新業者登場&デビュー案件公開!ちょこっと不動産第1号

新しい不動産クラファン業者が登場しました。

ちょこっと不動産です。

第1号案件の詳細もすでに公開されています。

このデビュー案件に投資すべきか?

案件の詳細を分析し投資の是非を判断します。

タロウさん
タロウさん

デビュー案件は硬いです!

ちょこっと不動産第1号案件の概要

まず最初に、ちょこっと不動産第1号案件の概要を紹介します。

 

ちょこっと不動産とは?

ちょこっと不動産は2021年3月1日に運営を開始した不動産クラファンです。(最低投資額他は第1号案件のもの)

サービス名ちょこっと不動産
運営会社株式会社良栄
運営開始2021年3月
最低投資額1万円
利回り6%
運用開始6カ月

投資対象はマンションやアパートだけでなく、オフィスビルや商業ビルなど多岐に渡る予定です。

左野くん
左野くん

物件種が多いのはリスク分散になるね。

特長として、CREALでおなじみのマスターリース契約を採り入れています。

入居者がいなくても家賃が入ってくるので、空室リスクを避けられます

●公式サイト:ちょこっと不動産

 

ちょこっと不動産の運営会社

ちょこっと不動産を運営するのは株式会社良栄です。

社名株式会社良栄
本社所在地東京都新宿区西新宿6丁目14-1
設立1991年2月
資本金1億円
代表者代表取締役 森田良人
上場非上場

良栄は戸建住宅やマンション、オフィスビルなどの開発事業と、自社が保有する物件の賃貸事業を行っています。

今回、新規事業として不動産クラファンに進出しました。

良栄は区分マンションなど投資用不動産の販売も行っています。

今後はそういった物件も、ちょこっと不動産に出してくると思われます。

直近の経営数値は以下の通りです。(連結、百万円)

年度売上高経常利益
2017年10,293450
2018年13,084570
2019年13,081830
2020年15,966497
タロウさん
タロウさん

黒字経営を続けています!

 

ちょこっと不動産第1号案件の基本情報

ちょこっと不動産第1号案件の基本情報は以下の通りです。

  • 案件名:ちょこっと不動産1号 久米川
  • 利回り:6%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:30%
  • 分配:毎月
  • 募集総額:840万円
  • 最低投資額:1万円
  • 出資単位:1万円
  • 出資上限:839万円
  • 募集方式:先着方式
  • 募集期間:5月14日12時30分

利回り6%は最近はめったに出ない高利回りです。

右田さん
右田さん

2%台とか増えてきたものね。

劣後出資比率は業界最高の30%。

分配金が毎月入ってくるのが地味にうれしいです。

タロウさん
タロウさん

運用期間が短いのも安心です!

 

ちょこっと不動産第1号案件の投資対象物件

次に投資対象物件です。

  • 物件名:シティコーポパルナス久米川
  • 所在地:東村山市本町4丁目2-1
  • 築年:1991年11月
  • 構造:RC5階建て(4階部分)
  • 専有面積:50.16㎡(壁芯)
  • 最寄り:西武新宿線久米川駅 徒歩4分

良栄が所有するファミリー向けの物件です。

久米川は良栄の創業の地で、2014年に新宿に移転するまで本社がありました

勝手知ったるお膝元の物件です。

左野くん
左野くん

硬い物件を出してきたんだろうね。

ちょこっと不動産第1号案件の分析

それでは、分配金の受け取りと元本の回収について見ていきましょう。

 

分配金は受け取れそう

まず、分配金です。

必要な分配金は25.2万円

支払いが必要な分配金は25.2万円です.

  • 募集総額:840万円
  • 利回り:6%
  • 運用期間:6カ月
  • → 必要な分配金:840万円×6%÷12✕6=25.2万円
右田さん
右田さん

なんとでもなりそうだね。

タロウさん
タロウさん

念のために見ておきます!

家賃はマスターリース

今回はマスターリース契約を採り入れています。

  1. 物件を不動産会社に貸す
  2. 不動産会社が入居者を探して貸す
  3. 入居者の有無に関係なく不動産会社は賃料を払う

トマト不動産に5万円で貸して、トマト不動産が山本さんに6万円で貸すって感じです。

我々は空室リスクを避けられ、トマト不動産は1万円儲かる仕組みです。

家賃は確実に入る

今回の案件でトマト不動産にあたるのは株式会社ハウジングスクエアです。

ハウジングスクエアは良栄の前身であり、本社は良栄の久米川支店と同じ場所にあります。

社長も同じなので、両社は同一であると捉えて良いでしょう。

賃料を払わないことは考えられず、家賃はほぼ確実に入ってきます

左野くん
左野くん

それは安心だ。

分配金は問題なさそう

会員限定情報なので詳細は伏せますが、今回の物件の年間収支は以下の通りです。

収入約82万円
支出約26万円
利益約56万円

運用期間は6カ月なので、得られる利益は約28万円です。

必要な分配金は25.2万円なので、分配金の受け取りはまず問題ないでしょう。

右田さん
右田さん

よっしゃ!

 

元本も回収できそう?

次に元本回収です。

必要売却額は840万円

今回の案件で投資家の出資総額は840万円です。

  • 出資総額:1,200万円
    • 優先出資:840万円
    • 劣後出資:360万円

したがって、物件を840万円以上で売却できれば元本は回収できます。

左野くん
左野くん

さて、売れるのか?

実質利回りから出した評価額が安い

さきほど示した通り、この物件の年間純利益は約56万円です。

一方、近隣の物件の実質利回りは比較的築浅の物件で5~6%でした。

今回の物件は築30年です。

そこで、実質利回りが6~7%であると仮定すると、収益還元法による物件評価額は次のようになります。

  • 6%:56万円÷6%=933万円
  • 6.5%:56万円÷6.5%=862万円
  • 7%:56万円÷7%=800万円

6.5%くらいでとどまれば元本は回収できますが。

えらく安いですね?

右田さん
右田さん

あらあら…

表面利回りからの評価額も安い

築年数が近い物件の実質利回りは分かりませんでしたが、表面利回りは分かりました。

表面利回りは8~10%です。

年間の家賃収入は約82万円ですので、これをもとに想定価格を出すと次のようになります。

  • 8%:82万円÷8%=1,025万円
  • 9%:82万円÷9%=911万円
  • 10%:82万円÷10%=820万円

元本を回収できそうな雰囲気ですが。

でも、出資総額1,200万円にはほど遠いです。

左野くん
左野くん

大丈夫なのかな…

居住用物件として見ると元本回収は硬い

さらに投資用ではなく居住用物件として考えてみました。

不動産情報サイトで調べたところ、想定価格は以下の通りでした。

サイトA1,530~1,705万円
サイトB1,581~1,816万円
サイトC1,269~1,321万円
サイトD1,478~1,705万円

一気に変わって元本回収確実どころか、出資総額1,200万円も楽勝で回収できそうです。

タロウさん
タロウさん

相応の価値はあるようです!

良栄が買い戻すのでは?

ところで今回の案件、良栄の創業の地の自社物件で、募集額は840万円と少なめです。

また、成立前書面には次の規定がありますので、運用終了時に良栄が買い戻すことが可能です。

本事業者は、対象不動産の売却等(売却し、又は本事業者の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいう。(後略)

右田さん
右田さん

良栄の固有財産に戻すってことね。

僕の推測ですがこの案件、不動産クラファンを本格的にスタートさせる前の、

  • 予行演習
  • 投資家のニーズを探る
  • 様子を見てみる
  • プレオープン
  • ソフトスタート

的な案件なのかもしれません。

もしそうであるならば、そもそも第三者に売却するつもりはない。

6カ月後に良栄が買い戻す前提で募集しているのではないでしょうか?

タロウさん
タロウさん

自社買い戻しは他社でも前例があります!

ちょこっと不動産第1号案件の投資判断

それでは最後に、この案件に投資するかの判断です。

 

10万円で投資します

会社と経営者について一通り調べましたが、特に変な情報は出てきませんでした。

むしろどちらかと言うと、キッチリ堅実系の印象を受けています。

その上で今回の案件ですが、

  • デビュー案件
  • 自社所有物件
  • 創業の地の物件
  • 募集額が少額
  • 運用期間も短期

過去の他社の事例から考えて、損失を出させるとは考えにくい。

運用終了までの筋書きが出来上がっているという印象を強く受けます。

タロウさん
タロウさん

不動産投資とは別の切り口で見ています!

非上場企業なので経営実態が見えないという不安要素はありますが。

元本を失う可能性は極めて低いと考え、10万円で投資します。

 

会員登録の際の注意点

なお、すでに会員登録済みの僕から、これから登録するみなさんへ注意点です。

1.他社と基本同じ

セイムボートや劣後出資など、不動産クラファン業者としての特長は他社と基本同じです。

入金はデポジット方式ではなく後入金方式です。

左野くん
左野くん

投資できることが決まってから振り込みだよ。

2.本人確認コードを入力

会員登録の手順、必要な提出物なども他社と基本同じです。

簡易書留でハガキが届き、中に書かれてある本人確認コードを入力して登録完了です。

3.GMO銀行がおすすめ

手数料がかかるのは次の2つです。

  • 入金手数料
  • 出金手数料

なお、ちょこっと不動産の銀行口座はGMOあおぞらネット銀行です。

なので、GMO銀行から振り込めば入金手数料は無料になります。

また、会員登録の際に自分の銀行口座をGMO銀行で登録すれば、出金手数料も無料になりオトクです。

タロウさん
タロウさん

僕もGMO銀行で登録しました!

 

手堅いデビュー案件に投資

ということで、ちょこっと不動産第1号案件について見てきました。

ちょこっと不動産に対する僕のスタンスは、

  1. デビュー案件は少額で投資
  2. しばらく様子見
  3. 安定飛行に入ったら追加投資

って感じです。

デビュー案件はどの業者も硬いので、利回り6%をしっかりゲット

追加投資するかは2号案件以降を見て、改めて判断します。

  • 利回り:6%
  • 運用期間:6カ月
  • 劣後出資比率:30%
  • 募集総額:840万円
  • 募集開始:5月14日12時30分

募集開始は5月14日。

今から会員申請で十分間に合います。

以上、ちょこっと不動産についてでした!

タロウさん
タロウさん

みんなで一緒に投資しましょう!

●公式サイト:ちょこっと不動産

 

コメント

  1. コビー より:

    こんばんは。
    ちょこっと1号に僕は何とか投資できました。
    ちょっとサーバーが重かったように思います。
    けっこうギリでした。
    タロウさんはどうでしたか?
    投資額の中に入っていないので
    気になりました。

    • タロウタロウ より:

      こんにちは!
      重かったですね。
      5月の月次報告で書きますけど、僕はトータル2万円です。

      >投資額の中に入っていないので
      右サイドバーの「現在の投資状況」のことだと思うけど。
      明記してある通り「2021年4月末現在」です。

      「投資した都度加筆しろよ」と思うかもしれないけど。
      ちょこっと分を加筆した時点で「5月○日現在」になるから、CREALとかRimpleとか、他の業者もすべて調べて書き換えないといけなくなるんですよ。

      逆の立場で考えてもらえれば分かると思うけど、むっちゃ手間です。
      そこまでするつもりはないのでご了承を!