ぽちぽちFUNDING第5号案件に投資するか？【案件分析】

ぽちぽちFUNDING第5号案件の概要が発表されました。

簡単に紹介します。

2021年6月2日追記

案件の詳細が発表されましたので、案件分析などを追記しました。

タロウさん

今回も硬いです！

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ぽちぽちFUNDING第5号案件の概要

それではまず、案件の概要です。

ぽちぽちFUNDINGとは？

ぽちぽちFUNDINGは品川区の不動産会社が運営する不動産クラファンです。

サービス名	ぽちぽちFUNDING
運営会社	アイディ株式会社
運営開始	2020年8月
最低投資額	1万円
利回り	5.0～5.5％
運用期間	3～6カ月

都内の小規模物件がメインで、地道に実績を重ねています。

右田さん

実績があるのは安心だね。

●公式サイト：ぽちぽちFUNDING

ぽちぽちFUNDINGについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

ゆるキャラ系クラファン「ぽちぽちFUNDING」で投資するか？

ぽちぽちFUNDINGで投資するか？新登場「ぽちぽちファンディング」の特長、狙い、犬のキャラクターの名前、対応策など考えます。僕は1.投資できる状態にした上で、2.第1号案件は基本投資、3.あとはしばらく様子見、という作戦です。

ぽちぽちFUNDING第5号案件の基本情報

次に、ぽちぽちFUNDING第5号案件の基本情報です。

案件名：ぽちぽちFUNDING5号
利回り：5％
運用期間：6.5カ月（195日）
劣後出資比率：20％
分配：満期一括
募集総額：1,856万円
最低投資額：1万円
出資単位：1万円
出資上限：100万円
募集方式：抽選方式
募集期間：6月2日10時～7日10時

募集額は過去最高の1,856万円です。

1人あたりの出資上限も前回の50万円から100万円にアップしています。

一方で募集方式は抽選です。

タロウさん

オワタ…

右田さん

落選のスペシャリスト！

ただ、過去2回行われた抽選方式は以下の状況でして。

案件	募集額	応募額	倍率
第2号	952万円	3,108万円	3.3倍
第3号	996万円	4,225万円	4.2倍

第5号の応募額が第3号より増えて5,500万円くらいになると仮定すると、

案件	募集額	応募額	倍率
第5号	1,856万円	5,500万円	3.0倍

募集額が2号、3号比で倍増した効果で、倍率は3倍程度にとどまるのでは？

Rimple、RENOSY、ジョイントアルファの絶望3兄弟に比べれば、当選の可能性は十分にあると思います。

左野くん

3倍なら可能性あるね。

ぽちぽちFUNDING第5号案件の投資対象物件

今回は初となる区分マンション以外の物件です。

物件名：蒲田駅西口会館
所在地：大田区西蒲田7丁目5-10
築年：1975年9月
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造7階建（5階部分）
専有面積：57.74㎡（登記簿）
最寄り：蒲田駅徒歩1分

蒲田駅前の商業ビルです。

現在はゲームセンター、ファミレス、居酒屋、カラオケなどがテナント入居しています。

ネットで見る限り満室のようです。

今回の投資対象は、このビルの5階にある1室です。

タロウさん

ここまで案件についてでした！

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ぽちぽちFUNDING第5号案件の分析

それでは、分配金と元本回収を見ていきましょう。

分配金は受け取れそう

まず、分配金を受け取れるかです。

必要な分配金は50万円

支払いが必要な分配金は50万円です。

1,856万円✕5％÷12カ月✕6.5カ月=50万円

今回の案件では分配金の原資は運用益（家賃収益）のみです。（売却益は営業者が総取り）

家賃でカバーできる

会員限定情報なので詳細は伏せますが、物件の月額賃料は約19万円です。

築年が古いので経費率を30％とすると、月額の純利益は13.3万円です。

19万円✕70％=13.3万円

運用期間は6.5カ月なので、期間中の運用益は86.5万円となります。

13.3万円✕6.5カ月=86.5万円

必要な分配金50万円を完全にカバーしています。

分配金は問題なし

現在の入居者との賃貸借契約は2024年まで残っています。

突然の退去でもない限り、分配金は問題なく受け取れると思います。

右田さん

一安心だね。

元本も回収できそう

次に元本回収です。

必要売却額は最低1,856万円

今回の案件で投資家の出資総額は1,856万円です。

出資総額：2,320万円
- 優先出資：1,856万円
- 劣後出資：464万円

ですので、1,856万円以上で売却できれば元本は回収できます。（諸経費無視）

ただし、分配金を受け取るには出資総額の2,320万円以上での売却が必要です。

左野くん

ベストは2,320万円以上での売却か。

元本回収は確実

上述の通り、僕の推計ですが当該物件の月間の純利益（NOI）は13.3万円、年換算で159.6万円です。

一方、周辺の店舗や事務所の利回り（NCF）は以下の通りでした。

住所	築年	利回り
西蒲田7丁目	2021年1月	5.4％
西蒲田7丁目	2021年1月	5.0％
西蒲田7丁目	2021年1月	5.6％
西蒲田8丁目	1986年7月	4.4％
蒲田5丁目	2021年1月	5.4％
蒲田本町2丁目	2021年1月	5.7％
蒲田4丁目	2021年1月	5.7％
南蒲田1丁目	2021年1月	5.6％

築年の信憑性にいささかというか、かなり問題がありそうですが。

当該物件は築47年なので、保守的に（物件価格を低めに）見積もり、還元利回りを6～7％と仮定します。

すると、物件の評価額は以下のようになります。

6.0%：159.6万円÷6.0%=2,660万円
6.5%：159.6万円÷6.5%=2,455万円
6.8%：159.6万円÷6.8%=2,347万円
7.0%：159.6万円÷7.0%=2,280万円

元本回収ラインの1,856万円はまったく問題なさそうです。

そして、利回りが6.8％以下であれば、分配金受け取りラインの2,320万円もクリアできます。

素人考えで恐縮ですが、周辺の相場を見る限り利回りが6.9％以上というのは考えにくいです。

ですので、分配金の受け取りも問題ないと思います。

タロウさん

安全性は高いと判断します！

還元利回りなどがよく分からないという方は、こちらの記事を読んでみてください。初心者向けに解説しています。

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ぽちぽちFUNDING第5号案件の投資判断

最後にぽちぽちFUNDING第5号案件に投資するかの判断です。

30万円で応募します

今回の案件、元本回収はまず問題ないと思います。

ぽちぽちのこれまでの4案件って、どれもけっこう硬いんですよね。

なので僕は4案件とも応募して、

案件	募集時期	投資額	方式
第1号	2020年11月	50万円	先着
第2号	2020年11月	敗北	抽選
第3号	2021年3月	敗北	抽選
第4号	2021年4月	20万円	先着

見事に抽選方式は全敗なのですが。笑

右田さん

さすが落選マニア！

抽選に参加するのはタダですので、30万円で応募します。

タロウさん

次こそ当選！

第6号に期待

今回は抽選なので、僕の当選は期待薄です。

それはさておき、春に入ってぽちぽちの募集が活発化しています。

案件	募集時期	募集額	方式
第1号	2020年11月	544万円	先着
第2号	2020年11月	952万円	抽選
第3号	2021年3月	996万円	抽選
第4号	2021年4月	996万円	先着
第5号	2021年6月	1,856万円	抽選