてます!

投資信託の実績

僕はソーシャルレンディング以外に投資信託を2つやっています。

アクティブファンドで人気ナンバーワンのひふみ投信と、ロボアドバイザー最大手のウェルスナビです。

3月末時点での実績はこちらです!

累計投資額 評価額 損益
ひふみ投信 1,299,999円 1,681,416円 381,417円
ウェルスナビ 440,000円 547,294円 107,294円
合計 1,739,999円 2,228,710円 488,711円

笑いが止まらん!

ひふみは38万円の含み益でプラスの29.3%

ウエルスも10万円でプラス24.4%

ソシャレン、クラファン、やめようかな。笑

ま、言うても今だけですけどね。

株のバブルが弾けるまでです。

束の間の夢を楽しませてもらいます。

タロウさん
タロウさん

いずれ、ガクンと落ちます!

3月の投資のまとめ

それでは3月の反省と4月の方針です。

 

4月も自分基準で投資

過去最低の投資額となった3月ですが。

もちろん、自分の基準を変えれば投資額はいくらでも増やせます。

でも、投資って投資額を増やすためにするわけじゃないですよね?

僕の場合は優先順位順に次の2つが絶対正義でして。

  1. お金を減らさない
  2. お金を増やす

基準を変えてリスク許容を緩めて、それで元本毀損したら本末転倒なわけです。

ですので石橋クラッシャーの自覚はありますが、今後も自己基準を厳守して投資していきます。

左野くん
左野くん

叩くだけでは飽き足らず、

右田さん
右田さん

壊してどうするのよ。笑

 

4月は攻めます!

3月に投資できなかったからではありませんが、4月は攻めます。

おそらく、以下の業者さんでそこそこ金額の募集があるはず。

  • J.LENDING
  • CRE Funding
  • バンカーズ
  • Rimple
  • 大家どっとこむ

J.LENDING、バンカーズ、Rimpleは3月に募集できなかった分が出てくるはず。

CRE Fundingもそろそろ来る予感。

大家どっとこむは2月3月に続いて4月も最低2案件は募集されると予想。

3月に浮いた資金がありますので、4月はガッツリ刈り取っていきます!

タロウさん
タロウさん

4月は熱く攻めましょう!

コメント

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。