FANTAS fundingの募集が5月21日に行われます。
今回は4案件同時です。
複数案件同時募集は投資しやすいので助かりますね♪
今回の案件に投資すべきか？
案件の内容を分析し、投資の是非を判断します。
今回は関西です！
なお、僕はFANTASでは区分マンション案件だけに投資しています。
空き家案件はノータッチなので分析しません。
ご了承を！
タップできる目次
FANTAS check第106～109号案件の概要
それではまず、FANTAS check第106～109号案件の概要です。
FANTAS fundingとは？
FANTAS fundingは募集案件数で業界トップの不動産クラファンです。
| サービス名 | FANTAS funding |
|---|---|
| 運営会社 | FANTAS technology株式会社 |
| 運営開始 | 2018年11月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 利回り | 1～9％ |
| 運用期間 | 3～12カ月 |
RENOSYに次いで2番目に長い歴史を持ちます。
●公式サイト：FANTAS funding
FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
FANTAS check第106～109号案件の基本情報
FANTAS check第106～109号案件の基本情報は以下の通りです。
| 案件 | 106号 | 107号 | 108号 | 109号 |
|---|---|---|---|---|
| 利回り | 3.5% | 3.5% | 4.0% | 4.0% |
| 運用期間 | 10カ月 | 10カ月 | 4カ月 | 4カ月 |
| 劣後比率 | 20% | |||
| 分配 | 満期一括 | |||
| 募集総額 | 1,312万円 | 1,304万円 | 936万円 | 984万円 |
| 最低投資 | 1万円 | |||
| 出資単位 | 1万円 | |||
| 出資上限 | なし | |||
| 募集方式 | 先着 | |||
| 募集開始 | 2021年5月21日12時 | |||
108と109に集中確実ですね～
しかも、両方とも募集額が少ない。
あえて取りにいくか、手堅く106と107に逃げるか？
迷いまんねん…
FANTAS check第106～109号案件の投資対象物件
次に投資対象物件です。
FANTAS check第106号
- 所在地：神戸市中央区生田町1丁目
- 構造：RC14階建て
- 築年：2013年2月
- 専有面積：25.08㎡（壁芯）
- 最寄り：西神山手線新神戸駅 徒歩3分
最寄りが地下鉄新神戸駅となっていますが、もちろん新幹線と一体です。
三宮も徒歩圏で便利な立地です。
FANTAS check第107号
- 所在地：神戸市中央区生田町1丁目
- 構造：RC14階建て
- 築年：2013年2月
- 専有面積：25.08㎡（壁芯）
- 最寄り：西神山手線新神戸駅 徒歩3分
住所が同じだね？
106号と同じマンションの別室です。
壁芯の面積は同じですが、内法は107号の方が少し狭いです。
それが原因で107号の方が募集額≒物件価格が106号より安いのかな？
FANTAS check第108号
- 所在地：大阪市東淀川区東中島2丁目
- 構造：RC11階建て
- 築年：2013年10月
- 専有面積：21.54㎡（壁芯）
- 最寄り：阪急京都線崇禅寺駅 徒歩7分
新大阪駅から南に徒歩10分くらいでしょうか？
今回の4物件の中では利便性が最も劣る気がします。
FANTAS check第109号
- 所在地：大阪市淀川区宮原1丁目
- 構造：SRC12階建て
- 築年：2001年10月
- 専有面積：18.96㎡（壁芯）
- 最寄り：御堂筋線新大阪駅 徒歩4分
御堂筋線で梅田まで2駅。
利便性はこの物件がベストでしょう。
ここまで、案件の紹介でした！
FANTAS check第106～109号案件の分析
次に各物件の分配金と元本回収です。
今回の4案件で分配金に充当されるのは売却益です。（運用益は充当されない）
例えば、次のような案件の場合、
- 出資総額：1,000万円
- 投資家分：800万円
- 業者分：200万円
- 必要な分配金：40万円
物件が800万円以上で売れれば元本が戻ってきます。（諸経費無視）
そして1,040万円以上で売れれば、分配金を満額受け取った上で元本も全額戻ってきます。
ということで、各物件が以下の価格で売れるかを見ていきます。
- 投資家元本以上で売れる → 元本回収
- 出資総額＋分配金額以上で売れる → 元本回収＋分配金ゲット
FANTAS check第106号
1,678万円以上での売却がベスト
必要な分配金は、
- 募集総額：1,312万円
- 利回り：3.5％
- 運用期間：304日
- → 分配金：1,312万円✕3.5％÷365日✕304日＝38万円
38万円です。（以下3案件ではこの説明を省きます）
したがって、
- 分配金：38万円
- 出資総額：1,640万円
- 投資家元本：1,312万円
- → 元本回収：1,312万円
- → 元本＋分配金：1,678万円
1,678万円以上で売却できれば、分配金を満額受け取った上で元本も全額回収できます。
いくらで売れるそうなの？
収益還元法での評価額は最低1,622万円
まず、物件の年間純利益（NOI）は73.0万円です。
利回りですが、すぐ近くの1棟マンションのNCF利回りが4.4％でした。
一般にNCFよりNOIの方が高くなるので、このマンションのNOI利回りを4.5％とします。
このマンションよりも106号の物件の方が築年が6年新しいのですが、この程度の差では利回りは変わらない気がするので、この要素は反映させません。
最後に、（自信がないのでw）上下に0.1％ずつ幅を持たせ、NOI利回りを4.4～4.6％とします。
収益還元法で評価額を出すと次のようになります。
- 年間純利益：73.0万円
- 還元利回り：4.4～4.6％
- → 評価額：1,586～1,659万円
NOI利回り4.4％で1,659万円です。
分配金ゲットの1,678万円以上はちょっときびしいのかしら？
元本回収の1,312万円クリアは確実です！
FANTAS check第107号
次に同じマンションの別室です。
1,668万円以上での売却がベスト
必要な分配金は38万円です。
- 分配金：38万円
- 出資総額：1,630万円
- 投資家元本：1,304万円
- → 元本回収：1,304万円
- → 元本＋分配金：1,668万円
1,668万円以上で売却できれば、分配金満額＋元本全額回収です。
収益還元法での評価額は最低1,586万円
107号は現在、空室中で家賃が分かりません。
そこで、106号と同額と仮定すると、物件の年間純利益は73.0万円です。
そして、106号と同じくNOI利回りは4.4～4.6％とします。
すると、
- 年間純利益：73.0万円
- 還元利回り：4.4～4.6％
- → 評価額：1,586～1,659万円
う～ん、ベストの1,668万円はギリギリ届かないか？
元本回収の1,304万円はまったく問題なさそうです。
FANTAS check第108号
1,183万円以上での売却がベスト
必要な分配金は13万円です。
- 分配金：13万円
- 出資総額：1,170万円
- 投資家元本：936万円
- → 元本回収：936万円
- → 元本＋分配金：1,183万円
ベストは1,183万円以上での売却、936万円以上ならば元本は回収できます。
収益還元法での評価額は最低1,202万円
物件の年間純利益は55.3万円です。
近隣で築年が近い物件のNCF利回りが4.4％でした。
こちらはNOIで計算していますので、0.1％乗せてNOI利回りは4.5％とします。
そして、幅を持たせて4.4～4.6％として計算すると、
- 年間純利益：55.3万円
- 還元利回り：4.4～4.6％
- → 評価額：1,202～1,257万円
最低評価でもベストプライスの1,183万円をクリアします。
大丈夫っぽいですね。
これに投資するか。
FANTAS check第109号
1,243万円以上での売却がベスト
必要な分配金は13万円です。
- 分配金：13万円
- 出資総額：1,230万円
- 投資家元本：984万円
- → 元本回収：984万円
- → 元本＋分配金：1,243万円
ベストは1,243万円以上、最悪でも元本回収ならば984万円です。
収益還元法での評価額は最低1,363万円
物件の年間純利益は60.0万円です。
近隣の利回りはNCFで4.1～4.3％でした。
NOI利回りで4.2～4.4％とします。
さらに、近隣の物件より109号の方が5年前後築年が古いのですが、この程度の差であれば利回りへの影響はないとします。
このあたり、まだ手探りです…
収益還元法で評価額を出すと次のようになります。
- 年間純利益：60.0万円
- 還元利回り：4.2～4.4％
- → 評価額：1,363～1,429万円
ベストの1,243万円を余裕で超えますね。
4つの案件の中では109号が最も硬そうです。
不動産ド素人の評価なのでご了承を！
FANTAS check第106～109号案件の投資判断
それでは最後に、今回の案件に投資するかの判断です。
第109号に30万円
東京以外は避けたい
これは僕の勝手な思い込みかもしれませんが。
ジョイントアルファやRimpleは、不動産クラファン自体で儲けようとは考えていない。
逆に、CREALやTSON FUNDINGは、思いっきりガチのメイン収益事業として不動産クラファンをやっていると感じています。
FANTASは超ガチってほどではないけれど、でも完全に収益事業として取り組んでいると僕は思っていて。
で、ジョイントアルファとかはガチではないから、案件で損失が出ても本体（穴吹のメイン事業）でカバーする。
投資家に損失は負わせない。
逆にガチ系は損失がそのまま出る。（これまでは出てないけれど）
なので、ガチ系ではより硬い案件を選ぶべきだと思っていて。
それでFANTASでは基本、首都圏の案件以外には投資しないことにしています。
第109号は硬そう
ただ、第109号は立地も良いしかなり硬いと感じました。
しかも、運用期間が4カ月と短い。
これまでのFANTASの実績も踏まえ、第109号に30万円で投資します。
なお、第109号にするのは利回りが最も高い4％だからではありません。
仮に最低の3％であったとしても、今回の4案件ならば第109号にします。
僕の最重点はあくまでも元本回収。
利回りは二の次三の次です。
ただし、2％台はパス！
●公式サイト：FANTAS funding
FANTAS fundingについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
クリック合戦で負けそう…
ただ、108と109に集中するのは確実ですよね。
| 案件 | 106号 | 107号 | 108号 | 109号 |
|---|---|---|---|---|
| 利回り | 3.5% | 3.5% | 4.0% | 4.0% |
| 運用期間 | 10カ月 | 10カ月 | 4カ月 | 4カ月 |
| 募集総額 | 1,312万円 | 1,304万円 | 936万円 | 984万円 |
間違いなくクリック合戦。
利回り7％の空き家案件を抽選じゃなく先着にしてくれたら、利回り派がそっちに流れてくれて助かるんだけどなぁ。
たしかに。
なお、さきほど少し話題に出したTSON FUNDINGですが、抽選方式で案件の募集が出ています。
この募集金額だと抽選の競争率は1.5倍以下になるはずです。
クリック合戦で勝てる気がしない方は検討されてみては？
以上です！
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