大家どっとこむ第7号案件に投資するか?【案件分析】

4月12日に第6号案件の募集が行われたばかりの大家どっとこむ。

わずか数日で第7号案件の募集予告が出てきました。

左野くん
左野くん

ノリノリだね。

まさにノリノリの大家どっとこむ。

第7号案件にも乗るべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回も中古アパートです!

大家どっとこむ第7号案件の概要

まず、大家どっとこむ第6号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは?

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

サービス名大家どっとこむ
運営会社株式会社グローベルス
運営開始2020年10月
最低投資額1万円
利回り4~7%
運用期間5~12カ月

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

左野くん
左野くん

SAMURAI FUNDでおなじみの日本保証だよ。

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

大家どっとこむの評判、口コミ、特長、リスクと7つのデメリット
【2021年5月4日更新】累計投資額6,300万円の現役投資家が、すでに自分でも投資済みの大家.comの概要、運営会社、デメリットとリスク、メリットと特長、評判と口コミ、注意点、よくある質問などを本音で解説します。

 

大家どっとこむ第7号案件の基本情報

大家どっとこむ第7号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:大家どっとこむ第7号
  • 利回り:4%
  • 運用期間:7カ月
  • 劣後出資比率:13.0%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:3,000万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:20万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:4月21日12時30分

前回の第6号も募集3,000万円、上限20万円で、満了まで5分ほどかかりました。

ですので今回も募集開始ジャストで応募すれば投資できるでしょう。

右田さん
右田さん

それはうれしい!

 

大家どっとこむ第7号案件の投資対象物件

次に投資対象物件の情報です。

  • 物件名:藤森荘
  • 所在地:世田谷区上馬1丁目23-9
  • 築年:1973年3月
  • 構造:木造2階建て
  • 敷地面積:66.97㎡
  • 最寄り:田園都市線三軒茶屋駅 徒歩9分

今回も木造2階建ての中古アパートです。

前回は築46年でしたが、今回はさらにお年を召して築48年です。

他社が区分マンション中心なのに対し、昭和漂う中古アパートで勝負

良いですね~、とんがりまくった差別化。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件についてでした!

 

大家どっとこむ第7号案件の分析

それでは、案件の詳細を見ていきましょう。

 

分配金は受け取れる可能性が高い

まず、分配金は満額受け取れるでしょうか?

必要な分配金は70万円

今回、必要な分配金は70万円です。

  • 募集総額:3,000万円
  • 利回り:4%
  • 運用期間:7カ月
  • → 必要な分配金:3,000万円×5%÷12✕7=70万円

分配金は運用益(賃料)+売却益から出すのですが。

この金額なら運用益からだけで出せそうですね。

家賃でカバーできる

このアパートは全4部屋で、現在は3部屋が入居中とのことです。

現状が続くとして年間の純利益は(詳細は会員限定情報なので伏せますが)約170万円です。

今回の案件の運用期間は7カ月ですので、

170万円÷12✕7=99万円

運用期間中に家賃から得られる利益は99万円です。

必要な分配金は70万円ですので、現在の入居状況が続けば満額受け取れそうです。

左野くん
左野くん

1部屋空室が続いても大丈夫。

 

元本は回収できそうな感じ

次に元本回収です。

必要売却額は3,000万円

今回の投資家の出資額は3,000万円です。

  • 出資総額:3,450万円
    • 優先出資:3,000万円
    • 劣後出資:450万円

したがって、物件を3,000万円以上で売却できれば、投資家の元本は全額回収できます。

右田さん
右田さん

売れるの?

満室前提ならば元本回収可能

近隣の実質利回りを調べたところ、築浅の物件で5%前後でした。

今回の物件は築48年ですので、5%よりも高くなることは間違いありません。

また、1部屋空室の場合の年間純利益は約170万円ですが、満室の場合は約235万円です。

以上を踏まえていくつかのパターンで想定価格を出すと次のようになります。

  • 1部屋空室(170万円)
    • 6%:170万円÷6%=2,833万円
    • 7%:170万円÷7%=2,429万円
  • 満室(235万円)
    • 6%:235万円÷6%=3,917万円
    • 7%:235万円÷7%=3,357万円

現況(1部屋空室)を前提としての売却では元本を回収できません。

逆に満室を前提とすると楽勝で元本を回収できます。

左野くん
左野くん

どっちが正しいんだろうね?

相場的には元本回収できそう

参考までに表面利回りでも見ておきます。

三軒茶屋エリアで売りに出ている築古の木造2階建てアパートは、表面利回りが5~9%でした。

今回の物件の年間満室賃料は約265万円です。

これをもとに想定価格を出すと次のようになります。

  • 5%:265万円÷5%=5,300万円
  • 7%:265万円÷7%=3,786万円
  • 9%:265万円÷9%=2,944万円

相場的には元本回収できそうな感じですね。

タロウさん
タロウさん

正直、よく分かりません!

日本保証の買取保証でカバーできる

このあたりが不動産ド素人の限界なのですが。

ただ、今回の案件にも日本保証の買取保証が付いています。

買取保証額は投資家の出資額と同じ3,000万円です。

  • 投資家出資額:3,000万円
  • 買取保証額:3,000万円

災害などで物件の価値が下がらない限り、買い手がつかない場合は日本保証が3,000万円で買い取ってくれます

ですので、元本を回収できる可能性は高いでしょう。

右田さん
右田さん

それが結論かw

大家どっとこむ第7号案件の投資判断

それでは最後に、今回の案件に投資するかの判断です。

 

パスします

日本保証が付いているし元本回収は硬いと思います。

ただ、満室前提で売却しないと元本回収が可能な価格にならない。

満室前提で計算しちゃって良いものなのか?と。

そこがちょっと引っかかりまして。

左野くん
左野くん

そこで引っかかるか?笑

タロウさん
タロウさん

細かいところが気になるもので…

スッキリ腹落ちしないので今回はパスします。

 

次回に期待!

なお、こんな理由でパスできるのは大家どっとこむの案件募集が順調だからです。

2月以降、月2件ペースを維持しています。

案件募集時期募集額
第1号2020年12月14日2億円
第2号2021年2月5日1,500万円
第3号2021年2月17日2,500万円
第4号2021年3月19日750万円
第5号2021年3月22日4,500万円
第6号2021年4月12日3,000万円
第7号2021年4月21日3,000万円

この調子だと5月からは月3件ペースになるかもしれませんね。

募集が多いから納得のいく案件だけを選んで投資できる

ということで、5月に出るであろう第8号案件に期待します。

タロウさん
タロウさん

待ってます!

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむの評判、口コミ、特長、リスクと7つのデメリット
【2021年5月4日更新】累計投資額6,300万円の現役投資家が、すでに自分でも投資済みの大家.comの概要、運営会社、デメリットとリスク、メリットと特長、評判と口コミ、注意点、よくある質問などを本音で解説します。

 

コメント

  1. タロウタロウ より:

    4月27日にコメントをされた方へ

    業者に問い合わせをし、その回答をそのまま転載する行為は、著作権の無断使用にあたり、法律で罰せられる場合があります。
    このため、当該コメントは削除しました。

    逆の立場で考えていただきたいのですが。
    自分が送ったメールをそのままコピペされたら良い気分はしませんよね?
    内容を要約して紹介するなど、業者側への最低限の配慮はしてください。
    よろしくお願いします。