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大家どっとこむ第7号案件に投資するか?【案件分析】

4月12日に第6号案件の募集が行われたばかりの大家どっとこむ。

わずか数日で第7号案件の募集予告が出てきました。

左野くん
左野くん

ノリノリだね。

まさにノリノリの大家どっとこむ。

第7号案件にも乗るべきか?

内容を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

今回も中古アパートです!

この記事の著者
投資家・ブロガー
タロウ

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファディング専門の投資家です。
2018年にソシャレン・クラファン投資を始め、これまで400件を超える案件に1億9千万円以上を投資し損失ゼロ。
安全性を最重視した投資情報を発信しています。

大家どっとこむ第7号案件の概要

まず、大家どっとこむ第6号案件の概要です。

 

大家どっとこむとは?

大家どっとこむは東証2部上場のJトラストグループの不動産クラファンです。

サービス名 大家どっとこむ
運営会社 株式会社グローベルス
運営開始 2020年10月
最低投資額 1万円
利回り 4~7%
運用期間 5~12カ月

同じJトラストグループの保証会社である日本保証の買取保証が付くのが特長です。

左野くん
左野くん

SAMURAI FUNDでおなじみの日本保証だよ。

●公式サイト:大家どっとこむ

大家どっとこむについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

【最新】大家どっとこむの評判・口コミとデメリット・リスク
【2024年2月8日更新】累計投資額1億9千万円の現役投資家が、大家どっとこむの概要、デメリットとリスク、評判と口コミ、注意点と対策などを解説。僕の投資実績も公開します。大家.comは使い勝手の良い業者です!

 

大家どっとこむ第7号案件の基本情報

大家どっとこむ第7号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:大家どっとこむ第7号
  • 利回り:4%
  • 運用期間:7カ月
  • 劣後出資比率:13.0%
  • 分配:満期一括
  • 募集総額:3,000万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:20万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集開始:4月21日12時30分

前回の第6号も募集3,000万円、上限20万円で、満了まで5分ほどかかりました。

ですので今回も募集開始ジャストで応募すれば投資できるでしょう。

右田さん
右田さん

それはうれしい!

 

大家どっとこむ第7号案件の投資対象物件

次に投資対象物件の情報です。

  • 物件名:藤森荘
  • 所在地:世田谷区上馬1丁目23-9
  • 築年:1973年3月
  • 構造:木造2階建て
  • 敷地面積:66.97㎡
  • 最寄り:田園都市線三軒茶屋駅 徒歩9分

今回も木造2階建ての中古アパートです。

前回は築46年でしたが、今回はさらにお年を召して築48年です。

他社が区分マンション中心なのに対し、昭和漂う中古アパートで勝負

良いですね~、とんがりまくった差別化。

タロウさん
タロウさん

ここまで案件についてでした!

 

大家どっとこむ第7号案件の分析

それでは、案件の詳細を見ていきましょう。

 

分配金は受け取れる可能性が高い

まず、分配金は満額受け取れるでしょうか?

必要な分配金は70万円

今回、必要な分配金は70万円です。

  • 募集総額:3,000万円
  • 利回り:4%
  • 運用期間:7カ月
  • → 必要な分配金:3,000万円×5%÷12✕7=70万円

分配金は運用益(賃料)+売却益から出すのですが。

この金額なら運用益からだけで出せそうですね。

家賃でカバーできる

このアパートは全4部屋で、現在は3部屋が入居中とのことです。

現状が続くとして年間の純利益は(詳細は会員限定情報なので伏せますが)約170万円です。

今回の案件の運用期間は7カ月ですので、

170万円÷12✕7=99万円

運用期間中に家賃から得られる利益は99万円です。

必要な分配金は70万円ですので、現在の入居状況が続けば満額受け取れそうです。

左野くん
左野くん

1部屋空室が続いても大丈夫。

 

元本は回収できそうな感じ

次に元本回収です。

必要売却額は3,000万円

今回の投資家の出資額は3,000万円です。

  • 出資総額:3,450万円
    • 優先出資:3,000万円
    • 劣後出資:450万円

したがって、物件を3,000万円以上で売却できれば、投資家の元本は全額回収できます。

右田さん
右田さん

売れるの?

満室前提ならば元本回収可能

近隣の実質利回りを調べたところ、築浅の物件で5%前後でした。

今回の物件は築48年ですので、5%よりも高くなることは間違いありません。

また、1部屋空室の場合の年間純利益は約170万円ですが、満室の場合は約235万円です。

以上を踏まえていくつかのパターンで想定価格を出すと次のようになります。

  • 1部屋空室(170万円)
    • 6%:170万円÷6%=2,833万円
    • 7%:170万円÷7%=2,429万円
  • 満室(235万円)
    • 6%:235万円÷6%=3,917万円
    • 7%:235万円÷7%=3,357万円

現況(1部屋空室)を前提としての売却では元本を回収できません。

逆に満室を前提とすると楽勝で元本を回収できます。

左野くん
左野くん

どっちが正しいんだろうね?

相場的には元本回収できそう

参考までに表面利回りでも見ておきます。

三軒茶屋エリアで売りに出ている築古の木造2階建てアパートは、表面利回りが5~9%でした。

今回の物件の年間満室賃料は約265万円です。

これをもとに想定価格を出すと次のようになります。

  • 5%:265万円÷5%=5,300万円
  • 7%:265万円÷7%=3,786万円
  • 9%:265万円÷9%=2,944万円

相場的には元本回収できそうな感じですね。

タロウさん
タロウさん

正直、よく分かりません!

日本保証の買取保証でカバーできる

このあたりが不動産ド素人の限界なのですが。

ただ、今回の案件にも日本保証の買取保証が付いています。

買取保証額は投資家の出資額と同じ3,000万円です。

  • 投資家出資額:3,000万円
  • 買取保証額:3,000万円

災害などで物件の価値が下がらない限り、買い手がつかない場合は日本保証が3,000万円で買い取ってくれます

ですので、元本を回収できる可能性は高いでしょう。

右田さん
右田さん

それが結論かw

大家どっとこむ第7号案件の投資判断

それでは最後に、今回の案件に投資するかの判断です。

 

パスします

日本保証が付いているし元本回収は硬いと思います。

ただ、満室前提で売却しないと元本回収が可能な価格にならない。

満室前提で計算しちゃって良いものなのか?と。

そこがちょっと引っかかりまして。

左野くん
左野くん

そこで引っかかるか?笑

タロウさん
タロウさん

細かいところが気になるもので…

スッキリ腹落ちしないので今回はパスします。

 

次回に期待!

なお、こんな理由でパスできるのは大家どっとこむの案件募集が順調だからです。

2月以降、月2件ペースを維持しています。

案件 募集時期 募集額
第1号 2020年12月14日 2億円
第2号 2021年2月5日 1,500万円
第3号 2021年2月17日 2,500万円
第4号 2021年3月19日 750万円
第5号 2021年3月22日 4,500万円
第6号 2021年4月12日 3,000万円
第7号 2021年4月21日 3,000万円

この調子だと5月からは月3件ペースになるかもしれませんね。

募集が多いから納得のいく案件だけを選んで投資できる

ということで、5月に出るであろう第8号案件に期待します。

タロウさん
タロウさん

待ってます!

コメント

  1. タロウ タロウ より:

    4月27日にコメントをされた方へ

    業者に問い合わせをし、その回答をそのまま転載する行為は、著作権の無断使用にあたり、法律で罰せられる場合があります。
    このため、当該コメントは削除しました。

    逆の立場で考えていただきたいのですが。
    自分が送ったメールをそのままコピペされたら良い気分はしませんよね?
    内容を要約して紹介するなど、業者側への最低限の配慮はしてください。
    よろしくお願いします。

早期償還

案件の運用が予定より短い期間で終わり、業者が元本を予定より早く投資家に返すことを早期償還といいます。

例えば、運用期間12カ月の予定が6カ月で早期償還になると、受け取る分配金は基本的に半分になります。

ネガティブに捉えられがちですが、業者が確実に売れる物件を選んで案件を組成した証でもあります。

分配原資

分配原資とは分配金の出どころのことです。

例えば、入居者から得る家賃から投資家に分配金を払う場合、分配原資は家賃です。

家賃はインカムゲインですので、分配原資はインカムゲインとも表現できます。

組成

案件を作ることを組成といいます。

  • 投資対象は緑町ハイツ102号室で
  • 利回りは4.5%で
  • 運用期間1年
  • 募集総額2,300万円の案件を作る

こうやって案件が出来上がります。

組成 → 募集 → 運用開始 → 運用終了 → 償還

ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングの案件はこのような流れで運営され、その最初の段階が案件の組成です。

元本毀損

元本毀損とは投資したお金が戻ってこなくなることです。

例えば、2,000万円で取得した物件が1,500万円でしか売れなかった場合、元本の一部が戻ってこないことがあります。

また、取得した物件が地震で倒壊し売れなくなったなどで、元本の全額が戻ってこないこともありえます。

クラファン案件の管理手数料

不動産クラファンで区分マンションなどが投資対象になる場合、物件の入居者募集や家賃徴収といった管理業務が行われます。

これらの業務は業者または外部の不動産業者が代行し、そこでは管理手数料が発生します。

案件の利回りはこういった手数料や経費も差し引いた上で計算されたものです。

ですので、投資家が管理手数料を別途支払う必要はありません。

優先出資と劣後出資

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

出資者 出資額
投資家(優先出資) 2,400万円
業者(劣後出資) 600万円
出資総額 3,000万円

この時、投資家分の出資を優先出資業者分の出資を劣後出資といいます。

なぜ、そのような言い方をするのかなど、詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

キャピタルゲイン型

不動産クラファンの案件は大きくキャピタルゲイン型とインカムゲイン型に分かれます。

投資対象物件を売却した際の売却益を分配原資(分配金の出どころ)とする案件がキャピタルゲイン型です。

一方のインカムゲイン型は運用期間中の家賃収益を分配原資とします。

なお、売却益と家賃収益の両方を分配原資とする併用型の案件もあります。

自社買取

不動産クラファンでは運用期間の最後に物件を不動産投資家など第三者に売却するのが一般的です。

しかし、何らかの事情で売却できなかった場合、自社で物件を買い取ることがあります。

売却できずに元本が戻ってこないところが、業者が買い取ることで元本が戻ってくることになるので、自社買取は投資家にとってメリットです。

劣後出資比率

不動産クラファンでは一般に投資家と業者が共同で出資し、物件を取得します。

例えば、投資家が2,400万円、業者が600万円出資し、3,000万円の物件を取得するといった感じです。

このとき、出資総額に対する業者分の出資額の比率を劣後出資比率といいます。

さきほどの例では20%です。

出資者 出資額 出資比率
投資家 2,400万円 80%
業者 600万円 20%

劣後出資比率が高いほど安全性が高まります。

詳しくは下記記事を参照してください。

優先劣後出資方式と劣後出資比率

償還

案件の運用が終わり、業者が元本を投資家に返すことを償還といいます。

クリック合戦

募集が先着方式の案件では、投資できる人が決まるのは早い者勝ちです。

このため、人気の案件では募集開始と同時に応募が殺到します。

この状態をクリック合戦といいます。

信託受益権

信託受益権とは信託財産から発生する利益を受け取る権利のことです。

詳しくは↓こちらの記事を参照してください。

信託受益権とは?(別タブで開く)

信託受益権とは?(今開いているタブで開く)

抵当権と根抵当権と極度額

抵当権とは借り手が返済できなくなった時に担保を売却し、その代金から他の債権者に優先して返済を受ける権利です。

抵当権は1つの借り入れに対して設定されるため、返済時点で消滅します。

これに対し根抵当権ではあらかじめ融資の上限額を設定し、その範囲内であれば何度でも融資と返済が可能です。

その都度、抵当権の設定登記を行う必要がないため、企業への融資などでよく利用されます。

極度額は根抵当権の融資上限額のことです。

債務履行

まず、「債務」とは他人に対し何らかの行動を行う義務のことです。

そして、債務を実際に行うことを債務履行といいます。

ソーシャルレンディングの場合、借り手(債務者)が返済することや、連帯保証人が借り手に代わって返済することが債務履行にあたります。

LTV

ソーシャルレンディングで使われる用語で、担保評価額に対する融資額の割合をいいます。

例えば、1億円の土地を担保に8千万円を融資する場合、LTVは80%です。

担保が評価額通りに売れるとは限らないため、LTVの数字が小さいほど安全性が高いとされます。

資金使途

ソーシャルレンディングで業者から借りたお金を借り手が何に使うかを資金使途といいます。

延滞

ソーシャルレンディングで借り手が期限内に返済できなくなることを延滞といいます。

また、ソシャレン、不動産クラファンで元本の償還が予定より遅れている状態を延滞と呼ぶことがあります。

業者や投資家によっては「遅延」という表現が使われることもありますが、意味は同じです。